文|老墨
注意,这次可不是开玩笑,中国楼市拐点可能真的来了。
10月8日国家发改委专门召开新闻发布会,里面就重点谈到楼市,而这次和以往有一个很大不同,就是发改委罕见提到一个词:专项债。有些人就预测,这笔钱很有可能被用在国企、城投公司改造城中村、筹建保障性住房、收购存量房用作保障房等上面。
虽然没有公布具体金额,但是绝对不会少。
因为现在的中国楼市正面临一个大难题。
01
库存偏高对我们来说不是好事
其实早在8月底,《中房网》就发了一篇文章,标题是“百城新房去化压力处于“高温期”。
啥是高温期?说白了就是新房库存太多。
实际上,正常状态应该是新房在12-14个月内卖完,可是中国百城新房库存去化周期已经高达26-27个月,这都快超一倍了,要是咱们再细分一下,情况更难,百城里竟然有44个城市超过了36个月。要是再不想办法去库存,房企为了尽快卖掉,别说打八折了,腰斩都有可能。
这下你就能明白,“专项债”到底重要在哪了吧。
一是不让楼市崩盘,二是稳住房价,这也就不奇怪除了改造城中村之外,其他两个用途都和保障房有关。
有人就说了,如果专项债真的能解决库存问题,那房价很快就会下跌。
真的是这样吗?我还真不这么看。
其实专项债的作用是限制房价上涨,而非拉低房价,尤其是在三四五线中小城市,限制作用更大。
逻辑非常简单,能不能拉低房价的关键是销量,销量越差就越能拉低房价。
毕竟中国楼市是预售制度,这就决定房企造房中70%的资金都是外借/贷款,想提高销量就必须维持房价预期,一旦老百姓担心下跌而不敢买房,那危机也就来了。
所以啊,这下你就能理解为什么前几天河南、四川等地房企涨价了吧,最低都涨了一平200块。
说白了,更多就是借助涨价来维持老百姓预期,尤其是在临近国庆。
收购存量房、未出售的新房用作保障房,等于国家把这些房子握在手上了,定价权也就易主了,你说是不是限制房价上涨?而且为了楼市健康发展,我猜测国家还有可能还会这样做。
02
国家会不会专门设立一个部门来收购商品房?
其实这点才是我最关心的地方,也是进一步影响房价的关键。
9月中指研究院也发了一篇文章,“全国新房已开工未售库存约25亿平,去化周期约3.6年,较去年底延长0.6年。”意思也是说库存过高,需要尽快解决。
咱们要是再看看下面这张图,看法会更加直观:
相比2010年之前,现在的库存压力至少翻了一倍。
那你说怎么办?
保障房确实是个办法,可是收购速度太慢了,至于原因嘛,我还真总结了一下:
第一、收购成本太高了,基本在3%左右,要是不靠财政甚至都会亏本。
第二、虽然同地段保障房价格远低于商品房,这点很利好老百姓,但是却很难被开发商接受。
至于面积、户型、楼栋等等,其实这些方面都是小问题,大家能协商,而真正难以达成一致的就是金钱,买的人想多少赚点,卖的人又不想亏太多,所以速度肯定快不到哪去。这也难怪就连被有的人称为“史诗级救市政策的5·17新政”,当时央行就批准了3000亿元的保障房再贷款,截止到6月底还剩下120亿左右。
既然现在发现了问题,到底该怎么解决呢?
其中一个办法就是统筹管理,目前各地都是各自为战,想提高效率就得由国家统一管理。
就比如在住建部下设立一个单位,专门负责保障房工作。
如果能够成真,那么长远来看,中国楼市就会进入一个新阶段,这或将利好一部分人群,接着看。
03
必须要发展保障房
从1998年至今,商品房有两大作用:一是借助市场力量来尽快满足大部分人的居住需求,二是帮助经济发展。
然而,一个健康的楼市结构绝对不能只有一种房子,也就是不能只有商品房,毕竟商品房价格太高了,就算是只贷款50万,利率算3个点,一年还有2万5,有些县城的压力都比这大,就更别说城市了。
国家想做到“住有所居”就必须发展保障房。
这就是未来中国楼市的新阶段:商品房+保障房等其他住房共同发展,甚至是保障房比例不低于商品房。
这绝对是个好消息,而且正在实施,因为就连上海都发布了新规,里面重点提到了这点。
要求开发商在造新房的时候,需按照建筑总面积至少5%的比例配建保障房,再加上收购措施,我有预感短短几年里保障房面积就会快速增加。
而且住建部明确“住有所居”,这就意味着覆盖人群肯定会继续扩大。
有可能不再要求户籍收入,只要你没有固定居住地,都有可能申请保障房。
比如你户籍在河南,常年在江苏打工,一直都是自己租房,那你就有可能申请一套保障房,虽然也是租给你,但肯定比你在外面租房要稳定很多,租金大概率也会低一些。
不过,想做到这点就必须有个前提:保障房数量够多。
毕竟早在2021年,当时中国就有3亿7千万的流动人口,要是把人户分离都算在内,那数量将增加到4亿9千万。
你说需要多少房子?
不管怎么说,中国楼市都在朝着好的方向发展,这得益于国家的领导,值得我们期待。
对此,你怎么看呢?
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