广州三季度零售盘点:餐饮业态一骑绝尘,学习机店扩张最积极

10月15日,CBRE世邦魏理仕发布《2024年第三季度广州房地产市场回顾与展望》,解析广州商业地产市场最新发展状况与趋势。记者了解到,2024年第三季度,广州商办物流租赁需求仍在平稳复苏中,本季度末美国降息,叠加国内发布的对房地产和证券市场的支持措施,以及广州取消住宅限购,都鼓舞了市场信心。这些宏观政策面的积极变化,有望提振广州商办物流租赁及大宗交易市场。

科技企业升级需求带动写字楼去化

2024年第三季度,广州写字楼市场没有新增供应,全市空置率环比改善0.4个百分点,季末报17.9%。空置面积去化,全市净吸纳量为4.3万平方米,和第二季度的水平相当。商务区的表现依然分化,金融城和琶洲是最主力的吸纳区域,核心商务区则录得负吸纳,主要来自乙级楼宇,而珠江新城甲级写字楼的净吸纳量则在本季回正。

行业表现方面,TMT连续第五个季度占据需求的首位,其子行业多面开花,商用软件开发、智能汽车系统、平台互联网供应商以及线上游戏等都录得成交,成交类型接近七成是升级搬迁;金融业需求平稳,位列第二,主要由财富管理类和非银金融的同级搬迁带动;消费品制造业位列第三,录得服饰和日化的搬迁成交;消费服务季内跃升至第四位,除教培有扩张外,也见情感咨询类企业的较大面积搬迁案例。

仲量联行华南区商业地产部总监马炜图表示,由于新兴子市场供应端的租赁灵活性较高,且具备靠近TMT产业集聚区的地理优势,TMT企业相对较为活跃的租赁需求支撑新兴子市场办公楼持续去化。游戏、软件、电子产品等细分赛道的中小面积段升级需求持续释放。此外,部分头肩部TMT企业扩张带来多笔2,000至3,000平方米搬迁成交。

世邦魏理仕华南区顾问及交易服务部办公楼负责人程志文表示,第四季度,琶洲和万博将迎来三个新项目,合计22万平方米,届时将小幅推升全市空置率。2025年,广州市场再次迎来供应大年,年供应量将突破100万平方米,全部位于琶洲和金融城这两个核心拓展区。预计新区内将有多个总部楼落成,带动相关上下游企业对于新兴商务区的写字楼租赁需求。面对充足的写字楼供应,租户将继续主导市场。

“近期,为应对当前经济形势,多部委在九月底联合推出了多项金融支持政策,包括降低存款准备金率、降低存量房贷利率、创设多种货币政策工具等。一系列新政策将释放更多资金流动性、降低融资成本,有助于实体经济融资成本下调,企业端资金支持力度将进一步加大,推动市场信心的恢复和预期的修正。”仲量联行华南区研究部总监曾丽表示。

餐饮业态表现仍然一骑绝尘

2024年第三季度,广东省市各级政府发放新一轮消费券,包括文旅消费券,天河区发放的用于家具家电和珠宝类消费品的消费券,以及广州电动自行车以旧换新等活动,以撬动市场需求。但是,受汽车和石油零售需求走弱等因素的影响,广州1-8月消费品市场增长放缓,社零同比下降0.5%。尽管如此,基本生活类商品、珠宝化妆品以及健康休闲类用品的销售仍录得增长。

本季番禺广场的一个改造项目入市,共计14万平方米,试运营开业率约八成,带动季内净吸纳量的显著增长,达到13万平方米,是近六个季度以来的新高。空置率与第二季度持平,至季末的8.3%。本季度超市调改案例增多,多个商场缩减超市面积。由于大部分调改项目都位于核心或次级商圈,周边一铺难求,因此调改反而是品牌进驻商圈的绝佳机会,预料调改完成后将较快达至理想的入驻率,对全市整体空置率影响有限。

成交方面,餐饮成交占比进一步提升达到51%,较第二季度上升九个百分点,其中特色餐饮新店占全部餐饮成交43%,包括湘菜湘辣辣和费大厨,粤菜小荔园和潮发牛肉火锅,以及九毛九旗下的怂,都仍在拓店。餐饮类别里的咖啡茶饮甜品类占比小幅提升,其中霸王茶姬、混果汁和煲珠公积极拓展。

而零售业态尽管占比下行,仅占全部录得成交的31%,但国际品牌广州首店基本是零售业态。包括开设于太古汇的宝玑精品店 Breguet,运动类品牌GREY New Balance,时尚服装类的American Vintage。

除此以外,学习机和文创IP类店铺在零售类别中扩张最为积极,如学而思、科大讯飞和The Green Party,而UNDERBOBO也开设了广州首店。其他体验业态方面,得益于核心及次级商圈物业调改释放的面积,大面积零售商,尤其是娱乐型体验业态,包括新型健身房及KTV,都在本季录得多个扩张。

“2024年最后一个季度,广州将迎来两个项目,共13.7万平方米的新增供应入市,分别位于海珠区和白云区。需求方面,第三季度末国内外宏观经济环境利好释放,国内对于房地产和证券市场的激励政策持续加大,消费信心有望在第四季度得到提振。”世邦魏理仕中国区战略顾问部商业咨询负责人钟廉军表示。

文|记者 孙绮曼