腾讯新闻《潜望》
作者 谢照青
编辑 杨布丁
“这一次，和以前都不一样，香港部分街头的生态和内地产品息息相关了。”中原地产工商铺九龙董事杨法忠感叹道，现在，自主品牌电动车纷纷南下，让香港街头生态出现新的变化，首当其冲的是，和车有关的店铺逐渐都换成了内地的品牌。
杨法忠在香港从事商铺交易超过30年，历经了香港商业生态的多次历史性变革，也是此次历史时刻的见证者。
据本文作者不完全统计，过去一年多，已经有超过11家内地电动车品牌入驻香港，并在香港租下了超过30家店铺。杨法忠则透露，这30多家店铺中，仅由他和团队经手的交易就约10家。
同时，我们独家获悉，至今仍处于亏损状态的零跑汽车就刚刚于今年9月中旬在香港租下了告士打道及太古城的两个店铺；吉利旗下的银河汽车近期也在告士打道附近寻找店铺，不过截至目前暂未签约。此外，理想和蔚来等其他的内地头部电动车也都在与香港本地的代理商们对接，希望未来半年内找到合适的店铺。
截至发稿，包括零跑、银河、理想等汽车厂商都暂未做置评。
据了解，零跑汽车位于告士打道的店铺占地约300平米，租金每呎（注：1平方米=10.7呎）已经超过80港元——相较于一年前，几乎翻倍。该地区是香港少有的租金上涨的区域。
汽车店铺租金上涨，正是内地电动车涌入给香港带来的变化之一。
10家内地车企涌入800米香港“汽车街”
“所有南下的厂商来香港，都想在告士打道占一个位置。”这是杨法忠过去近一年接触了多家内地电动车厂商后的结论。
他坦言，现在告士打道已经没有任何店铺供出租了。用他的话来说，但凡有新空出来的位置，就会有好多家内地电动车厂商冲过来、等着入驻。
告士打道是位于香港湾仔附近的主要干道，全线为四线至五线双程分隔道路，连接铜锣湾的维园至金钟一带，其中连接港岛和九龙的红磡东隧的港岛出口也在告士打道汇合——这使得这条街成为香港车流最为集中的地方。
告士打道早在1980年代就已是香港最知名的“汽车街”，过去多年，汽车店铺集中于告士打道由东向西从资本中心大厦至万通保险大厦部分，该部分约800米，包括保时捷、宝马等都曾是这条街的主要品牌。
而如今，这段街道和早两年对比，已改头换面。截至9月底的时候，从西向东，入驻的汽车品牌分别为丰田、上汽大通Maxus（Mifa）、极氪、lotus、小鹏、上汽MG、腾势、沃尔沃、埃安、比亚迪，绝大部分销售的都是电动车。除此之外，即将入驻的零跑汽车门店也在告士打道。而这条街上占地面积最大的“租客”，当属比亚迪旗下的豪华品牌腾势汽车。
（“汽车街”上的极氪、上汽大通等都是新入驻的汽车品牌。图片为作者拍摄）
腾势汽车店面的“前任”是保时捷，该店铺占地面积超过1500平米。现在保时捷已搬至距离告士打道4条街之隔的皇后大道东。
（腾势汽车占据了“汽车街”最大的店铺位置，“前任”是保时捷，图片为作者拍摄）
公开资料显示，2023年5月，第一家内地电动车入驻告士打道。一年半后，已经有11家电动车新入驻这条街，其中10家为内地车企。
杨法忠表示，汽车品牌进入香港时，都希望以告士打道的店铺作为广告展示位，“只要在汽车街有位置了，香港人就知道这个厂商来香港了”。
据悉，现在小鹏入驻的店铺原本是宝马的，两者在港属于同一个代理商。该代理商为了达到更好的广告效果，将该店铺换成小鹏。
一位不愿具名的知情人士表示，该代理商正在港积极转型中，希望抓住小鹏品牌入港为契机，“舍得将最好位置的店铺给小鹏”。
（小鹏汽车的店铺原本是宝马的门店。图片为作者拍摄）
不过，告士打道的商铺相对比较旧，楼层不高，空间不够大，很多店铺都不可进行电动化的改装，包括充电设备等。一家已经入住的厂商负责人就表示，他们租的店铺面积并不算大，可以摆放3辆车左右，主要作为展示用。
因此，大多数车企把告士打道店铺称为“space”而非销售店。而包括小鹏、极氪等厂商在告士打道外，会在港岛外区，比如鰂鱼涌太古城、元朗等地再单独设一个销售和体验店，后者相对空间大，配套更完整，包括充电桩等设备。
相较于传统厂商，比如宝马惯于租更大空间做4S店，现在电动车厂商更倾向于小一些的店铺。杨法忠表示，即使是在告士打道之外的地方租店铺，内地的电动车厂家也并不执着于找大面积或者两层楼的地方做4S店了。在他看来，这也是电动车厂商相对传统车企不一样的店铺需求。
租金暴涨，小鹏“被”坐地起价
“告士打道已经成为香港现在租铺市场最火爆的地方了。”据杨法忠透露，现在告士打道的租金已经涨至疫情之前。他提供的数据显示，今年第二季度签约的腾势，当时租金每呎（注：1平方米=10.7呎）已经达到80港元了，1500平米的面积，每个月约120万港元的租金。
相较于半年前入驻同一条街的极氪来说，腾势租铺的呎价已经快翻倍了。据悉，2023年10月，极氪入驻告士打道时，店铺价格每呎（注：1平方米=10.7呎）40多港元。当然，极氪的面积并没腾势的大。
杨法忠表示，告士打道的租金在疫情之后，大概在40-50港元每呎（注：1平方米=10.7呎）。现在已经追平疫情之前的价格了。
现在位于告士打道的小鹏的店铺将于2025年3月到期，小鹏代理商正在与业主进行新一轮合同的谈判。作者独家获悉，该业主要求每呎（注：1平方米=10.7呎）租金140港元——相较于小鹏入驻时的7月均价，已经快翻倍了，相较于极氪的每呎（注：1平方米=10.7呎）40港元，更是翻了三倍。
截至发稿，小鹏汽车表示不做置评。
杨法忠分析，暂时不知小鹏是否会接受业主的涨价需求。他认为，若是车企稍微大胆一些，除了告士打道的“汽车街”，可以尝试看看湾仔皇后大道东的位置或者中环。
皇后大道东自从早几年特斯拉入驻后，陆续有宝马、麦卡伦以及保时捷等入驻，逐渐形成了湾仔区新的“汽车街”气候。
至于中环的选择，杨法忠表示，因为宏观环境和香港本地经济生态的调整，现在中环店铺的空置率高企，达到13.8%，创了过去三年历史新高。中环是香港最核心的商业区，人流不小，租金也一直在下调，车企或许可找到合适的机会。
不过，并非所有的商铺都愿意接纳内地电动车品牌。在此之前，也曾有厂商接洽过奢侈品集中的尖沙咀部分店铺，但是业主们并未同意，后者更希望具有奢侈品调性的车企入驻，担心内地车企品牌调性不足。
内地新模式倒逼香港商业生态变革
“香港的街头商业生态是时候要进行变革了。“杨法忠总结称。
据美联工商铺的报告显示，第三季度，香港中环、铜锣湾、尖沙咀及旺角等四个核心区的空置率为11.7%，创了三年半新高。与此同时，该报告的数据显示，仅第三季度，已经有874间店铺关门，比半年前增加了154间。这些关门的店铺中除了餐厅外，更多与本地民生有关的店铺，比如建材等。
杨法忠表示，和以前不一样，现在香港的经济生态和内地联动非常多，也更容易受内地经济形态的影响。比如，现在内地电动车发展迅猛，南下香港除了租店铺外，这些厂商也会外派工作人员来港工作。他已经为不少厂商高管团队提供其他服务，包括不限于租写字楼和住宅等。
除了电动车有关的租赁市场，杨法忠透露，过去这段时间，他为几个内地头部的直播机构在香港物色写字楼。他认为，内地火热的商业模式陆续会在香港出现，包括不限于之前的网购、当下的电动车及直播等，甚至未来的AI。
现在香港核心商业区如铜锣湾片区，疫情之后，不少本地的金铺或餐饮店铺陆续关停，并已经陆续入驻了不少内地南下的品牌，包括餐饮连锁店、手机店等。
“时代不一样了，香港人最重要的特性就是改善调整，希望这一次不要错过机会：是时候改革了，积极接受新事物，包括内地品牌南下等。”杨法忠表示，现在内地新能源车入驻告士打道就是很好的自我改革的案例，也使得告士打道的租金成为几乎全港涨幅最快街道。
地产服务公司世邦魏理仕商铺主管温运强表示，他也认为香港零售业态急需进行一场真正意义的改革。
香港政府10月3日公布的最新的香港本地零售业销售货价总值预计为292亿港元，同比下跌10.1%，环比下跌11.9%，已经是连续第6个月下跌了。
温运强同时表示，零售业的改革也需要着力于香港本地的特色。在此之前，除了香港的美食和购物外，香港需要找到新的特色。
他认为，包括内地新能源车南下香港等，都可给香港的零售业态带来新气象，但是仅靠电动车一个行业无法撑起香港零售的改革。
他的理由是，电动车租的店铺数量有限，在香港零售业占比很小。香港每年新销售车辆约4万辆，行业有天花板，这类店铺并非可持续开。
“暂时没有人能够给出一个好的方案，能够解决香港零售的生态。”这是温运强的结论。
乐观的杨法忠则认为，行动起来，才会有改变，新能源车来了，就是新的改变。