9月26日，中央政治局会议明确提出要“促进房地产市场止跌回稳”的目标。紧随其后，上海迅速响应，于9月29日宣布了一系列房地产新政。
上海市住房城乡建设管理委员会等六个部门联合发布了《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》，这份通知包含了七项关键政策调整，涉及住房限购、信贷优化和税收调整等方面，被简称为“沪七条”，并定于2024年10月1日开始实施。
“沪七条”发布后的第一周恰逢国庆假期，上海的新房和二手房市场均出现了明显的热度上升。我们借助58安居客的云洞察数据，对楼市的热度飙升进行深入揭秘。
Ø 新政后新房热度显著提升16.7%
根据58安居客云洞察数据，上海新房找房热度在沪七条政策发布的9月29日出现了显著提升，提升幅度达到17%。这种热度维持了两天，直到10月1日国庆节当天出现了骤降，之后在国庆长假期间又缓慢上升。整体来看，从9月29日新政发布到10月7日国庆长假结束，找房热度的日均水平比9月1日至9月28日提升了16.7%。这一数据显示了政策对于房地产市场热度的积极影响，尤其是在政策发布的短期内，市场反应强烈，尽管在国庆长假期间有所波动，但整体热度仍然保持了增长态势。
备注：新政前指9月1日-9月28日，新政后指9月29日-10月7日
资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库
Ø 外环外总体降低，但低价刚需板块热度增幅超100%
此次政策对非户籍单身人士在外环外购房的社保年限由3年放松至1年，可以说购房条件非常宽松了，上车购房已经相对容易了。那么新政后外环外新房的表现是否超越了外环内呢？答案令人遗憾，外环外找房热度的提升并没有超过外环内，云洞察数据显示，外环外新房热度增幅不但没有超越外环内，还比新政前跌了4%；而外环内热度则在新政后提升了17%。
外环外热度出现跌幅源于板块分化较为严重，但个别板块，如车墩、安亭、陈家镇板块的热度涨幅超100%，西渡、洞泾、亭林、徐行的热度增幅在20%以上。而在呈现热度下探的板块中，不乏我们熟悉的五大新城，临港新城即使在本地新政覆盖之列，不仅可以一年社保的外地单身就可以购房，在区域内工作的职住分离的群体还可以多购一套，但临港新城的热度依旧较新政前回落26%。
出现上述情况的主要原因主要为以下几点：
在上海的房地产市场中，外环线以外的区域覆盖了众多板块，其中一些较为偏远的板块，如车墩、安亭、西渡、亭林和徐行等，由于房价相对适中，大约在2-4万元/平米之间，成为了新上海人购房的热门选择。这些板块的热度增幅显著，有的甚至实现了翻倍增长，这往往由个别项目的推出所带动。在户型选择上，100平米左右的三居室因其满足了刚需家庭的需求，而成为了市场上的热门选择。
临港新城未在此次发力，主要是由于其前期已有多项利好政策支持，且板块内存量多，新房上市量大，对于市场购买力已有所透支。
另一方面，崇明区的陈家镇和崇明新城等板块的热度提升，则是由一些高端别墅项目所带动。近期的一系列利好政策，如二套住房首付比例的下调和存量房贷利率的降低，刺激了区域内对改善型住宅的需求。此外，一些非崇明区的客户也利用国庆长假期间前往崇明看房选房，这一行为也为当地楼市的热度增添了一把火。
资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库
异地客找房比例提升5%，刚需户型热度提升居前
新政发布后，一个显著的趋势是外地购房者的找房比例显著上升，从36%增加到了41%。这一变化表明，对于外地户籍购房者的社保要求从多年降低至仅需1年的政策调整，对于吸引外地购房者群体产生了显著的积极影响。从区域分布来看，苏州、北京和杭州的购房者在异地找房的比重中占据了前三位。
云洞察数据进一步揭示，新政实施后，90至120平米的户型搜索热度激增了50%。同时，70至90平米，甚至50平米以下的户型搜索热度增幅也跻身前三。这些数据表明，政策层面对外地购房者的门槛大幅降低，使得购房者更倾向于通过最低总价入手，以获得上海的房产。这种趋势不仅反映了购房者对于上海这座城市的向往，也体现了上海作为国际大都市的独特魅力和吸引力。
资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库
实实在在的购房成本的大幅下降，促使二手房热度和销量直线上扬
在最新的沪七条政策中，针对二手房市场，政府采取了重大的税收调整措施。其中，出售房屋的增值税免征年限从5年缩短至2年，并且取消了普通住宅与非普通住宅的区分标准。这一改变意味着，无论出售的是普通住宅还是非普通住宅，只要持有时间超过2年，卖家就无需缴纳增值税。此前，卖家在出售不满5年的房产时需要全额缴纳增值税，而满5年后，普通住宅可以免征增值税，非普通住宅则需缴纳差额增值税。
此外，卖家在出售房产时还需缴纳个人所得税。对于普通住宅，税率为成交金额的1%，而非普通住宅的税率则为2%。以一套持有期满2年但不满5年、价值300万元的非普通住宅为例，根据新政策，买家可以节省高达35万元的购房成本。这一显著的成本节约，无疑为二手房市场注入了活力，推动了找房热度的急剧上升。
我们以周为节点，对比了新房和二手房的线上找房热度，发现，新房市场尽管在新政出台后热度指数从70.3上扬到75.1，但后一周则出现回调；反观二手房市场，其热度则从61.2上扬至63.2，后持续爬坡至65.3，持久力更足。
从两者的观望指数看，二手房观望指数呈现明显降低，当前为55.24，较新政前降低11.82。
资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库
在“沪七条”新政的推动下，上海二手房市场迎来了显著的活跃迹象。10月13日，全市二手房网签量达到了1334套，创下了自去年9月以来的单日新高。这一成交量的激增，与新政的实施有着直接的关联。
值得注意的是，上一次单日成交量破千套已是105天前的事。国庆长假后的成交放量，一方面得益于929新政的刺激，限购门槛和首付比例的放松，增强了购房者的入市意愿；另一方面，上海部分二手房的租金回报率已经超过了银行定存利率，开始显现出较好的投资价值。
总体来看，新政的实施不仅降低了购房者的入市门槛，也提升了二手房的投资吸引力。这些因素共同作用，推动了二手房市场的成交量和热度，为上海房地产市场注入了新的活力。新政的积极效应正在逐步显现，为市场带来了更多的信心和期待。
资料来源：网上房地产