中国房地产报：楼市止跌回稳要避免收缩效应政策

中国房地产报

2024-10-12 07:56发布于北京中国房地产报官方账号

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划重点

01中国房地产市场自9月29日以来出现较大上升行情，看房量、到访量和交易量普遍增长。

02宽松的金融政策，如美联储降息周期和央行降准降息，对房地产市场产生积极影响。

03由于基本面改善、货币政策发力和市场情绪提振，房地产市场止跌回稳将加速。

04另一方面，房地产公司需摒弃高负债、高周转、高杠杆的旧模式，确保项目交付。

05未来房地产市场发展需各方共同努力，规范发展，迎接新的发展空间。

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9月29日以来，调整3年之久的中国房地产市场出现了较大的上升行情。无论是从看房量、到访量，还是从交易量来看，很多城市都出现了大幅上升。住房城乡建设部统计，据开展促销活动的城市普遍反馈，国庆节假期以来，参加促销的大部分项目到访量同比增长50%以上。如10月1日至3日中午，北京市新房带看量较去年同期增加92.5%、认购量提高2倍，二手房带看量较去年同期增加104.1%。另有机构在假期期间统计，四川省抽样调查项目到访量较节前平均增加70%，成交转化率较节前平均增加140%。
房地产市场恢复人气和交易，将会有力拓展发展空间，止跌回稳将会加快速度。这一新的行情也不免让有的人产生疑问，这轮房地产市场上升行情，究竟是政策利好消息刺激的短期反弹，还是房地产市场发展新的良好开端？正确认识这个问题，对于进一步增强市场信心，稳定房价，发展市场，推进构建房地产发展新模式具有重要意义。我们以为，目前房地产市场出现的上升行情，是行业的大趋势，而非简单的技术性调整。
因为，近期房地产市场反映了宏观经济发展的实际情况和需要，是正常的恢复和上升，房地产行情能够有如此强的爆发力，这主要源于“天时地利人和”。
天时方面，美联储在9月开启本轮降息周期后，我国货币政策打开了空间，不会像之前那样受到汇率等多方面的制约。9月26日中央政治局会议后，央行宣布了力度很大的降准降息政策，尤其是9月29日晚，央行宣布批量下调首套和二套存量房贷利率，这次存量房贷利率下降将实实在在为已购房的居民家庭减轻月供负担，预计惠及5000万户家庭、1.5亿人，平均每年减少家庭利息支出约1500亿元。宽松的金融政策对市场是最好的润滑剂。
地利方面，此前房地产市场经历了3年的持续震荡盘整，市场交易一度被压缩到了极致，2023年，全国商品房销售额116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6%。比 2021年181930亿元的水平低了不少，房价方面更是无论新房还是二手房，都出现了大幅下调。这是本轮行情急速反弹的重要一环。
人和方面，中央政治局会议罕见在9月底召开，对房地产及宏观政策的相关定调与表述，给市场吃了定心丸。基于这样的局面，房地产市场交易情绪被激发，出现了久违的活跃氛围。
预期房地产市场的发展，归根结底还是要回到底层逻辑上来，即宏观基本面、货币政策、市场情绪等重要维度。基本面方面，房地产预期在一揽子政策组合拳之下，会持续迎来更多更好的边际改善，货币政策发力之后，财政政策也会同步发力，这对包括基建和社零消费等都将带来重大利好，并直接和间接作用于房地产。
另外从国际资本的动作来看，增持中国资产已经成为最新大势。早在8月份，全球资产巨头美国黑石就出资收购了国内物流地产，更早之前的2023年底，汇丰控股行政总裁祈耀年在全球电话业绩会议上表示，中国房地产最糟糕时期已经过去，在他讲话之前，汇丰又拨出约5亿美元用于中国内地房地产包括办公楼以及工业和住宅地产。新一轮持有中国资产的国际资本不仅仅只是投资股市，房地产也是它们历来最青睐的资产。对于市场担心中国房地产供应过剩这个重要问题，汇丰反而认为，供应短缺可能最早在2025年就会出现，届时房地产库存可能降至14个月以下的关键水平。历史数据显示，当库存处于该水平时，房价90%情况下会上涨。
而对于影响市场止跌回稳的保交房工作，住房城乡建设部、金融监管总局已经统筹兼顾并作出最新部署，两部门日前联合召开全国保交房工作推进视频会议，强调保交房是促进房地产市场平稳健康发展的重要任务，是防范化解房地产风险、促进房地产市场止跌回稳的有力措施。可以预料，房地产“白名单”项目的把关、推送、问题项目修复以及贷款投放，将会加大力度。对于这项工作，我们也提醒一些房地产公司，高负债、高周转、高杠杆旧模式时期不顾风险的扩张模式所暴露出来的大股东发财、公司财务困难、项目烂尾的游戏，不仅玩不了了，也不能玩后还想“躺平”，该拿出来的钱要拿出来，该履行的合同责任要履行，尽快和“白名单”纾困“合兵一处，将打烂尾”，早日完成项目交付，取信于那些还在煎熬之中的无辜购房者，并从中让企业获得新生，避免走上破产和犯法之路。
新的经济大局已经摆在眼前，中国房地产正面临难得的政策宽松发展机遇以及新一轮城市化浪潮，做好下一阶段房地产政策的全面落实工作十分重要，各方面都要增强责任感紧迫感，对已出台的政策加快实施、确保早落地早见效，对于政策的传导效果要及时跟踪，同时要根据形势变化，及时研究新的增量政策，该优化的继续优化、该加力的继续加力，回应市场和社会关切，尤其是进一步切实做好助企解困工作，审慎出台收缩性、抑制性举措。
毋庸置疑，只要各方面统一认识，坚定信心，规范发展，共同努力，就能把一个规范的、充满生机与活力的房地产市场带入新的发展空间，明年房地产市场的发展注定会是值得期待的。

（此文刊于中国房地产报10月14日01版 责任编辑  何可信）


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