专访广东省城规院李宇嘉：楼市信心正恢复，但还未到真正拐点

自9月26日中共中央政治局首次提出房地产市场“止跌回稳”之后，各地刺激楼市政策接连出台。刚刚过去的国庆假期，市场反应非常热烈，楼市迎来久违的人气回暖，一线城市新房、二手房市场成交活跃度都有所提升。

在政策利好不断加码的当下，房地产市场一片火热，拐点是否已经到来？国庆假期楼市的火热是蓄势待发还是昙花一现？这样的行情又能否持续？南都《湾财首席观》特邀广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉进行解读。

四季度市场有所改善，但判断拐点为时过早

南都·湾财社：我们注意到，这个国庆假期，广州、深圳、上海等多地的楼市，在节前多重利好政策推动下，人气开始回暖，不少楼盘到访客户增多，成交活跃度提升，市场信心有所恢复。您认为催化国庆行情的因素有哪些？从时间维度上来看，您认为这一波的市场热度能维持多久？有哪些因素可能影响这种热度的持续性？

李宇嘉：催化因素主要是，国家最近提出要促进房地产市场“止跌企稳”，新的政策导向目的是稳定房地产市场，增强市场信心。这与过去中央对房地产的定位有所不同，是一个非常重要的转变信号。

另一方面，一线城市已经开始响应，出台了一系列新政策，包括限购政策的放宽或退出、首付比例的下调、限购范围的缩小，以及缩短非户籍人群购买住房所需的社保缴纳年限。这些措施都是为了降低购房门槛，刺激市场需求；同时，房贷利率也迅速下降。例如，在广州，首套房的贷款利率仅需3.0%，与公积金贷款利率相近，二套房的贷款利率也仅为3.4%。这样的低利率极大地降低了购房者的成本，对市场产生了积极的影响。

此外，在新时期，国家对房地产市场的关注不仅仅在于推动市场止跌。由于经济面临通缩压力，政府已经采取了多种措施来应对这一挑战。这包括努力提振股市中核心资产的价格、吸引境内外资金流入，以及传闻中即将出台的新一轮刺激政策。

这些措施确实提升了市场参与者的信心。在国庆假期期间，有100多个城市在推动房地产展销会，开发商也推出了许多优惠让利活动，比如赠送汽车等，以吸引购房者。

但目前判断房地产市场是否达到拐点还很难讲。

在国庆假期的后期，市场交易量开始下降。开发商推出的大规模促销楼盘已经销售得差不多，剩下的楼盘由于促销力度不大，销售情况并不理想。这种情况可能导致市场出现与过去几年相似的短期政策效应。

另外，房地产的基本面，包括就业和收入等方面，并没有明显改善。尽管有新一轮的刺激政策，尤其是需求端的鼓励购房和加杠杆的措施，但市场的预期相对理性，甚至偏向悲观。

要真正达到市场的拐点，需要库存回到合理水平，并且公众对房价的预期需要扭转。目前，开发商仍然以降价促销为主要手段，这可能会影响市场预期，使得拐点的到来变得更加不确定。

这一波的市场热度能维持多久？至少在2024年的第四季度，房地产市场的表现将比第三季度有所改善，特别是在10月份，情况会更加明显。由于去年10月份和今年9月份的市场表现都不佳，因此从同比和环比的数据来看，今年10月份的市场表现应该会有所好转。此外，与去年第四季度相比，今年的第四季度整体上应该会有所改善。但第四季度过完到了明年是不是还会好？这就不好讲。

短期内市场回暖很难传导到二三线城市

南都·湾财社：一线城市在国庆假期前集中推出楼市激励措施，对市场提振作用明显。那么一线城市的市场表现是否能够代表全国楼市的整体趋势？是否会传达到二三线城市？您的判断是怎样的？

李宇嘉：一线城市的房地产市场回暖趋势非常明显。这主要是因为一线城市本身出台了相关政策，而且相较于其他城市，一线城市的政策利好影响更为显著。其次，一线城市的购房人群较为集中，尤其是新入市的年轻人和新就业的大学生，他们的购房需求相对旺盛，这也推动了市场的回升。

虽然二三线城市在国庆假期期间的市场表现也不错，这在一定程度上受到了国家明确政策信号的利好影响，并且这些城市也组织了房地产展销会，开发商也在进行促销活动。但是，二三线城市的市场表现并没有一线城市那么好。我所了解的一些内地的三四线城市市场并没有太明显的变化，短期内政策效应传导到这些城市还有一定的难度。

另外二三线城市本身存在供过于求的问题，需求潜力相比一线城市要小，供大于求的状况更为严重。因此，短期内市场回暖很难传导到二三线城市。

判断楼市“止跌企稳”，要观察这些指标

南都·湾财社：最近楼市“止跌回稳”多次被提及，这也是官方首次使用这个表述。在您看来，楼市如何才算真正意义上的稳住？

李宇嘉：要判断楼市是否稳定，我们需要关注以下几个关键指标。一是二手房的挂牌量是否有所下降，降价挂牌的占比是否有所下降；二是民营企业是否开始积极拿地，这是很重要的指标；三是地方政府的土地出让活动是否增加，这代表市场是否开始“看多”；四是房地产市场的库存是否开始下降；五是开发商是否停止降价销售。

只有当这些指标显示出积极的变化时，我们才能认为楼市已经开始止跌企稳。

建议购房者多观察，目前新房市场机会更大

南都·湾财社：有不少声音认为，现在是楼市“抄底”的时刻，您认为房地产财富效应是否开始显现？对于购房者来说，现在是入市的好时机吗，还是应该继续观望等待更明确的市场信号？对于普通刚需购房者，您有什么建议？

李宇嘉：客观来讲，对于购房者来说，买新房的折扣力度比较大。由于10月份是促销月，开发商为了吸引购房者，提供了较大的折扣力度，特别是比周边同品质二手房的价格还要低的新房，这些是可以入手的。

对于二手房市场，由于信心比较混乱，一些业主认为房地产市场已经止跌企稳，因此他们不急于出售房产，甚至可能会提高价格。这种背景下，购房者应谨慎行事，不要急于与二手房业主进行价格谈判，因为降价空间可能有限，甚至可能会面临价格上涨的风险。建议购房者多花时间观察市场，因为也有些业主可能认为现在是出售房产的好时机，愿意让利出货。

总体来看，与二手房市场相比，新房市场的机会可能更大一些。

明年市场走势，取决于四季度状态等多重因素

南都·湾财社：您对明年的楼市有何预测？市场将呈现怎样的趋势？

李宇嘉：明年的楼市走势，主要取决于以下几个关键因素：一是今年第四季度企稳止跌的状态能够达到多大的程度；二是国家在就业、社会保障以及解决民生短板问题上的政策力度；还取决于楼市的政策，后续有没有其他政策跟进，才能判断明年的市场走势。