买一套好房子
从关注「青岛楼市研究员」开始
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文/观察员老王
不要说那些没到过营销中心现场的评价家，就是50%在假期中看过楼盘的人，可能对于这个假期，楼市的快速复苏都毫无感觉。
因为从中介的喜报我们可以看出，7天全青岛的成交量是1000多单，日平均也就100多套，这都不及牛市一个楼盘开盘的出货量，从总量上并不算惊艳。
然而，你真正跑几个红盘会发现：楼市复苏的速度，超出了我们的预料。
从3个多亿的顶级豪宅，到张村河片区大几百万的高端改善，再到市北、李沧的品质红盘，还有高新区不到百万的入门产品，都在以2024年从未有过的速度去化。
股市这么好，大家不应该集中资金去股市里自行车换摩托，怎么还会有这么多人傻乎乎地去买房呢？
我给你一些来自一线的答案。
十月份读的书是《向上社交》，内容平平，但是书的题目给了我们很多启示：作为一名认知有限，在重大决策前犹豫不决的普通人，向上社交要看机会，但是向上学习却是可以立即行动的。在这个十一假期的开始，麦岛海边一套3亿元的顶豪成交就彻底燃爆了豪宅圈。随后几天里，福山支路、御园等区域都有大别墅成交，假期的后半段颐山源墅也成交了一套5800万的别墅。要知道，2023年，青岛仅仅凭借26套顶豪，就成为了中国顶豪榜TOP5的城市，今年顶豪成交超越去年，基本上也是板上钉钉的事儿。
第一，现在股市这么好，这些富豪为什么不拿着巨量资金去炒股?第二，这些富豪这么有钱，为什么不去京沪、苏杭等更好的城市？第一，买5000万以上别墅的人，身价基本都是十亿+、甚至百亿+，人家讲究的是核心资产的多项配置.他们会买豪宅，也会直接去金矿买上一吨黄金存起来。但是不论买什么资产，一定是底部出手，高位套现，也只有这样操作，他们才会这么有钱。很多被割韭菜的普通人，往往都是反向操作。股市、楼市在底部时忙些无关紧要的小事，等着优质资产暴涨之后，才想起来入场。但是优质资产买不起了，只能买些垃圾股,垃圾房。第二，为什么顶级富豪会喜欢在青岛买房，不选更好的城市？那我要反问你一句：你怎么知道人家在京沪没房子？在海外没资产？在众多二线城市里，许多富豪喜欢青岛买房，因为青岛有独一无二的恒产逻辑。从产品上说，建造豪宅很难吗？砸钱就是，人家淄博新东升、河南金沙的豪宅，一点不比青岛的豪宅品质差。此外，还有城市的稀缺度。长三角很好，但是长三角的好城市也多，上海、杭州、苏州、无锡、南京等都不差，那么富豪们的筹码也分散。但是在北方，除了帝都之外，大家能找出几个和青岛媲美的城市？
得天独厚的自然资源+区域稀缺度+尺度超然的豪宅，才能成为藏品级资产。
说实话，这几年青岛楼市整体下行，也拖累了豪宅市场。所以当下沿海豪宅属于刚刚从底部启动的优质资产，富裕阶层进入了熟悉的右侧交易时段，这就是十一豪宅景气的价值逻辑。所以，你买房不买房，不要去问那住了一辈子拆迁房的二大爷，也不要听除了工作就是混啤酒屋的三表哥的话，那些在老家种了一辈子田的父母，更不可能知道青岛的楼市逻辑，你就看那些比你成功、比你有钱、比你资讯面广的人在做什么，跟他们学，你的人生才能向上。
改善用杠杆的双重原因
大几千万的豪宅，不是我们普通人能买得起的。所以假期的后半场，我一直陪着买200W-300W改善房的朋友们看房选房。
第一，很多人确实有改善居住的打算。住够了步梯房，住够了没有车位的老小区，忍不了房子出现的各种问题。这就跟饿了吃饭一样，没有饿着肚子投资的道理；第二，他们确实不懂股票，也清醒地看到股市的风险。更重要的是，他们买房的大头——公积金或者房贷，买房可以，炒股提不出来。这个十一，开发商还没有傲娇，不但没有涨价，而且很多人还配合好政策给出了优惠。自己看上的、卖得起的房子，自己不买，别人在不断地买，那为什么不出手？
这个十一过后，我们来盘几个盘，让大家更清楚的认识这个市场：东李的超级大盘，在冲上十一的TOP3后，所有户型加上还有五六十套房子；闫家山从未降价的品质楼盘，在小高层收尾后，高层以每天近20套的速度去化，现在三个户型10层以下的房源基本找不到了；M2号线上的地铁盘，在确定旁边大烟囱近期拆除后，配合着优惠政策，一天卖出了以前一个月的量，目前开盘的两栋楼也基本消化完毕……再提醒大家一遍：2023年-2024年，是青岛土地出让十年来的最低点，开工面积也是历史低位。这些存量卖完，明年的金三银四你真找不到什么好房子可以选选了。
所以，未来老王推荐一些二等新房大家不要骂我，不是因为他们没缺点，仅仅是因为他们比垃圾二手房更值得买而已。
一片“涨”声下的最后机会
具体问题具体分析。像海信这种开发商，十一假期全线飘红。下半年除了019没有什么新项目上市，也不缺钱，在销售超出预期之后，涨价真不是说说而已；但是你像14个高层混战的老四方板块，那些远期交付的高层毛坯产品，也可能虚涨两天，但月底或者年底，很快就会被市场打回原形。但是，比价格更重要的，我希望大家还是考虑房源问题。
你如说东李总价300W以下的小高层产品，不论这个盘我们能不能看上，一个月以后，还剩下几套，你想过没有？等这批小高层卖完，不管多少钱，你买不上房子怎么办？去买那些房龄10年以上的二手房？是，现在报价200万的次新房，你可能砍到180W以下；
但是你想过没有，等五年以后，这套你花了10万+的房子住着不舒服的时候，你的下家会在你170W的基础上，再砍30W？在房产总量过剩的年代里，一步走错，半辈子爬不出来了。所以，在假期结束后，开发商研究调价还是有几天时间的，再加上审批执行，有一个时间差。如果你放不下那一天赚不了几百块的工作，那么下班后也应该拿出时间，来快速决策，抓住调价期前最后的机会。在股市已经开始震荡，危险和机遇并存的情况下，再等下去，惊喜会越来越少，遗憾会越来越多。