大家好，我是去年年底刚回国的阿拉蕾，现居上海，这个国庆假期我在日本哦。在日本留学工作生活十几年，有在关西和关东两边居住工作和生活的经验，除了会讲标准的日语之外，大阪话、和歌山话和关西话我也各个都能讲，和日本本地老爷爷老奶奶交流无障碍。日本武藏野大学硕士毕业，拥有日本永住以及10年日本房地产就职经验，在职公司皆为日本人开的房地产公司。有租赁和房地产投资的销售经验，也有日本房地产公司国际课从事过翻译以及法人对接业务的经验。之前在日本主要给日本的公务员以及上班族等做投资房地产的资产配置。此外，今天上午我会带大家实地看两套大阪中央区的优质房源，感兴趣的朋友锁定直播间，点击预约不错过。
大家知道在阿拉蕾的专栏里，我的文章一直都会引用一些日本的调查数据等，今天也不例外，以下是日本一般财团法人「日本不动产研究所」所公布的截止至2024年4月为止的最新数据。（5月30日公布）
大家可以从上图看到，东京和大阪是全世界核心城市里公寓价格指数涨幅最大的两个地区。2023年大阪的涨幅甚至超过了东京，东京是1.2%，大阪则是东京两倍还多的2.7%。在2024年也几乎和东京持平，都是1.5%。这也就难怪，这几年会有那么多的小伙伴愿意到日本去投资房地产，因为日本市场的活跃度，因为它的潜力巨大。从图中可以看出，东京大阪虽然今年的商务楼买卖价格变动指数还未出，但从去年的走势来看都是上涨的。其中大阪可谓是一枝独秀，高达2.1%。在整个东亚和东南亚地区，呈现增长趋势的，除了日本就是越南了。但让我震惊的是日本的主流市场，包括这几年的投资，如果预算充足，一般人也是会首选东京其次才是大阪。大阪一直是老二的位置，可为什么2023年，大阪的涨幅却超过了东京这么多？以上是2000-2024年日本本土，大阪市内日本人的人口增长数。
可以看出，大阪市的外国人居民自2013年以来逐年增加，虽然在2020年和2021年因新型冠状病毒感染扩大的影响而暂时减少。但在2022年再次转为增加，2022和2023年人口是呈直线上涨。再结合上面两张图的数据又可以说明，由于人口的增长，大阪市的房价也在节节攀升。
大阪市现在正在经历一系列城市发展项目，包括2025年的世博会、赌场法案的通过、梅田北再开发以及南波筋线延伸计划等，这些都对房地产市场产生积极影响.特别是世博会预计将带来约4万亿日元的经济效应，可能会吸引更多的人口流入大阪市。在进行房地产投资时，第一重要的是地段，其次就是人口。这两个是判断是否有租赁需求的重要因素。根据大阪府公布的“大阪府人口愿景制定后的人口动态等整理”，在社会增减（迁入数-迁出数）中，15至24岁的男女迁入超过了预计的数量。15至24岁的年轻人迁入多也就意味着学生和单身社会人士多，因此可以认为租赁需求会持续存在。在考虑房地产投资时，大阪市的地价稳定且有上升趋势，特别是在北区和中央区等再开发区域，地价上涨和租赁需求增加的可能性较高。另外关西的学校和企业的办公室也大都集中在大阪市内，所以如果投资于梅田、难波、天王寺等主要区域的房产，租赁需求不太可能消失。此外，大阪市的住宅地价相比东京更为便宜，这意味着投资者可以以较低的成本进入市场，并且有可能获得更高的回报率。（大阪在回报率上，净收益一直比东京高）
2025年在大阪市举办的日本国际博览会，根据大阪府公布的“2025年日本万国博览会”基本构想案，预计给全国带来的经济波及效果约为4万亿日元。由于日本国际博览会大阪的经济活性化，从大阪府外迁入的人增加，租赁需求也有望增加。
另外，现在在东京和名古屋之间先行运营的中央新干线，预计到2027年也会提高大阪房地产投资的价值。如果按计划进行，2037年名古屋和大阪之间，2045年左右东京和大阪之间将开始运营。还有2023年北陆新干线的大阪延伸计划。金泽至敦贺间的125公里目前正在建设中，预定于2023年春开始营业。敦贺至新大阪间的路线已确定，但开业时间尚未确定。
同样是在2023年JR西日本和南海电铁的路线南波筋线开业，计划将新建的北梅田站（暂称）和新今宫站通过难波连接起来。开业后，去关西国际机场的交通将变得方便，预计附近的房地产价值会上升。现在大阪地铁长堀鹤见绿地线的“大阪商务公园”站深度为32.3米，是关西最深的车站，但随着南波筋线的开业，将新建北梅田站、中之岛站、西本町站、南海的新难波站（都是暂称），预计会有30～40米的车站诞生，南波筋线将成为最深的铁路。
还有就是2018年7月公布的IR整顿法（特定复合观光设施区域整顿法），大阪府正在努力吸引梦洲的IR（综合型度假村）。在同一此花区内的湾区有环球影城日本，如果实现IR的吸引，仅这个湾区就有望产生巨大的经济效果。所以，我想这也就是为什么突然之间2023年大阪的公寓上涨幅度会大大超过了东京的原因。不管是日本国内的投资客还是海外的投资客都把焦点聚集到了西日本的经济中心，大阪。
北区：期待通过再开发进一步发展的区域北区有梅田站和大阪站等大阪的主要车站。被称为“北”，是企业的办公室街和商业区域聚集的地方。再开发项目“Umekita（大阪站北区）项目”正在进行中，在已经先行开发的区域，大阪Grand Front作为梅田的新面貌聚集了人气。约17公顷的Umekita第二区计划在2024年的先行城市建设中进行开发。
随着开发的进步，地价的上升和租赁需求的增加是值得期待的，越来越成为推荐的房地产投资区域。（阿拉蕾推荐的是靠近大阪环状线这一块的区域哦。不要选往淀川靠的那一块，那就太偏了）中央区：一直有租赁需求的区域中央区有官厅和大阪证券交易所等，是行政、经济、金融的中心区域。由于商业街和商业设施很多，住宅地很少，但最近塔式公寓的建设也在增加，租赁需求正在增加的人气区域。中央区内各有不同的特色。有企业办公室密集的淀屋桥・北浜・本町区域，有餐馆和服装店密集的戎桥筋商店街的难波・心斋桥区域，有以战国武将丰臣秀吉闻名的大阪城区域等。中央区有各种各样的面貌，所以在房地产投资时，确认是哪个区域的中央区是很重要的。（阿拉蕾特别推荐南波车站往梅田车站走的这当中沿着心斋桥商业街两边的一段，往东到大阪城前截止。）福島区：可以享受城市和下町的人气区域福島区靠近梅田，作为住宅地和商业地很受欢迎。福島站・野田站周边是从最新的餐馆到传统的套餐店、居酒屋排列的商业区域。最近，大规模住宅区和高层公寓的建设热潮，原本呈减少趋势的人口正在迅速增加。在明治时代，大日本纺织、大日本制药、松下等公司成立，作为工厂用地建设了多个工厂，但战后由于高度成长期的工业用地扩大需求，转移到了区外。西侧的工厂区域也在迅速住宅化。西区：大阪市屈指可数的年轻人人气区域西区东侧是办公室和餐馆等商业设施排列的区域，西侧是住宅街和工厂等聚集的区域。与其他区域相比，年轻人多，65岁以上的老年人口比例最低是其特征。堀江区域等聚集了时尚的咖啡馆、服装店、室内装饰店，受到年轻人的欢迎。特别是堀江的东侧被称为美国村，聚集了面向年轻人的商店。西侧是安静的住宅街区域。浪速区：单身者、外国人的租赁需求高的人气区域浪速区是通天阁和新世界有名的道顿堀所在的区域。顺便说一下，是日本面积最小的行政区域。近年来，随着再开发的进步，公寓的建设正在进行，人口正在增加。特别是年轻男性的单身者租赁需求高，也受到亚洲、欧洲等外国人的欢迎。（浪速区的话，大阪本地人不是很喜欢，因为它曾经治安有点乱，日本很多没有抓到的在逃嫌疑犯据说都是逃到了这个区的来着。但近几年由于游客和投资客，这个区域也逐渐变得热闹和受欢迎起来。但老一辈大阪和关西本地人的话依旧还是很排斥。）天王寺区：交通极其便利的人气区域，天王寺区是继梅田、难波之后的终点站，各JR线、Osaka Metro御堂筋线・谷町线都通，奈良县民・和歌山县民的使用多是其特征。由于交通便利，是公寓、公寓等租赁需求的区域。与相邻的阿倍野区一起，形成了天王寺・阿倍野的定位，2014年建成的日本最高的建筑“阿倍野Harukas”使年轻人聚集的区域。另外，天王寺区是大阪的文教地区，除了有知名的四大天王寺外，还有佛教相关的一些学校遍布其周围，如果有些人想要买所谓的学区房，那天王寺区可以是首选。《阿拉蕾看日本》作品集（点击查阅⬇️）