作者：何以明

出品：全球财说

“世界上没有什么事情是值得担忧的，唯一值得担忧的事是担忧本身。”这是美国著名历史学家威廉·曼彻斯特作品《光荣与梦想》中的经典语句。

《光荣与梦想》是万科董事会主席郁亮最爱读的书之一，这本书大气磅礴，从1932年富兰克林・罗斯福竞选总统开始，一直写到1972年的水门事件，勾画整整40年间的美国历史，叙述了美国从最低谷（大萧条）到复苏和崛起的过程中很多关键时刻。

业绩与美联储利率强相关？

经济学专业出身的郁亮，在读《光荣与梦想》的时候，不知是否会思考那40年间美联储利率，对美国乃至全球的影响。

“春江潮水连海平”，美联储利率像潮汐一样，让世界经济随之陷入一个又一个“繁荣-危机-低迷”的循环之中。巨轮如万科，也怕风浪。

24年前，郁亮踏浪而行，逐浪而上，抓住了时代的机遇。1990年，时年25岁的郁亮在北大同届校友的引荐下，敲开了39岁万科创始人王石的办公室。

王石对年轻的郁亮欣赏有加，走出王石办公室后，郁亮从体制内辞职，加入万科，勇敢登船。11年后，2001年成为万科总经理，那一年，郁亮36岁。

2004年，万科成立20周年，郁亮抛出一个当时看来异常膨胀的想法：10年后的2014年，万科销售额将达1000亿元。

为什么说膨胀呢？2003年，万科全年销售额是63亿。

那么做到了吗？做到了。

2010年，万科销售额1081亿元，首次跨入千亿级企业。

看看那一年的美联储。

2010年的美联储主席是本·伯南克，他于2006年2月1日接任格林斯潘出任美联储主席。2010年1月28日，伯南克获得美国国会参议院最终投票确认连任。2022年，伯南克获得诺贝尔经济学奖。

作为前美联储主席，伯南克是一名真正经历过金融危机的政策实践者，曾遇到2007年的次贷危机，并领导美联储应对2006-2010年全球金融危机和大衰退。

在伯南克2006年至2014年的任期内，长期采取0.00-0.25%的“零利率政策”，促使全球资本流动性增加，资金倾向于从接近零利率的美国流向其他市场，某种程度来说，就是向全球“大放水”。

再把眼光从美联储转到万科，那些年，万科势如破竹，销售额逐年水涨船高。除了2008年销售额低于前一年之外，从2009年开始逐年增长，2010年销售额达到1081亿元，比前一年增长70.5%。

接下来，更是一路高歌猛进。到2014年销售额达到2151亿元，比2010年又翻了一番，那一年，美联储依然是零利率政策。

通过一张表格来看更为直观。《全球财说》根据公开资料，整理了从2001年到2023年，万科历年房地产销售额及大事记，和对应年份的美联储利率情况，发现万科业绩与美联储利率有极强的相关性。

之前提过的2009年到2014年，在美联储零利率政策下的快速增长自不必说。

比如说，2007年的523亿元比2006年的212亿元，销售额增长147%，当年美联储由前一年加息周期转为降息周期；2020年万科销售额站在高岗上，站上7000亿元台阶，当年美联储处于降息周期。

而到了2022年和2023年，万科业绩遇冷，特别是2023年只有3054亿元，不及2020年7041亿元的一半。与之相应，美联储从2022年3月开始进入加息周期，加息极为激进，当年由0.00-0.25%加至4.00-4.25%。

时代的一粒沙，落在每个人肩头都是一座大山。一只在‌亚马逊雨林中的蝴蝶扇动翅膀，可能会在两周后引发美国‌德克萨斯州的一场‌龙卷风。美联储的利率，传导到万科巨轮就会影响其业绩数据。

白衣骑士降临？

2024年甲辰龙年，地产龙头仍不太平。8月30日晚间，万科发布2024年半年报，上半年实现营业收入1427.8亿元，归属净利润亏损98.5亿元，同比下降199.8%。

这是万科上市33年来，首次交出亏损的中报成绩单，前几年即便艰难，万科也始终保持盈利。

万科也许早有预期，早在2018年，万科就喊出“活下去”这样振聋发聩的话语。但是，继续蒙眼狂奔，拿地依旧没有手软，居2018年全国房地产企业拿地top1，当年拿地金额1316亿元，之后2019年1610亿元、2020年1349亿元、2021年1247亿元。

截至2024年上半年末，万科剔除预收账款的资产负债率为70.4%，仍踩红线。

万万没想到，美联储成了万科的“白衣骑士”。

北京时间2024年9月19日凌晨2时，美联储宣布，将联邦基金利率的目标区间下调50个基点至4.75%-5%。自从2022年3月以来，美联储启动了一轮近乎史无前例的激进加息，并从2023年7月起将政策利率维持在5.25%-5.5%高位。

公开报道显示，就此次美联储降息发表观点的万科人士来自中国香港。万科香港董事总经理周铭禧表示，美联储宣布减息0.5厘，确定正式进入减息周期，恢复了观望客户的信心，加快入市意欲，为香港楼市带来刺激作用。

选择从中国香港发声，究其主要原因是香港的联系汇率制度。自1983年就开始在香港实施的联系汇率制度，通过严谨、稳健和透明的货币发行局制度，使港元汇率保持稳定在7.75至7.85港元兑1美元的区间内。

利率与汇率正相关，9月19日早间，中国香港金管局宣布，将基准利率下调50个基点至5.25%。利率一降，利好香港本地房地产，这是直接可见的。

然而香港的销售金额只占万科整体销售金额不到1%。

但是，从此前的美联储利率与万科业绩相关性来看，如果美联储从本月开始的降息进入降息周期后，“为有源头活水来”，上半年净亏损98.5亿元的万科，能否接住美联储降息的“泼天”富贵？

“相信春天会来的”

回溯1990年，从郁亮走进王石办公室开始，命运的齿轮开始转动。郁亮也于2017年6月正式接棒王石，成为万科董事会主席，当时在发布会上他的发言颇为感性，哽咽说：“如果说没有王石就没有万科的话，没有王石也就没有万科郁亮。”

万科2003年开始对标的美国地产翘楚帕尔迪（另一翻译“普尔特”），历经70年发展屹立不倒。走过了《光荣与梦想》那个时代，也是美国2007年次贷危机后，在逆境中完成战略调整，并相对成功地重新走出逆境的美国地产标杆企业。

虽然万科销售额仅仅用六年就超越了帕尔迪，但不得不承认，大哥还是那个大哥。

也许是受到美联储降息的鼓舞，郁亮9月21日发文庆祝万科成立40周年，称“相信春天会来的”。万科成立时间为1984年5月30日，40周年庆祝文章选在美联储降息后发，颇有深意。

几日后，万科还等来了9月24日中国央行会同国家金融监管总局出台的五项房地产金融新政策，包括：1、引导银行降低存量房贷利率，预计平均降幅在0.5个百分点左右，将惠及5000万户家庭，1.5亿人口；2、统一房贷最低首付比例至15%，全国层面的商业性个人住房贷款，将不再区分首套房和二套房；3、房企存量融资展期、经营性物业贷款等阶段性政策，从2024年12月31日延长到2026年12月31日；4、优化保障性住房再贷款政策；5、支持收购房企存量土地。

这其中的第五条简直就是万科的“强心剂”，万科不惜高负债拿了那么多地，也可以用来盘活。“在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。”中国央行行长潘功胜表示。

截至2024年9月30日，万科A（000002）股价较美联储9月19日降息那天累计涨幅近50%，叠加政策利好和市场整体走高，已收获三个涨停。

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