昨天的利好政策，股市迎来了久违的大涨，地产股也普遍飘红。
房企的投资者们，心情似乎轻松了一些。但刚刚过去的中报季，房企们的成色仍略显不足。
目前已发布业绩的163家上市房企中，归母净利润为负的有87家，盈利房企只有76家，平均每家亏损4.15亿。
不过艳姐也惊讶地发现，过去一直被市场诟病“稳健”的4大央企巨头，这次竟然从陪跑变领跑。他们是：
招商蛇口、保利发展、中海地产、华润置地。
简称“招保中华”。
上半年，这4家房企销售额5473亿，百强房企中占比27%。更夸张的是，在还能盈利的76家房企中，4家房企的归母净利润达到294亿，占比近30%。
火炼之下，才知道谁是真金。
房企中报季已经收官，内功深厚的这4大隐世高手脱颖而出，悄悄跃升为房企“新四大天王”，重塑地产格局。虽然不算太意外，但透过它们的财报，行业或许能够拨开迷雾见真章。
今天艳姐就跟大家盘一盘行业的新希望，也欢迎大家跟艳姐互动，分享你的观点。
“新四大天王”从陪跑变领跑，其实还是有两把刷子的。如果只看销售数据，多少是有些“运气”成分的。
中指院的数据，上半年TOP100房企合约销售均值208亿、同比下降41.6%，其中TOP10房企均值1029.6亿、下降33.2%。
再来看“新四大天王”。
保利发展合约销售1733亿，蝉联行业第1，下降27%；
中海1483亿，行业第2，下降17%；
华润置地1247亿，行业第4，下降27%；
招商蛇口1009.5亿，行业第5，下降39%。
除了招商蛇口差了点意思，其他几家都大幅跑赢了大势。“新四大天王”的优秀，看上去似乎全靠同行衬托。
但如果再看它们的利润表现的话，“新四大天王”的含金量足够高。
上半年，中海归母净利润103亿，行业第1；华润置地102.5亿，行业第2；保利发展74.2亿，行业第3；招商蛇口相对差了点，14.2亿。
“新四大天王”的归母净利润出现不同程度的下滑，不过放在行业深度调整的大背景下看，4家房企的利润表现非常难得。
Choice的数据，上半年已发布业绩的163家上市房企中，归母净利润为负的房企有87家，合计亏损额1658.27亿元；归母净利润为正的有76家，合计盈利981.94亿。
也就是说，163家上市房企，上半年归母净利润总额为-676.33亿，归母净利润均值为-4.15亿。
在盈利都很艰难的现实下，“新四大天王”合计实现归母净利润294亿，在76家盈利房企中占了近30%。
这就是“新四大天王”的恐怖的行业统治力。
其实这种统治力，并不是短期就能快速形成的，他们早在几年前的战略规划，就为今天从陪跑到领跑做好了准备。
像保利发展，刘平在接任董事长后，战略上从“一主两翼”到“不动产生态平台”，目标上从“重回前三”到“进三争一”，土拓上从“中心城市+城市群”的城市深耕策略到进一步聚焦核心38城，产品上又提出“品质时代”。
像中海，颜建国在5年前定下了“主流城市、主流地段、主流产品”战略，聚焦北上广深一线城市的改善型市场，在一线城市的开发业务上展现出超绝统治力。
像华润置地，李欣在3年前确定“城市投资开发运营商”战略，明确“3+1”的业务模式，在放开下行的背景下，非开发性业务以1/4的营收贡献51%的核心利润，也是头部房企中最早完成新旧动能转换的。
像招商蛇口，3年前提出“三个转变”，在房开业务稳定在前5的基础上，投入更多的资源到资产经营等业务，做实“城市综合运营商”。这两年在TOD上的统治力也非常强悍。
“新四大天王”战略上的细微差异，也形成了各自的标签：现金王保利发展、利润王中海、转型王华润置地、TOD之王招商蛇口。
在艳姐看来，华润置地已经开始赚明天的钱，保利发展、中海、招商蛇口在稳定赚今天的钱的基本盘下，都在快速培育第二甚至第三曲线。
不过，在行业深度调整下，房企到底该怎样逆势突围，艳姐觉得稳坐行业第一的保利发展，它的逆周期组合拳更有借鉴意义。
地产风向标，还得看保利。
艳姐在前面提到，保利发展的战略非常有前瞻性、引领性，体系化、市场化的战术打法快、准、狠。
所以回过头再看保利的中期业绩成绩单，稳如磐石、逆风领跑也就是水到渠成了。
前一阵子，保利发展发布了中期业绩报告，含金量非常高。艳姐觉得可以用“3个高”来总结这份中期业绩成绩单。
销售高能。
上半年，保利发展合约销售1733.36亿，稳居行业第一，也是行业唯一一家1500亿+的房企。虽然同比下降26.8%，但横向对比整个行业，会发现保利发展的销售非常高能。
上半年，TOP100房企合约销售额均值208亿、同比下降41.6%，其中TOP10房企均值1029.6亿、下降33.2%。
也就是说，保利发展的合约销售增速领先TOP100房企、TOP10房企14.8、6.4个百分点。
在目前行业大幅缩量的背景下，保利发展全面跑赢行业大势和头部房企。
另外，保利发展在聚焦深耕的38个核心城市也展现出高能的统治力。
上半年，38个核心城市贡献了89%的销售额，同比提升了2个百分点，市占率提高0.3个百分点至7.1%。
38个城市中，有32个城市的市占率排名城市前5；11个城市市占率排名第1；广州、佛山、太原、石家庄、三亚、莆田等8个城市的市占率超过15%。
权益销售方面，上半年保利发展权益销售比例77%，同比提高了9个百分点，提前锁定未来营收。
在目前的市场行情下，保利发展恐怖的市场统治力，显然不是其他房企能够做到的。
一流的战略+一流的执行，一定会产出好的经营结果。
上半年保利发展实现回笼金额1466亿，销售回款率为84.6%，首次低于90%。但如果细看的话，回款率的下降与它的推盘和销售节奏有很大关系。
一季度保利发展的销售额629亿，二季度销售额1104亿，环比增长75%，比百强房企高了40个百分点。已售未回笼的资金有1033亿，回款应该会在下半年明显改善。
另外在成本控制方面，保利发展也可圈可点。
上半年，保利发展的管理费率1.48%、销售费率2.24%，较上年同期稳中有降。
上半年保利发展毛利润率16.02%，较年初提高0.01个百分点；归母净利润74.2亿，稳居行业第一阵营。
财务高质。
艳姐在前面提到，保利发展近几年一个非常明显的标签是“现金王”，这几年它手握现金连续位居行业第一，财务质量非常高。
看一下几个关键财务指标：
资产负债率65.67%、净负债率66.18%；
手握现金1464亿，现金短债比1.22倍；
一年内到期有息负债占比19.82%，较年初下降0.99个百分点；
三年以上到期有息负债占比33.12%，较年初提高1.52个百分点。
也就说保利发展在持续优化长短期债务结构。
艳姐也观察到，保利发展上半年新增融资成本2.93%、综合融资成本3.31%，较年初分别下降0.21、0.25个百分点。
可以说，这样的财务质量，在行业内能够跟保利发展媲美的大概一只手能数得过来。
艳姐在前面提到，在保利发展年初发布的白皮书中，延续多年的“房地产”的表述变成了“不动产”。
艳姐判断，保利发展今年大概率会投入更多的资源到多元化，特别是资产经营业务上。
其实大致看一下房企的半年报，大家可以发现一大现象：地产行业新旧动能转换如期而至，提前布局多元化业态的房企已经开花结果。
如华润置地，上半年经常性收入贡献了51.4%的核心净利润；像龙湖，上半年的运营及服务两大业务利润占比已提升至80%以上。
下好了“经营性收入”这一先手棋的华润置地和龙湖，在新周期到来前便已构建起收入上的第二增长曲线。
其实保利发展在它的第一本白皮书中就提出这么一个问题：存量加速沉淀房企路在何方？
艳姐观察到，保利发展的多元化业务的规模也在持续扩大，并且形成了协同能力。
一方面在物业服务业务，保利物业实现营收78.7亿，归母净利润8.5亿，同比分别增长10.2%、10.8%；第三方在管面积达到4.9亿㎡，占比达65%，市场化能力不断增强。
另一方面在资产经营业务，保利发展的酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等商业经营类资产项目达151个，商管面积505万㎡，较2023年末分别增加16个、70万㎡；上半年实现营收22.6亿，同比增长3%。
跟头部房企相比，或许保利发展的第二曲线的表现还不那么突出，但就像艳姐在前面说的那样，保利发展最大的优势是一流的战略+一流的执行，一旦它启动战略机器，第二曲线还是蛮值得期待的。
结语：
行业下行周期，所有房企都不容易，保利发展也不例外。