观点指数 商办运营商经营承压，金融、科技业仍是主力租户 新增供应持续放量叠加办公租赁需求复苏缓慢，办公楼市场仍面临较大压力。基于此，企业积极应对市场，仍有部分商办运营商半年度业绩表现欠佳。办公需求端，金融、科技以及专业服务行业依然是写字楼租赁需求的主力。与此同时，消费及贸易、能源、汽车领域企业也展现出较活跃的办公租赁需求。
长续运营方略，新世界发展完成出售前海办公楼 写字楼资产因拥有长期稳定的现金流，是投资方青睐的投资标的物。同时，租赁活动给企业带来长期收益，更进一步的商办资产交易也能为企业补充现金流，在资金融通上发挥着重要的作用。期内，新世界发布公告称，出售天得发展有限公司的30%股权事项已于2024年8月27日完成。新世界发展估计将从本次出售事项中录得约1.13亿港元的收益。
租金仍未止跌，办公空间服务商盈利能力加强 现阶段，商办运营商去化压力加大，重点城市办公物业租金单价仍处于波动下行的阶段，办公物业租赁活动面临挑战。商业办公细分市场上，从企业披露的上半年业绩来看，办公空间服务商正朝着更加成熟和可持续的方向发展。
商办运营商经营承压，金融、科技业仍是主力租户
期内，不少房开企业完成了对2024年中期业绩的披露。其中，受经济下行、新增供应持续放量等因素影响，办公楼市场面临更大的挑战。从披露的业绩来看，上半年部分企业写字楼租赁业务的表现不佳，营收和出租率水平有所下滑。
数据来源：企业公告，观点指数整理
注：中海商业为成熟期办公物业平均出租率；中国金茂办公物业出租率取北京凯晨世茂中心、北京西城金茂中心、上海金茂大厦写字楼以及南京玄武湖金茂广场一期写字楼4个项目的平均出租率
企业经营层面，今年上半年，13家样本企业办公物业平均出租率为85.46%，对比去年同期减少2.12个百分点。
对比去年同期，超半数样本企业办公出租率出现下滑，变动幅度在15个百分点到0.8个百分点不等，包括中海商业、太古地产、金融街、中国金茂、瑞安办公、中国国贸、华润置地等多家企业。商办运营商在项目去化端，仍面临比较大的压力。
出租率下滑，租户流失让办公租赁市场持续承压，部分企业写字楼租赁业务收入也面临下降的压力。
数据来源：企业公告，观点指数整理
注：陆家嘴集团办公物业收入包括甲级写字楼和研发楼租赁收入；金茂商业收入为商务租赁及零售商业运营收入；金融街收入不含北京通泰大厦。
从企业披露的数据来看，今年上半年，13家企业内地办公物业租赁业务营收合计为96.15亿元，企业半年度收入从5374万元到17.6亿元不等（汇率计算按1港币≈0.9046人民币），对比去年同期，企业办公收入同比从-21.43%到10.36%不等，业绩分化明显。
值得注意的是，超60%的企业写字楼业务收入同比下滑，包括华润万象生活、陆家嘴、越秀房托、金融街、长江实业、中国金茂以及中国国贸等企业在内。
从数据来看，商办资产价值有待盘活，这也对运营商的运营能力提出了更高的要求。商办运营商亟需解决供需错配的问题，提升资产的收益表现和抗风险能力。
值得一提的是，基于新投运写字楼规模增长的拉动，中海商业、招商蛇口、北辰实业以及华润置地半年度办公收入均实现不同程度的同比增长。
其中北辰实业新增入市的北辰·新空间写字楼项目半年度收入为1523万元，剔除新入市项目的影响，北辰实业写字楼收入出现同比下滑，幅度为4.09%。
凭借规模、项目以及管理等优势，包括中海商业、陆家嘴集团在内的样本企业，半年度收入超10亿元。
其中中海商业写字楼业务上半年新签建筑面积56万平方米，推动收入逆势增长6.4%，半年度收入为17.6亿元，位居样本企业首位，对比2023年同期增长6.4%。这与其写字楼资产质量、租约组成、租户结构紧密相关。据中海商务官微披露，其2000平方米以上基石客户占比47%，2年以上租约面积占比91%。
另外，轻资产运营商代表华润万象生活，上半年写字楼商业运营及物业管理收入合约9.6亿元，同比增长6.6%，占总营收的12.1%。其中该分部94.4%的收益来自为写字楼提供物业管理服务，依次计算得出其写字楼商业运营服务半年度收入为5374.32万元，对比去年同期有所下滑。
截至6月底，华润万象生活共计为25个写字楼提供商业运营服务，总建筑面积为170万平方米，其中有20个来自华润置地；另为206个写字楼提供物业管理服务，总建筑面积为1520万平方米。
办公需求端，从企业财报中可窥见现阶段市场的主力租户表现。截至6月底，按占用建筑面积计，瑞安办公楼租户组合占比前三的行业分别为高科技及TMT，占比20.6%；消费产品及服务占比14%；银行、保险及金融服务占比12.8%。对比去年同期，生物、制药及医疗行业占比缩减，消费产品及服务、银行、保险及金融服务行业企业占比提升。
与此同时，太古地产内地办公楼占比前三的租户包括：银行业/金融/证券/投资，占比为27.9%，贸易行业企业占比24.5%，专业服务行业占比15.7%。对比去年同期，贸易行业以及科技/媒体/电讯行业企业占比均有所提升。
除此之外，观点指数统计到，期内企业进驻写字楼的案例包括贺华税税务师事务所（深圳）有限公司入驻前海鸿荣源中心；理想汽车入驻瑞安虹桥天地办公楼等。
总结来看，金融、科技以及专业服务行业依然是写字楼租赁需求的主力。与此同时，消费及贸易、能源、汽车领域企业也相对活跃。
长续运营方略，新世界发展完成出售前海办公楼
写字楼资产因拥有长期稳定的现金流，是投资方青睐的长期投资标的物。基于此，除写字楼租赁活动可以给企业带来长期的收益外，资产交易也在补充企业现金流方面发挥了重要的作用。
陆家嘴在2024年半年度报告中披露，上半年富汇大厦B、C栋商办物业销售为其带来现金流入16.06亿元，其中富汇大厦A座早于2023年成功售出。
万科在资产出售方面同样取得积极进展。最新财报披露，1-7 月万科共实现大宗交易签约金额 204 亿元（含印力的资产交易及REIT发行），资产类型覆盖商业、酒店、办公、长租公寓等31个项目的资产交易，当前仍有多个项目在谈判中。
值得注意的是，万科在财报中提及部分大宗资产交易和股权交易出现亏损。为更快回笼资金，其对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动，部分交易价格低于账面值。
包括万科、陆家嘴在内，现阶段不少房开企业正有序开展商办、酒店等存量资产的去化工作，以应对市场压力。
以富力地产为例，据其2024年中期业绩报告披露，于过去一年，富力地产主要通过资产出售及资产变现，以换取现金或减少债务的方式处理债务到期问题。
而近期富力地产旗下酒店和写字楼资产再受到市场关注。9月3日，富力地产披露，旗下全资附属公司兆晞、富力香港及御逸有限公司被担保代理人委任的机构人员接管。于公告日，兆晞持有富力地产一家全资附属公司的全部股权，该公司在中国间接持有68间酒店及一栋写字楼。
对此，富力地产表示正在评估委任接管人的法律、财务和营运影响。将密切关注上述事项的进展，并将根据上市规则及有关上述事项的其他适用法律适时向股东及其他投资者公布任何重大进展。
据早前公告，兆晞有限公司已于7月8日收到Seatown Private Credit Master Fund提交的清盘呈请。该呈请已在香港高院提交，将于9月25日在香港高等法院开庭审理。
据了解，这源于富力一笔6.137亿美元的尚未偿还的境外债务。这笔融资的抵押品中包括了本次被接管的68家酒店和一座写字楼。
此外，今年5月8日富力地产完成英国“敦ONE”项目的出售。其在中期业绩报告中披露，为避免违约，并使项目价值最大化，富力地产通过独有方式，将项目出售予现有美元优先票据持有人，金额价值高达16亿英镑。
另外，9月9日，越秀地产发布自愿性公告，披露了关于广州环贸中心的潜在交易信息。公告指出，越秀地产一直考虑可能对集团有利的方案及潜在机会，包括涉及在天河区广州环贸中心办公空间及停车场所有权的潜在交易。
公告中未披露资产具体的交易形式，提到该潜在交易可能采取不同的形式进行，例如在招标程序后将持有该物业的公司转至由中华人民共和国（按照深圳证券交易所的适用规则）持牌机构设立及管理的资产支持证券，并仅由专业投资者（其中可能包括本公司）认购，以及公司认为适当及有利于集团的其他形式。
商办资产交易方面，据观点指数不完全统计，期内共计录得1单商办资产交易，交易总金额为4.6亿元，即锦和资管联合其他机构收购了创邑旗下的创邑MIX•安波路商业项目，交易价格为4.6亿元。对比上个报告期，交易单数和交易总金额均出现下滑，商办资产交易放缓，市场情绪趋于理性和保守。
另外，观点指数在此前报告中统计的深圳前海周大福金融大厦资产交易案例有新进展：新世界发布公告披露，随着买卖协议之条件达成，出售天得发展有限公司的30%股权事项已于2024年8月27日完成。
根据此前公告，新世界发展拟以14.4亿元人民币向周大福企业的子公司出售天得发展30%股权，交易完成后，新世界发展将不再直接或间接于目标集团及该物业拥有任何权益。
天得发展的主要资产为位于深圳前海深港合作区的物业，由一栋43层的办公大楼（包括3层防火层及5层零售购物商场）及停车场构成，该物业于2023年8月落成，即前海周大福金融大厦。
根据公告披露的数据，截至2024年5月31日，该物业每月租金收入总额约为651万元（包括增值税，但不包括物业管理费），物业整体出租率约为37%，该物业的评估价值为50.18亿元。新世界发展估计将从本次出售事项中录得约1.13亿港元的收益。
租金仍未止跌，办公空间服务商盈利能力加强
现阶段，商办运营商去化压力加大，重点城市办公物业租金单价仍处于波动下行的阶段，办公物业租赁活动面临挑战。
数据来源：同花顺金融，观点指数整理
办公租金表现上，数据显示，期内（8月）19个重点城市平均办公租金单价为2.2元/天/平方米，环比下滑1.85%。
其中办公租金平均单价环比下滑的城市占比74%，环比下跌-6.19%到-0.65%不等。在经济下行压力下，企业搬迁、换租等活动还将继续，重点城市办公租金仍将承压。
一线城市平均办公租金单价为3.94元/平方米/天，环比下滑2.23%。具体来看，北京、上海及深圳办公挂牌租金均出现不同程度的环比下跌，跌幅分别为2.82%、1.97%和5.52%，广州办公挂牌租金止跌回升，环比上涨1.91%。
整体来看，重点城市办公租金仍波动下行，办公租赁市场处于缓慢恢复期。
商业办公细分市场上，办公空间服务商的发展与写字楼租赁市场互相影响。据观点指数了解，今年以来，包括创富港、BEEPLUS、WeWork中国在内的多家办公空间服务商的外拓速度有所放缓，更加专注于提升项目的运营管理能力。
与之相反，轻资产增长计划下，IWG集团规模得到快速增长。据IWG集团中期业绩报告披露，截至6月，IWG已开业办公中心网点数增长10%至3751个，上半年新增306个全新的办公空间项目开业，同比增长130%，其中有291个即占比95%的新项目属轻资产扩张模式获得。在轻资产发展战略下，IWG新中心的开业率得到有效提升。
另外，从企业披露的上半年业绩来看，办公空间服务商正朝着更加成熟和可持续的方向发展。
数据来源：企业公告，观点指数整理
2024年上半年，创富港营业收入录得3.87亿元，同比增长7.53%，营收组成包括租赁及商务服务业务收入；半年度净利润为2919.59万元，同比增长79.1%；归属公司股东净利润为2826万元，同比增长91.86%，创富港保持长期正向盈利。
IWG集团盈利能力同样值得肯定。今年上半年IWG集团利润录得1600万美元，去年同期为亏损7600万美元，这是IWG近五年来首次恢复正收益。
另外，回顾期内样本企业的拓店表现，观点指数统计到，包括创富港、德事、高格办公空间等办公空间服务商均有外拓动作。
其中，期内德事先后入驻北京国贸大厦A座和南京国金中心，将在北京和南京落地全新灵活办公空间。据观点指数了解，德事定位为高端服务式办公室专家，因此在内地的项目选址多为城市地标性CBD区域，包括国贸中心、银泰中心、华贸中心、华润大厦以及现代汽车大厦等核心商务区。