编者按：
前几年，楼市上行期，房价普涨，二手房和新房之间存在一定的倒挂，买到就是赚到。然而市场下行，很多曾经热销楼盘价格回流，楼市正在“倒车接人”。
合肥楼市联合第一房研究院两大平台策划合肥楼市“倒车接人”系列策划，旨在通过深入剖析这一现象，展示最新市场动态，为购房者提供科学的置业指导和理性的市场分析。
大滨湖的传奇，绝非一蹴而就。自 2006 年至 2024 年，历经十八载岁月沉淀，给出了令人惊叹的答案。从曾经的默默无名，到如今的一鸣惊人，“安徽发展看合肥，合肥发展看滨湖”已然深入人心。 而提及滨湖新区，就不得不说一说滨湖 1.0 的启动区。但随着市场下行，滨湖区的部分二手房也成了“烫手山芋”...
NO.1|壹
启动区二手房价格降价
滨湖区的二手房现在成了合肥的“典型代表”，说到二手房就会提到滨湖。因为滨湖现在发展迅速，新房已经全面面向改善，所以滨湖的二手房是更加能看出市场环境。但近段时间已经被滨湖部分二手房降价的消息刷屏。
我们来结合“好房新选”看一下启动区目前的二手房情况，先来看下滨湖品阁，首先小区拥有46中+师范附小双学区本部，滨湖最牛的学区组合。并且距离合肥市第一人民医院滨湖院区只有600米左右。距离百大购物中心600米左右，周边配套可以说是“顶配”。
之前这个小区的二手房价格在4万/m²，当年大家最为看中的名校房，现在小区如今也是跌下神坛，不禁令人唏嘘。根据“好房新选”小程序，滨湖品阁从2021年的挂牌价接近4.5万/m²，现在挂牌价2.6万/m²，成交价也只有2.5万/m²不到。
同样春融苑位置就在滨湖国际会展中心南边，小学学区是合肥市师范附属第二小学，周边的教育、商业交通等配套完善，并且距离在建7号线要素大市场站只有500米。出行也是很便利。
而且从近几年的二手房成交来看，小区成交出现大幅度的下滑，2021年的时候成交价在2.4万/m²左右，2024年直降近1万/m²。下降的幅度是很大的。
再举例蓝鼎观湖苑小区，小区门口就是地铁1号线紫庐站，成交价在2021年的时候2.3万/m²，现在只有1.5万/m²，下降了8000元/m²。
NO.2|贰
滨湖启动区也“倒车接人”
再来看看整个滨湖区二手房价格，2021年成交价格涨到2.7万/m²，随后2022年小幅度的下降，均价2.68万元/m²。然后就是两年的下跌，现在均价只有1.9万/m²。2024年的价格相当于回到了2019年的价格。
再来看下滨湖区的新房市场，从2017年以来，滨湖的新房价格不断上涨，2017年滨湖新房价格1.7万/㎡，到2019年新房价格上涨到1.9万/㎡，两年新房价格上涨2千+/㎡，而2020年滨湖新房价格突破2.2万/㎡，到2022年，滨湖新房价格每年基本都上涨2千+/㎡。而到今年滨湖新房价格直接破3万/㎡。
启动区的新房市场方面，作为最早建设的区域，启动区的入住率非常高，在整个合肥都是属于入住率最高的一列，目前板块内无新房在售。
现在这种价格，只能说腰斩、破发。为什么会出现这种现象，背后的原因也很简单。
合肥楼市航拍大图
一方面是整体市场大环境的影响。不仅是滨湖，当前整个合肥的二手房都很惨。只不过滨湖的泡沫较高，在这一段下跌大潮中，降价幅度相对较大，容易引起市场的关注。
另一方面，是滨湖部分二手房，如云谷、宝能、联投等限价盘，都聚集了大量的投资客。值此市场下行之际，部分资金不足，急于套现的投资客户，容易出现大面积降价抛房的现象。
当然，还有一个很重要的原因，即滨湖房地产市场全面走向改善化，置业客群愈发青睐大面积的改善产品，从而导致部分房龄老旧，品质、物业等各方面表现不显的二手房，陷入到低流动性的境地。
NO.3|叁
结语
整体来看，当前的滨湖房地产市场，正走向全面的割裂分化。今年新晋入市的新盘，如高速壹品、招商玺、越秀观樾、越秀和樾府等楼盘，皆是总价突破千万级的产品。
不论新房、二手房，当前下滑趋势都十分明显。新房降价打折，高佣金成为常态，二手房更为压力山大，二手房市场正在 “倒车接人”，对于当初没有“上车”的购房者而言，在目前新房价格不断上涨下，可能是一种机会。