截至8月26日，莲塘口岸开通四年来已累计查验出入境人员超3037万人次。
莲塘成港客的热门“买餸”地。
莲塘片区背靠梧桐山，南面与香港新界打鼓岭仅一河之隔。
港人留“莲”提升之路之综述
“我一周都要过来买三次菜的，这里东西便宜又流转得快。但是莲塘哪里有卖衣服鞋子的地方呀?”9月13日上午，港客何阿婆拉着装满菜肉的小推车，从深圳市罗湖区莲塘街道的莲塘森照肉菜市场中侧身走出。她疑惑地四周环顾了一圈，感觉这里就像是香港的“屋邨”，不禁向记者发出了疑问。
据深圳边检总站统计，截至8月26日，莲塘口岸开通四年来已累计查验出入境人员超3037万人次，2024年以来单日查验峰值10次创新高，其中，8月25日超10.6万人次，达口岸设计流量的3.5倍。如果说，“大流量”给莲塘片区带来潜在的“泼天富贵”，那接下来莲塘片区的建设和发展如何承接住这“泼天富贵”，无疑是值得思考和探讨的新课题。
自9月11日起，南都深调研以深港跨境口岸“新宠”莲塘口岸及莲塘街道为样本，深入区街一线，展开问卷调查和走访调研。作为深圳唯一与香港北部都会区两大区域(口岸商贸与产业区及蓝绿康乐旅游生态圈)接壤的街道，莲塘推进深港融合发展机遇无限，但要实现文旅消费市场“人财两旺”仍任重道远。
现状
莲塘成港客“买买买”热门地 有人流有市场但难以形成“留量”
在莲塘口岸商业城、盒马鲜生、森照肉菜市场和拗下肉菜市场里，如今处处可见港客的踪影，识别他们并不难:背着五颜六色的双肩包、穿着舒适的运动鞋、外加一个塞满食品的拉杆购物车。
各类烧味烧腊档口前总是挤满了香港朋友。“每次返港都要带只白切鸡，香港的鸡是冰鲜鸡，肉很柴不好吃，内地的鸡才有‘鸡味’。”吴师奶指着一只刚挂上烧腊架、色泽金黄的熟鸡向店员说，“我要这只，斩头去尾，帮我密封。”
“看到物美价廉的东西就买，真是买得很开心!”因为物美价廉且服务态度好，陈师奶一个月至少要到莲塘买三四次菜，一次买够三天的量，一个月下来可以节省几千元家庭开支。不过，每次上午到莲塘街市里买完菜，中午陈师奶就匆匆返港:“莲塘边有嘢玩啊?都系来买餸噶(莲塘哪里有好玩的地方啊，都是来买菜的)。”
除了“跨境买菜”的师奶们，也有港客抓住了大湾区融合发展的机遇选择到莲塘开店。小愚海南椰子鸡店是目前莲塘兰亭国际商场里人气最旺的一家餐饮。“今年年初开始营业，最高峰时期一个月营业额破了百万，一天能卖差不多400只文昌鸡。”小愚海南椰子鸡店老板杨智勇表示，生意的火爆程度远远超出他的预料。
因为店里有九成客人是港客，且基本都是香港长者，杨智勇会经常同他们唠唠家常。不过，最近他常听到这班“老友记”们谈起到莲塘游玩的“窘境”，令他不免心生恻隐。“这班长者都是结伴到莲塘玩的，除了因为交通成本低，他们喜欢这边热闹的氛围。但是，他们年纪大了，周边公共基础服务设施还不够完善令他们也有些为难，像周边无障碍厕所太少让他们如厕很不方便，而且老人家有时候走累了找不到可以纳凉遮蔽的地方。”杨老板说。
有人欢喜也有人愁。“我们今年的营业额相比去年下降了10%，港客一个月住不到40间房。”位于莲塘街道聚宝路上的一家经济型的酒店“旅客之家”的柯店长说。柯店长表示，酒店的客房面积不大，均价在200元至300元每晚，比较吸引港客的是酒店的68元会员卡，每次入住有50元的房价优惠还送早餐。
“从莲塘口岸北上的港客，一部分会去黄贝岭，还有一部分去东门，剩下一部分来莲塘的基本都是买菜，愿意留一晚的就看10个人里面有没有1个，就怕像‘一阵风’一样，除非有更多的活动能吸引他们留下来。”柯店长说。
调研
85%港客莲塘消费选择当日往返 口岸延长通关时间更能留住年轻人
莲塘片区有人流、有市场，但似乎难以真正形成经济“留量”。阻碍莲塘提升港客跨境消费指数的因素有什么?港客们对于在莲塘片区消费还有什么样的需求和期望?对此，南都记者于9月14日面向从莲塘口岸通关的香港旅客展开问卷调查。
记者调研发现，香港长者最热衷于经莲塘口岸北上消费，这与香港城巴的两港币长者乘车优惠有关，年满60岁及以上的香港长者往返香港及莲塘口岸最便宜仅需4元港币，且凭回乡证可免费搭乘深圳地铁。此外，经莲塘口岸北上的15—45岁的港青队伍也不容小觑，占比达到33.4%。值得关注的是，尽管85%的港客选择当日往返，但罗湖城区尤其是“莲塘”街道仍然是经莲塘口岸过关后港客的热门目的地。
从消费选择来看，经莲塘口岸北上的港客最喜欢在莲塘“食嘢”(33.6%)，其次才是“购物”(26.2%)“买菜”(14.1%)。值得关注的是，四成多港客大致消费少于500元，这说明到莲塘片区消费的港客主要开支基本用于满足家庭日常生活需要，高附加值消费支出较少。
“性价比高”(35%)仍然是港人北上消费的首选因素，用其中一位受访者的话说就是:“一个字讲晒就系平”(一个字说完就是便宜)。“休闲消费选择丰富”(24.1%)和“服务态度好”(22.6%)紧随其后，这对不少港客来说意味着用更合理的价格享受到更好的消费体验和更有品质的生活，情绪价值得到了满足。就像一位常经莲塘口岸北上的香港退休长者所说，“一百块就能唱K、吃饭、免费坐地铁去看海，你说爽不爽!”
在文旅消费方面，记者发现，尽管莲塘口岸因为便捷和费用较低迅速成为网红口岸，但仍有不少港客对莲塘街道感到陌生，不知道哪里有好吃好玩的，也不知道辖区内就有梧桐山、仙湖植物园等深圳热门景点。尤其是经莲塘口岸过关的香港长者相对较多，他们不太会使用智能手机等电子设备，他们向记者建议应在莲塘口岸商业城内增设一些指引标牌以及串联街道内各热门景点的直通巴士。此外，缺乏大型购物中心、星级酒店以及文娱活动较少等也是制约港客在莲塘游玩时长的原因。
港客最期待在莲塘增加哪些休闲娱乐活动?音乐节或演唱会(37.2%)和展览(34.9%)成为港客最期待的休闲娱乐活动，随后是棋牌麻将(14.0%)和粤剧等传统戏曲演出(8.1%)。
值得一提的是，一位受访香港青年建议记者，要延长港客在莲塘停留时间就应该延长莲塘口岸至24小时通关。“口岸延长至24小时可以方便我们年轻人下班后过来吃下宵夜喝下啤酒，有时候再去按摩放松一下太晚了就干脆在内地过夜了。”
困局
片区缺乏成熟商业配套 文旅推介不足交通指引欠缺
经莲塘口岸通关的客流量持续保持高位运行，港客莲塘消费热情高涨，然而，调查结果却显示，莲塘片区原有的商业和文旅配套并不能很好地满足港客更深层次的消费需求，这是为什么?
这要从莲塘的地理位置和历史背景说起。莲塘片区位于罗湖与盐田接壤的位置，背靠梧桐山，处在仙湖植物园的脚下，片区的西面是罗湖中心区，南面与香港新界打鼓岭仅一河之隔。莲塘片区大多房屋于上世纪八九十年代建成，人们为了盖房把之前的鱼塘直接填平，地下有大量淤泥。而从莲塘到莲塘口岸，一旁是梧桐山麓，一旁还有车流密集的主干道罗沙路。
早些年，莲塘片区由于地处偏僻、交通不便，在深圳市民心目中整体的存在感较弱。随着2020年深圳地铁2号线东延线和深圳地铁8号线通车、2023年莲塘口岸正式启用旅检通关以及旧改变现等一系列利好的相继发生，莲塘片区的发展迎来了前所未有的新机遇。
然而，与巨大的发展机遇相对应的则是显得有些“捉襟见肘”的片区商旅文配套。记者走访莲塘片区发现，辖区内的商场主要有华润万家、盒马鲜生、万利家商场和连接莲塘口岸的口岸商业城以及毗邻的兰亭国际商业城。其中，华润万家、盒马鲜生、万利家商场以日用品超市和生鲜超市为主。莲塘口岸商业城以零售商店为主，近八成为熟食餐饮店铺；而兰亭国际商业城则定位为精品的中小型商场，配有休闲娱乐的电影院、水疗会所和健身房等，但业态布局也以餐饮食肆为主。
作为莲塘片区唯一的MALL，今年年初兰亭国际商业城才正式开业。除了缺乏多元化业态布局的购物中心，记者走访中还发现，莲塘片区内的高档酒店也相对匮乏。
此外，由于莲塘片区原以综合生活居住区为主要功能，本身土地面积有限，低矮农民房以及工业旧厂房的存在又挤占了大量的空间，城市更新项目的推进又对于焕新片区商业格局显得更为重要。
作为罗湖东部的后花园，莲塘片区一直以生态著名，背靠梧桐山，比邻仙湖植物园，自然资源非常丰富。为何莲塘片区有深圳著名的旅游景点但不少港客却知之甚少呢?
一方面是莲塘口岸片区缺乏相关的交通和文旅指引标识。“都不知道莲塘有什么好玩的，至少口岸商业城里要做一些指引，让大家知道可以去哪玩。”一位香港师奶说。记者了解到，目前莲塘口岸开通有3条至莲塘街市/旺东生酒楼、仙湖植物园/盒马鲜生超市和罗湖区中医院的接驳专线，但从莲塘口岸出来后并无搭乘接驳车的相关指引，以至于记者自己也很难找到每辆接驳车相应的停车点。同时，由于缺少相关的交通指引标示，记者看到在莲塘口岸的公交月台前，的士、社会车辆和公交车辆均共用上下车车道，不仅容易造成道路拥堵，也给乘客上下车带来了一定风险。
另一方面则是相关景点管理权限交叉导致的协调难度较大。就梧桐山风景区而言，作为国家级风景名胜区，同时又是深圳水源重要的涵养地之一，按照相关的法律法规实施严格的生态保护管理。同时，梧桐山风景名胜区的管理就涉及到市规划和自然资源局、市城管局等各级多个单位部门，不仅横跨罗湖、盐田、龙岗三区，仅罗湖区就横跨莲塘街道和东湖街道，开发管理协调难度较大。
回应
莲塘拟建商业中心和星级酒店 片区整体统筹定位仍有待商榷
口岸客流量已远超预期，莲塘片区原有的与商贸、文旅、消费相关的配套承载力和吸引力似又不足。那么，接下来的问题就是，片区的规划和发展是否因应新的形势变化来进行调整?
去年10月，香港特区政府公布《北部都会区行动纲领》，分为四大区域，其中与深圳市罗湖区对接的口岸商贸及产业区占地最广。今年1月初，罗湖区发布《罗湖区建设具有全球资源配置力的深港融合发展先行区三年行动方案(2024—2026年)》。方案提出，将罗湖打造为香港与内地链接资源、配置资源的“超级链接地”。其中，莲塘口岸片区将规划布局莲塘—香园围现代物流产业园。
记者从罗湖深港现代商贸业升级发展区指挥部办公室了解到，罗湖并没有特别强化对三大口岸及片区的功能定位，而是更强调将罗湖全域对接香港北部都会区，建设以口岸及周边区域为核心的罗湖深港现代商贸业升级发展区。
莲塘街道主要负责人则透露，未来莲塘街道将继续用好用足口岸通关的人流优势，推进深港融合发展，继续在四季御园、兰亭国际等地引进大型餐饮、娱乐企业。同时，研究在景福花园棚改项目、鹏莲花园等城市更新项目中兴建商业中心、星级酒店等，打造惠及两地居民的文体、购物、娱乐、消费项目。
声音
缺少特色标签和包装 应面向港客精准推介
“莲塘是有想象空间的。”在全国港澳研究会理事、香港正思研究院院长陈少波看来，推动深港文旅消费持续“双向奔赴”，既要做好“供给侧”，也要做好“需求侧”。对于莲塘片区而言，同样如此。从供给侧的角度看，要不断拓展新的空间，不断提供新的东西，提升整体文旅消费体验，这样才能持续吸引旅客的到来和消费。比如，莲塘片区还缺少特色的标签和包装，可以利用地缘、人缘的优势，研究打造“港味”街区，吸引港客。从需求侧的角度看，港客对于深圳的了解和认识是一个逐步拓展的过程，特别是文旅资源这块很多人是不甚了解的，可以做多一些面向港客的精准推介。比如，怎么做好梧桐山、仙湖植物园的文章。
此外，他还表示，沙头角口岸开展重建工作，已经分流了旅客到莲塘口岸过关，未来一旦罗湖口岸启动升级改造，还会有大量旅客分流到莲塘口岸过关。无论是通关还是相关配套，这一点也要尽早考虑、早做安排。
莲塘片区要更多地从“大流量”中受益，将更多的消费力留存在当地，实现更大的发展，并非没有挑战。一方面，要视乎市、区层面对于片区整体定位与功能的规划以及相关的支持。另一方面，建设更多的配套、导入更多的资源，需要相关部门发力，也要得到市场的认可。再者，罗湖是深圳经济特区最早的建成区，莲塘片区要实现新发展同样要解决空间拓展挖潜的问题。除了推进难度大、周期长的城市更新外，还要考虑如何推动口岸周边低效空间的升级改造，探索导入文旅消费相关的资源，盘活低效空间。
“半城莲花半城塘，半城古街半城墙。”这个有着300年历史，曾经因塘而兴的村落，来到一个“天时、地利、人和”的历史机遇期，如何抓住港人北上的“泼天流量”，变“口岸流量”为“经济增量”，依然任重道远。
南都调研 总第432期
策划:付可 陈实
统筹:杨红辉 亚牛 江英
执行统筹:林敏儿 王睦广 刘有志 董淑云 李思萌 董晓妍
采写:南都记者 林敏儿 王睦广 张馨怡
摄影:南都记者 刘有志
系列报道详见深圳B01-07版