深圳要求现房销售?

9月4日,深圳公共资源交易中心挂牌的一宗地,提出了新的竞拍要求。这是继2023年8月2日A001-0212宗地(中铁能建阅臻府)后,又一宗规定现房销售的宅地,并且这要求是“全部现房销售”。这次变动是否意味着,深圳期房时代将要成为历史,从此正式进入现房时代?

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1、顺应市场需求变化

2023年以来,尽管楼市不太景气,新房销售下降更明显,但市场出现的新变化是期房销售下降,但现房销售增长,二手房销售稳定。根据中指院的数据统计,今年1-5月,商品房期房卖了2.5亿平方米,同比降幅31.0%;现房的销售面积没降,反而大幅提升,1-5月全国现房卖了1.1亿平方米,同比增长23.0%。这说明,居民对期房能否交付有担忧,另外,买房的都是刚需,买了马上住,只有现房或二手房能满足需求。

2、提振市场信心的关键

现在来看,提振市场信心是房地产市场稳定的关键,而确保新房交付是提振信心的切入点。之所以不敢买期房,主要原因就是担心交付不了或货不对板。2023年以来,全国新房下滑严重,已经回到2012年的水平,新房如此缩量,单靠需求端政策刺激是没有多大作用的,关键在于供给侧改革,推进新房销售,才能把市场的信心逐步修复。

3、贯彻国家改革导向

三中全会提出,改革房地产新的开发模式,主要就是预售转现售。在8月23日“‘推动高质量发展’系列主题新闻发布会”上,住建部答记者提问时提到,现房销售被列为“构建房地产新模式”的重点工作之一”。预算转现售,与过去的楼市政策最大的区别,就是它是房地产供给侧改革,而不是需求端刺激。通过供给侧改革,一方面适应需求端的变化,另一方面修复市场的信心。

4、之于深圳的意义

作为改革开放前沿阵地,深圳要在新模式探索上走在前面。2023年以来,深圳已经出让二宗现售地块。其他探索现售的难度较大,主要原因是这些区域市场需求潜力小,房企现售开发的意愿和能力低。对深圳来说,不仅需求潜力大,而且类似深铁、安居拿地现售开发能力也强。同时,现在地价也理性了,现售对资金链和利润的影响下降了。近期成交显示,刚需主导深圳一二手房的主体需求,但他们对于低成本、品质好的房子需求更迫切,推进现售的内在动力更强。

4、市场影响分析

提振预期,降低购房者成本(等待成本,不需要再一边租房,一边月供),有利于驱动市场需求动力,促进新房交易稳定。此外,该项目含有保障房,保障房要求现房销售,能提高保障房对市场的吸引力。当然,开发商的利润会下降,但考虑到近年来新盘20%左右的去化率,如果能提振销售规模,自然对冲利润率的下降。