这几天,美国的彭博社格外关心中国的房贷市场。
先是上周五引消息人士,说中国正考虑进一步下调存量房贷利率,允许存量房贷寻求转按揭。
今天彭博再次将消息细化,说金融监管机构已提议将存量房贷利率共计下调80个基点左右,首次下调在未来几周内,第二次下调将于明年年初,首套和二套房都适用。
对于彭博的传闻,招行行长王亮表示,这对银行业的存量按揭利率带来一定负面的影响。宏观管理部门会做好充分论证和研究,再推出这样的政策。
不过,政事堂是相信彭博的,中央政府推动房产价格稳步下行和房贷利率稳步下行,都是既定的政策。
因为房产的价格与房贷的利率,本质上都是一种税,
三中全会以来最核心的改革,就是要进行税制改革,对改开以来的旧利益体制进行再分配。
之前对房产征税,是由地方国土部门和银行机构来搞,税金以房价和房贷的形式,进入了地方政府和银行的口袋。
政府将70年税金透支转化为基建,银行将丰厚的税息杠杆化变成信贷,迎接进入WTO之后的全球产业链转移。
但是,随着中国经济结构的调整,以及全球产业链逐渐向东南亚与南亚转移,地方的基建与银行的信贷,对于经济的推动越来越无力,中央自然也就要进行征税分配的调整。
本轮的房价下行本质,是中央压低地方的征税力度,接下来的房贷利率下行本质,是中央压低银行的征税力度。
而近期出台的房屋养老金和保险金,以及配售型保障住房,都是取代房价与房贷的征税新机制。
这里重点再说一下配售型保障住房。
跟当年商品房双轨制试点时,就是让公务员先购买商品房,如今配售型保障房双轨制试点时,也是让公务员先来。
近期,多地公务员都陆陆续续收到了配售型保障住房的摸底调查,简而言之是可以五折买房,房子拥有等同于商品房的教育医疗属性,但是去除了金融属性,未来只能原价卖给政府。
在使用的过程中,购房者只需要按照面积和房价,每年缴纳养老金和保险金以及房屋折损费用。
从这里大概能够看出来中央政府的护盘线,大概就是现行商品房的五折,随着配售型保障房明年开始大规模的涌入市场,小户型普宅的价格也会不断向配售型保障房趋同。
我们也会发现,中央政府的征税思路,跟之前的思路完全反过来了,
过去是税收前置,大幅提升购房门槛,降低后续持有成本,主力搞市场化的商品房,用P2P式的高额收益吸引人上车,把房子搞成香奈儿式奢侈品,享受每年的增值。
现在是税收后置,大幅降低购房门槛,提升后续持有成本,主力搞保障性的配售房,用PDD式的低价折扣吸引人入场,把房子搞成9.9包邮的快消品,可以无理由退货。
跟这几年电商巨头们的变化很像,过去是淘宝的基础上搞天猫的双轨制,现在是天猫京东的规模萎缩下搞拼多多的双轨制。
同样,国家也调整政策,通过大幅压低小户型的总价、首付、贷款利息,让边缘人口成为新的房地产增量消费者。
房地产调整走的就是平台电商的老路,我们也是在摸着他们过河。
接下来,随着公务员们开始上车,路径被打通,很多市区闲置的老旧写字楼和烂尾楼也会像被廉价打包收购,再以拼多多的模式与价格卖给上班便捷的打工人,政府只赚取细水长流的各类税金。
房地产逐步去金融属性的同时,中央的金融属性会不断增强,后置的强劲税收预期和优秀的现金流,会成为政府大规模发债的基础,而这些钱又会被政府用于新质生产力的投资与新基建的建设。
简而言之,在针对房价房贷的“双减”机制下,人口会向大城市流动,劳动力会向市区中心流动,资本会向新质生产力投入,而归根结底,这些政策都是在为“大国大城”进行配套服务。