香港人北上买房,为什么偏爱珠海?

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划重点

01香港人北上置业热潮持续,尤其在粤港澳大湾区,如珠海横琴自贸区和广州南沙自贸区。

02由于香港和珠三角的房价差依然存在,珠三角的商品房依然对香港人有吸引力。

03香港人在广东买房子比较理性,关注价位、地段、房型、质量、风水等因素。

04与此同时,越来越多的内地人奔赴香港置业,今年上半年香港累计录得6117宗“普通话”买家买卖登记,涉及总金额705.4亿港元。

05大湾区时代,珠江之水更盛,南海之风更劲,岭南之财更旺,推动资金、技术和人才流动。

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“大湾区,越来越像一个市。”

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文 / 巴九灵(

香港市民黄生,还记得2019年8月29日那个燥热的下午。

那一天,他跟着香港看房团跑到了珠海横琴自贸区,走了不少路,脚还没起泡,耳朵却快要起茧了。

一路上,珠海本地的中介嘴就没停过,“错过了深圳,不要再错过横琴”“深圳南山现在是10万,横琴至少也能到8万,这个楼盘才4万,有一倍升值空间哦”“距离不是问题,港珠澳大桥都通车了,揸(开)车只要一粒钟(一个小时)”……

经不起中介的软磨硬泡,黄生还是签了买房合同。

五年时间过去了,黄生这套房非但没有升值,总价反而跌了70万。吃了亏的黄生,经常提醒身边的朋友别乱买房。

但总有人不听劝,黄生的同事陈生刚花100万,在中山市买了一套100平米的商品房。

当被问及为什么选择中山,陈生是这样回答小巴的:“这套房是我和太太用来养老的,按20年居住时间来算,那我每月成本只有4000多元。这很划算。在香港,一个停车位的月租金都要4000元了。

像陈生这样的香港购房客,这段时间挤爆了广东各大售楼处。据《环球时报》8月25日报道:

以往7月及8月是传统的楼市淡季,但在今年深中通道的开通吸引了大量香港和澳门客户“北上”看房,很多开发商通过自驾或从港澳出发的看楼团、特色体验团(例如:两天一夜团,体验当地美食、体验SPA按摩)等方式吸引客户考察楼盘。

“港人北上置业”,再次成为一种时尚潮流。

香港人的心路历程

香港人到内地城市买房,本身不是新鲜事儿,早在改革开放初期,就有不少港商在广东买房。最豪横的当数霍英东,他曾斥资18亿元在广州最南端购买了3万亩土地。

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广州南沙新区

不过那是少部分香港富人的专属游戏,跟香港普通市民无关。当时香港经济欣欣向荣,1980年香港的人均GDP是广东的90多倍,许多香港人不大瞧得起广东的“穷亲戚”,更不会关心广东楼市。

后来,由于广东经济飞速发展,越来越多的香港人往广东跑,才发现广东一天一天在变好,珠三角跟香港的经济和城建差距逐步在缩小,就萌生了在珠三角买房的想法。

2019年前后,是香港人北上置业的第一波小高潮。当时珠三角的楼市异常火爆,很多广东人靠着炒房发了财,因此也吸引了香港人。

另一方面,广东各级政府也支持香港人北上置业。2019年以前,港澳居民必须在广东居住和工作满一年,提供相关学习、工作、居住证明以及单位证明,才可购买1套自住住宅。

2019年下半年,珠三角九市陆续取消了这些限制政策,简化了购房流程。港澳居民仅需提供港澳身份证和通行证,即可购买一套住宅。

很多香港市民闻讯而动,一到周末就北上,边逛街边看房,寻找看起来最有升值潜力的房源。

当时,深圳前海自贸区、珠海横琴自贸区和广州南沙自贸区是香港投资客最看重的板块。

这三个自贸区享受着国家政策的红利,吸引了很多大公司和明星创业公司入驻,产业经济发展很快,教育医疗配套也在逐步完善,给人无限遐想空间。

理想很丰满,现实很骨感。随着房地产调控政策的不断加码,如“三条红线”政策、“供地两集中”政策、“房贷集中度管理”政策,内地楼市在2021年下半年发生了180度大逆转,房价持续下跌,把香港人的投机梦搅碎了。

不过,由于香港和珠三角的房价差依然存在,珠三角的商品房依然对香港人有吸引力。

2023年后,香港人又“杀”回了珠三角。

今年上半年,“港车北上”月均数量超11万次,经港珠澳大桥出入境的香港单牌车月均增速近34%。另一条“大动脉”深中通道自6月30日开通以来,首月累计车流量超300万车次,日均车流量约10万车次。

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广东中山,深中通道

北上的港车里,有一批大巴车是由广东中介机构安排的,里面的乘客是到珠三角看房的香港人。

58安居客研究院院长张波指出:“今年以来,大湾区楼市热度持续下行,供大于求的态势表现明显,这也导致很多一手房项目纷纷铆足了劲去开拓新客群,更多的交易佣金也使得中介对于拉动港澳客群充满了强大动力。”

香港看房客没有辜负中介们的一片苦心,下单非常爽快,看中了就买,绝不拖泥带水。

据《证券时报》报道,截至7月底,香港客户在深圳二手房市场的成交额占比为4%左右。港人北上置业,出现了第二个高潮。

关于这个现象,财经评论员刘晓博表达了自己的看法:

今年以来香港人北上到大湾区各城市买房,的确有显著增加。这跟新一波港人北上消费热有密切关系。这一波港人北上消费热,有三大原因:一是港币对人民币有所升值,让北向消费变得很划算;二是香港本身的消费降低,北上消费成为平替;三是过去这几年内地的交通设施商业设施更完善,购物环境更好了,这个“平替”更有价值了。

越来越多的港人通过北上消费,体会到大湾区的发展水平接近了香港,看病就医也更方便,更有效率。让他们觉得到内地养老或跨城生活也很有吸引力。

以前香港人来内地购房,比较偏重于投资升值。现在更偏重于自用。退休前可以享受5+2的跨城生活,退休后可以在内地养老。

香港人北上买房的心路历程,背后是两地的经济变迁和文化融合。

香港人喜欢什么样的房子

香港人买房的心路历程背后,藏着他们的买房偏好。

资深地产代理人郑敬良告诉小巴,珠三角九座城市中,香港客的买房首选城市是珠海或中山。

为什么不是广州、佛山、江门、惠州或肇庆?因为这五座城市距离香港太远,开车来回很麻烦。

那为什么不是距离香港很近的深圳或东莞?因为这两座城市是外省人撑起来的,居民很少讲粤语,街头也很难找到正宗粤菜馆,这让香港同胞在融入时,会感到不适。

而商品房的租售比又太低,香港人宁愿在深圳租房,也不愿在深圳买房。小巴的同学蔡生(香港永久居民),就选择了租在深圳、买在中山。

除了城市偏好外,香港人在买房时还很关心价位、地段、房型、质量、风水等因素。

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了解楼盘信息的购房者们

由于香港中产的资产有限,已经在本港买了一套房,就很难拿出钱来买很贵的房子。像广州珠江新城、深圳湾北部这样的黄金地段,香港中产一般不会考虑。而珠海、中山等城市的精装别墅,也会超出香港中产的预算。

其实,香港人对房屋面积的追求,没有内地人夸张(有些小城市的楼盘,只卖120平方米以上的房子)。而在香港,人均居住面积只有5平方米,超过92平方米就会被认定为“千尺豪宅”。

但是香港人对小区配套和房屋质量的要求,会比内地人更严格。这一轮的北上置业潮,是由年纪较大的香港中产主导的。他们更倾向于购买大型、配套成熟、现楼的小区,户型以2至3房为主,还不少人选择总价更低的公寓。

郑敬良告诉小巴,以养老需求为主的香港中老年人,还很看重交通条件。虽然广东的医疗水平进步很快,但是香港老人还是更相信香港的医疗体系。哪怕住在内地,也要回香港看病。

总体上看,香港人在广东买房子是比较理性的,不会扭扭捏捏。

大湾区的互通有无

当香港人在内地“抢购”房子的时候,也有越来越多的内地人奔赴香港“扫盘”。

内地人南下置业,今年也达到了一个小高潮。

今年上半年,香港累计录得6117宗“普通话”买家买卖登记,较去年同期3667宗上涨近七成,涉及总金额705.4亿港元,按年升42%,无论成交量还是成交金额均创下1995年有记录以来新高。

而目前香港楼市“普通话”买家比例,升至25%的历史最高点。

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香港,建设中的住宅楼房

涌入香港楼市的内地客,可以分为两大类:第一类是想在香港居住、工作、学习的内地年轻人,第二类是想在香港投资的中老年人。

内地年轻人看中了香港的教育资源和工作机会,深受“高才通计划”的影响。

所谓“高才通计划”,是2022年底香港政府吸引高学历和高收入人才的一项政策。截至2024年5月底,港府已收到近8.5万份高才申请,获批数超过6.8万份。获批者中近九成都来自内地。

不断涌入香港的内地年轻人,直接推高了香港的房价。据郑敬良估算,从2023年初到现在,香港房屋平均租金上涨了20%。

但是,香港的新房价格却在持续下降。8月28日,香港差饷物业估价署数据显示,2024年7月私人住宅售价指数报296.8点,环比再跌约1.88%,创去年11月后最大单月跌幅,该指数已连续3个月下挫,创2016年9月后的近8年最低。

租金走高,房价走低,就意味着香港楼市的租售比在上升。这对有投资需求的内地富豪来说,就是一个很好的切入点。

据《每日经济新闻》报道,内地买家普遍青睐香港的中小型上车盘,如总价在1000万港元以下的1~2房,另外也有一定比例的豪宅客。在部分新盘中,“普通话拼音”买家占比超过四成。

其实,不管是香港人北上置业,还是广东人南下置业,本质上都反映了一个趋势:粤港澳大湾区的内部交流越来越频繁,资金、技术和人才的流动越来越顺畅,11座城市正在融为一体。

事实上,早在1000多年前的唐朝,珠江三角洲平原就只有一个行政单位——南海郡(宋朝叫广州,明清时期叫广州府)。直到鸦片战争爆发,香港被割让给英国后,广州府才开始分裂。

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图源:网络

现在180多年时间过去了,珠三角平原又以新的形式实现了“统一”。

大湾区时代,珠江之水更盛,南海之风更劲,岭南之财更旺。

本篇作者 | 饶祖分 | 责任编辑 | 徐涛

主编 | 何梦飞 | 图源 | VCG