中海地产和华润置地“利润王”之争,看点在于谁降价销售更狠
中海地产和华润置地的“地产利润王”之争,再次有了变数。今年上半年,中海地产以0.6亿元的微弱优势,将华润置地拉下马,重新坐上了“利润王”的宝座。当然,并不是中海地产做得有多好,而是没有比华润置地更差。今年上半年,中海地产的归母净利润同比下降23.5%;华润置地更糟糕,归母净利润同比下降25.4%。两家大央企的利润出现如此明显的下滑,与其房地产开发业务的利润下滑有着直接的关系。令人遗憾的是,中海地产和华润置地的利润下滑,肯定是还没有见底。时至今日,中海地产和华润置地都在对市面上的项目进行降价销售。强大如斯的两家大央企,也得在这场行业寒冬之中艰难前行。而“地产利润王”这一殊荣的最终归属,还有好戏看的。
前些年,中海地产可以说是房地产行业雷打不动的“利润王”。其实道理很简单,中海地产出身于著名的中建集团,而中建集团作为国内最大的建筑施工企业,除了拥有雄厚的资金实力以外,更是有着丰富的项目建设经验和技术积累。而作为中建系的龙头大哥,中海地产肯定继承和发扬了中建系的雄厚实力,通过对项目的严格把控,一定能获得最大的收益。但是,中海地产在2022年,丢掉了“利润王”的桂冠,华润置地成了“新王”。华润置地也是央企,两家的销售规模也差不多,唯一的区别在于,中海地产基本上都是房地产开发业务。而华润置地的开发业务占了七成左右,另一个主营业务,是经常性收入业务,也就是万象汇等商业项目。近两年,房企的开发业务受大环境影响,利润空间都受到了挤压,反而是商业项目不仅贡献着稳定的现金流,同时还是利润指标的有力支撑。正是靠着这方面的优势,华润置地于2022年加冕“利润王”,并在2023年蝉联该殊荣。只不过,到了2024年上半年,中海地产又以0.6亿元的微弱优势,扳回了一成。数据显示,今年上半年,华润置地实现营业额791.3亿元,同比增长8.4%;归母净利润只有102.5亿元,同比下降25.4%。而在同期,中海地产实现营业额869.4亿元,同比微降2.5%,归母净利润为103.1亿元,同比下降23.5%。值得注意的是,中海地产一直引以为傲的净利也从去年年底的13.35%下降到13.26%,而华润置地净利率为15.82%。也就是说,中海地产之所以能够重获“利润王”的头衔,也仅仅是靠着营收规模高出华润置地几十亿元而已。
归根结底,中海地产和华润置地最终比较的,还是开发业务的盈利能力。今年上半年,中海地产的毛利率进一步下降至22.06%。华润置地更惨,近年来,华润置地的开发业务毛利率呈现出断崖式。数据显示,2023年上半年,其开发业务的毛利率同比下降5.8个百分点至17.0%;到了2024年上半年,毛利率继续同比下挫4.6个百分点至12.4%。全靠着经常性收入业务、主要是商业项目的拉拽,才使得其2024年上半年的综合毛利率达到了22.3%。但这也是近10年来,华润置地中期综合利率首次跌破25%。关键在于,无论是中海地产,还是华润置地,这两个大央企的盈利水平,还将继续下滑开发业务毛利率的下降,主要原因在于房企正在降价销售。受市场环境不利的影响,几乎所有的房企都在降价去库存,中海地产和华润置地这样的大央企,也无法幸免。数据显示,今年1-7月,中海地产在北京完成权益销售金额226.51亿元,排名第一;而华润置地也卖了107.53亿元,排名第三。只不过,并不是排名靠前,就意味着中海地产和华润置地在北京市场的销售情况就非常乐观。以中海地产为例,今年上半年,中海地产北京五大新盘齐开。只不过,也就朱辛庄寰宇未来卖得稍好,其他四个新盘,完成网签的有几十套的,甚至还有网签4套、7套的楼盘。再来看华润置地在北京的三个新盘,京熙润府表现尚可,网签了158套,去化率17.19%。而中环悦府和北京润府的表现就非常差了,一个卖了26套、去化率4%;一个卖了6套、去化率仅1.8%。像是中海地产位于大红门的中海和瑞叁号院,以及旧宫的中海兴叁号院,都在打价搞特价。而华润置地在今年5月传出的北京西红门橡树湾房价下调18%,更是一度成为热点新闻。总得来说,中海地产和华润置地在接下来几年,都将面临降价销售引发的盈利能力下降,毕竟,两家大央企近些年逆势扩张,拿了不少地,这些项目都得想办法尽快完成去化。所以说,中海地产和华润置地也别再纠结谁是“利润王”了。接下来的几年,两家房企谁表现得没那么差,就有望取得暂时的领先。