黑神话：转按揭

近期，彭博社一条消息又让中国的楼市炸锅了。大致内容，是政府允许38万亿的存量房贷「转按揭」，降低居民杠杆，刺激消费。

受了刺激后，地产指数当天大涨3.93%，一众地产股涨幅超过5%。

美帝背景的彭博社，一向以小道消息准确著称，主页菌一度怀疑，彭博社是不是自己的同志。但是，彭博社的消息确实有迹可循。

2023年7月14日，央行货币政策司司长邹澜介绍，居民提前还贷的现象大幅增加………对商业银行的收益有一定的影响。央行支持和鼓励商业银行与借款人按照市场化、法治化原则，自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

被扔进历史垃圾堆的转按揭，似有重生迹象。

在中国楼市的历史上，转按揭曾经有两种版本、两种解释：

第一，指2003年～2007年之间的转按揭。此种转按揭，指卖方出售有抵押权的房产，经抵押贷款银行同意，买方继续偿还未到期的贷款。

第二，是将期限较长的按揭贷款，转移成期限较短消费贷或者经营贷。经常违规套取经营贷的人都知道，利率比按揭贷款的利率更低。

主页菌主要聊第一种转按揭。

任何阶段，二手房有很大的市场需求，因为总价适中又是现房，但由于大部分处于还贷阶段，要想买卖往往需要过桥资金、解除贷款，然后才能再次交易，这增加了二手房成交的难度。

2003年，随着二手房交易逐渐加大。在北京，各大行相继推出行内及跨行转按揭业务，直接打破了二手房交易的瓶颈。既加快了放款速度，又简化了二手房交易过程。这时的转按揭，可以说是人民满意度拉满。

2004年4月，国土资源部、国家监察部联合颁发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。大致内容是，8月31日是协议出让土地的最后期限，之后所有土地不得再协议出让。已经拿地的开发商，如未付足出让金，须在8月31日前补齐。补交后方能办理土地证或转让，否则国家收回。

这就是所谓的8.31大限。在2004年8月31日之前，开发商可以从土地所有者手中买地。此后，只能从政府手中通过招拍挂拿地。冥冥之中，决定了此后十数年的楼市走向。

而2005年，可谓是楼市黄金十年的元年。当年，个人房贷市场活跃，各银行开始在存量房贷款市场攻城略地，上海和深圳陆续推出转按揭业务。

中国的事儿，是一管就死，一放就乱。随着转按揭业务的扩大，一大批专门从事银行与客户间房贷业务中介的贷款公司参与进来，他们为客户包装材料，银行又没有太多精力或审查不严，导致出现很多问题贷款。

时任央行副行长的刘士余披露，有关部门2006年对16个城市的房贷抽样调查发现，平均22.31%的借款人办理贷款时，不曾与银行直接见面。而在北京、郑州、杭州和广州，该比例分别高达35.4%、46.31%、32.83%和32.2%。

这里插播一个题外话，彼时，按揭贷款业务有一对儿卧龙凤雏，另一个叫加按揭贷款。

加按揭简答的讲，就是为房屋是现房的贷款人提供追加贷款的一种服务。

举个栗子，一位购房人购买一套价值100万的房子，首付30%，在银行贷款70万。还了20万房贷后，房子市价涨到了200万，此时他办理加按揭贷款业务，银行按市价重新评估，可以给他140万（首付30%，即60万）的贷款，比原来的额度增加了70万。

刘士余称，借款人通过转按揭和加按揭获得新的贷款后，大多用于购买多套住房或进入股市，加剧了房地产和股市泡沫成分，增加了银行潜在风险。

2007年，刘士余明确要求，要坚决取消转按揭和加按揭贷款。

时间来到2008年，美帝次贷危机席卷全球，中国也难以独善其身，经济由2007年的过热快速转入了冰点。

房地产市场也剧烈调整。数据显示，2008年5月，深圳房价比上年最高点时下降36%。前三季度，深圳、北京等地房产成交量下跌50%。地产相关的产业链也受到极大冲击，当年10月份，钢材、水泥的价格从最高点下降了40%多。

从2008年下半年开始，房地产先后5次降息、降税和降低贷款利率。其中，个人新增房贷利率优惠从八五折降到了七折，存量房贷经过了几个月的各方博弈之后，在2009年初也实现了七折优惠。

转按揭业务也可以实现降利率的功能，而且更市场化。即便如此，转按揭业务从未放松。2008年至今，监管部门对转按揭业务一直采取限制和排斥的态度。

银保监会官网显示，2008年9月，有银行机构高管因违规发放转按揭贷款，并造成经济损失负有直接责任，被取消高级管理人员任职资格10年。

2017年前后，在当时地产行情的推动下，部分银行又推出转按揭产品，通过担保公司阶段性担保等手段把住房贷款从一家银行置换为另一家银行的住房贷款。在此过程中，银行为扩大住房贷款规模，往往通过降低贷款利率来吸引他行存量住房贷款。但是，监管部门由于担心银行间无序竞争，也为避免过度刺激房地产，后来又叫停了转按揭。

2019年8月，人民银行在发布商业性个人住房贷款利率定价基准调整公告时，重申严禁银行业金融机构提供个人住房贷款转按揭加按揭服务。

至此，转按揭算是被死死的封印在工具箱中。

时间来到2024年，房地产已经日薄西山，炒房已经失去了群众根基。2018~2021年，买房的业主妥妥的大冤种，利率奇高，杠杆奇高。

虽然央行各种鼓励银行降利率，但让银行对自己动手，这事儿不好干。但是面对日渐脆弱的经济，房贷降杠杆必须贯彻到底。

央行已经连续降低LPR，如何在法制化、市场化的规则下，让银行主动降低利率，转按揭确实是个好用的夜壶。

在楼市上行期，转按揭使用不当，就是毒药。但是，在当今的市场环境下，彼时的砒霜，或许正是此时的蜜糖。38万亿贷款搬家，也只有天朝上国，才能写出这样的神话。