土地成交热度持续分化 1-8月拿地额超百亿房企减至13家

在各地推出优质地块、优化出让规则的前提下,8月土地市场仍然延续“规模走低、热度分化”的趋势。仅上海、杭州等地个别地块出现高溢价成交的情况,土地市场整体以底价成交为主。
与此同时,房企整体拿地意愿低迷。据机构统计,1-8月,TOP100企业拿地总额4731.3亿元,同比下降40.0%,降幅呈现继续扩大的趋势。在业内人士看来,由于土地供应节奏放缓和新房市场萎靡,房企投资信心不足,短期投资趋紧势头难改。
8月杭州宅地溢价率“一枝独秀”
8月重点城市的土地成交量持续处于低位。克而瑞研究中心统计显示,8月,全国300城经营性土地成交4795万平方米,环比上月同期下降6%,同比下降30%。上海、广州成交金额分别为117亿元和91亿元,其余城市均在50亿元以下。与此同时,土地热度持续分化:上海、杭州、扬州等地单月平均溢价率突破10%,更多城市以低溢价或底价成交为主,如广州、武汉、西安、南京等城市8月绝大多数地块仍是底价成交,平均溢价率均未超过0.5%。
值得关注的是,8月30日,南京18宗涉宅地块同日出让,最终仅1宗溢价成交、17宗底价成交,成交总金额84.101亿元。8月29日,南京位于江北新区5宗涉宅用地出让,最终也是均以底价成交,成交总价合计19.82亿元。8月28日,南京高淳区成交的6宗宅地也均以底价成交,而且大多是地方国企在托底拿地。
此外,中指研究院统计也显示,1-8月,TOP100企业拿地总额4731.3亿元,同比下降40.0%,相较1-7月降幅继续扩大2.0个百分点。8月,上海、北京、杭州、南京等一二线城市虽有土地推出,但整体成交略显平淡,仅少数核心地块溢价率较高。
其中,溢价率最为突出的城市是杭州,8月29日,杭州拱墅区4宗宅地出让,平均溢价率高达27.3%。包括滨江旗下的杭州滨航房地产开发有限公司以总价约16.08亿元摘得康桥单元GS120201-03地块,楼面价22975元/平方米,溢价率达到了36.52%。
从土地出让规则来看,各地持续推出优质地块的同时,出让方式也在不断优化。最为引人关注的是,8月27日上海优化新出让商品住房用地中小套型住房建筑面积标准、住房供应比例等。对此,中指研究院上海高级分析师陈炬兰表示,这也意味着“7090政策”(商品住房总面积中,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到70%以上)正式退出上海市场。未来更多的大面积产品将涌入上海新房市场,更好地适应当下住房需求结构变化。
此外,8月28日,深圳挂牌一宗宝安区新安街道居住用地,突破了此前溢价率15%的惯例,按照“价高者得”的原则确定竞得人。这对于有实力的房企而言,可以增加其拿到地块的概率。
1-8月超7成房企拿地投资额同比下降
在各个城市土地市场分化的同时,企业投资力度也呈现出断层、分化趋势,投资依然谨慎。
据克而瑞研究中心统计,1-8月拿地金额超过百亿的企业仅有13家,比去年同期减少6家。而且,8月房企投资意愿降至“冰点”,未能延续6、7月底部回升态势。从重点监测的30家房企来看,8月单月投资金额不足200亿元,同环比分别下降77%和49%,为近两年次低,仅高于2023年1月份。
8月,仅有绿城中国、保利发展、滨江集团、中国铁建、中海地产等企业拿地,主要集中在上海、杭州等核心城市。而从前8个月的拿地表现来看,超7成企业投资金额同比下降,不仅仅是民企投资暂缓,过去一年拿地较多的央国企如华润置地、保利、中海、招商蛇口投资金额同比跌幅也较大。
另据中指研究院统计,今年前8个月,绿城中国、建发房产和华润置地位列新增货值前三。1-8月,绿城中国以629亿元新增货值占据榜单第一,建发房产以613亿元新增货值位列第二,华润置地新增货值规模为508亿元,位列第三。TOP10企业2024年1-8月新增货值总额4506亿元,占TOP100企业的31.1%。
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图/中指研究院
从重点城市拿地金额位居前列的房企来看,央企国企仍是主力,民企也在重点深耕区域补充土储。比如,保利发展、中海地产、中建壹品、中国中铁、华润置地等在多个重点城市广泛布局,央国企仍保持较高参与度,绿城中国、滨江集团等民企和混合所有制企业也聚焦重点深耕区域补充土储,宁波江山万里、伟星房产和得力房产等区域性房企则深耕重点城市、增加土地储备。
其中,作为杭州地界房产领域的“扛把子”,今年以来滨江与绿城几乎从未缺席一次杭州的土地出让,而且斩获颇丰。比如,8月29日,绿城以总价约18.87亿摘得三塘单元XC0501-R21-16地块,溢价率25.21%,楼面价37485元/平方米,刷新三塘板块地价新纪录。
整体而言,克而瑞分析人士认为,房企投资仍处于低迷期。土拍市场逐步恢复了传统的少量多次供应模式,整体供应节奏放缓。而且土拍市场热度出现明显分化现象,核心城市、优质地块高溢价竞拍的同时,非核心区域土地则持续遇冷。在企业端,销售疲软对拿地信心产生明显影响,投资策略持续趋紧,短期内企业更注重于去库存、缓解资金压力、优化资产结构等方面。
新京报贝壳财经记者 袁秀丽
编辑 杨娟娟 校对 穆祥桐