延续2023年的业绩表现，保利发展再次交出了一份增收不增利的成绩单。8月19日晚，保利发展公告披露，2024年上半年，保利发展实现营业总收入1392亿元，同比增长1.6%，保持小幅增长，但相较2023年23.71%的增幅，增速放缓明显。而归母净利润为74亿元，同比大幅下降39.3%，这也是保利发展自2012年首次在半年报中录得归母净利润负增长。
延续增收不增利
2024年上半年，保利发展实现营业总收入1392亿元，同比增长1.6%，营收增速大幅低于市场预期。北京商报记者查阅历年中报发现，保利发展于此前几年营收增速均保持20%以上。2023年、2022年以及2021年，保利发展的营收增速分别为23.71%、23.1%、22.08%。
营业收入增速放缓的同时，营业成本同比上年却增加了8.42%。2024年上半年，保利发展营业成本为1169亿元，而上年同期则为1078亿元。对此，保利发展给出颇为官方的解释，“因受结转规模和结转结构影响，相应结转成本增加”。
营业成本增加，营业收入降低，一增一降的变化，也直接影响到利润表现。财报显示，2024年上半年，保利发展实现归母净利润74亿元，同比下降39.3%，这也是保利发展自2012年首次在半年报中录得归母净利润负增长。
2020年中报显示，保利发展归母净利润突破百亿后，连续三年维持在百亿以上的水平。查阅往期中报，2023年、2022年以及2021年，保利发展的归母净利润分别为122.22亿元、108.5亿元、102.99亿元。
对于上述业绩表现，保利发展回应称，受市场下行及价格承压影响，项目结转的毛利率有所下降，导致公司的营业利润同比减少了27.73%；同时，结转项目中权益比例的下降也是归母净利润同比下降的原因之一。
2024年上半年，保利发展的毛利率为16%，仍基本保持2023年全年水平，但与2023年同期的21%相比，下滑了五个百分点。
随着房地产市场进入深度调整期，毛利率下滑成为行业普遍现象，保利发展也曾有过高光时刻。根据此前中报数据，2006年到2021年，保利发展毛利率均保持在30%以上的水平，此后该指标一路下探。
经营性现金流净额大幅下降339%
也正如保利发展回复所言，毛利率的变化受到项目结转的影响。虽然近年来房地产市场热度偏低，但是保利发展一直保持着对土地储备的需求。2020年，保利发展共拓展项目146个，新增容积率面积3186万平方米，拓展金额高达2353亿元。2021年规模有所收窄，但拓展项目仍高达145个，新增容积率面积2722万平方米，拓展金额1857亿元。2022年和2023年延续这一态势，拓展项目合计194个，拓展金额合计2972亿元。
高溢价地块也极大影响后续的业绩表现。易居房地产研究院副院长严跃进表示，按照项目结转周期，目前房企业绩体现，主要是2022年获取的项目，甚至是2021年的，当时房企仍存在“抢地”热情，由此也产生了一批高成本地块。
从保利发展的经营性现金流状况也可见一斑。财报显示，2024年上半年，保利发展经营活动现金流净额为-171亿元，相较2023年上半年的71亿元，减少243亿元，大幅下降339%。
为了缓解现金流状况，保利发展在半年报发布的同时，也发布了募资公告。公告显示，保利发展拟发行可转债募资总额95亿元，用于北京、上海、佛山、大连等城市的15个房地产项目的开发建设及补充流动资金。
中指研究院企业研究总监刘水表示，保利发展此举可以优化公司资产负债结构，增强抗风险能力。如果债券持有人完成转股，公司的净资产将有所增加，资产负债率将有所下降，公司的资本实力将进一步提升，偿债风险也随之降低。另外，随着募集资金的到位及使用效益的释放，未来经营活动现金流入也将有所增加，增强抗风险能力。
但刘水也提醒称，短期盈利将摊薄，股价将受压力。募集资金到位后，其产生经济效益需要一定的时间，预计保利发展基本每股收益、稀释每股收益及净资产收益率等指标在短期将可能出现一定程度的下降，即期回报将会出现一定程度摊薄，股价面临压力。
截至8月20日收盘，保利发展收报8.04元/股，下跌1.71%，股价也较今年5月高点下降30%。
北京商报记者 王寅浩 李晗