「没啥好招」
开早例的时候,有操盘手愁眉苦脸跟表弟吐槽。
这句话并非空穴来风,上周全北京绿衣服成交前30名楼盘中,认购只有75套,大部分项目剃了光头。
有一个楼盘很火,某热盘单周认购13套,成为上周北京认购销冠。不过,就在周日,该盘在朋友圈因为项目维权又为了一把。
这就是北京市场当下的真实表情:
买房人也躺平了。
凡事都有意外。就在沉闷的市场情绪里,上周末有房企发出海报:
双盘合计当日热销286套,成交破13.7亿
开发商是陌生面孔住总,楼盘分别是位于昌平高教园板块的住总·清樾府,还有位于顺义主城的住总·芳华里。
先说魄力
敢在当下开盘者少,再敢一天两盘同开更是少之甚少。上一次的纪录是北京中海,五盘同开。但北京中海是一周内五盘同开。
表弟说它有种「乱云飞度仍从容」的魄力。
再说能力
这一次,坊间没有再质疑13.7亿这组数据注水。从渠道和竞品端监控的不同版本数据看,和官宣数据差距甚小。
表弟还听说,当晚开完盘后,项目去庆功了,酒喝掉多少瓶,还没有人统计。
敢开盘,还能大卖,买房人没有躺平。
只能说明,买房人开始分化,市场向两极分化。
也就是上周,北京中海内部复盘上半年的得失战略,表弟也有话要说,以下是正文。
01
我们做一道数学题,前七月分面积段产品去化率排行榜。
先来看几居室卖得最好?
冠军是三居,亚军是4居。
三居里90-100㎡卖得最火,其次是80-90㎡,再其次是100-110㎡.
三居卖得最火,在上半年分析时已经说过,北京楼市字典里,已经没有刚需,第一次置业年龄在35岁+。所以,置业的起步户型是约88㎡平的三居。
意外的是,三居里90-100㎡卖过80-90㎡。这只能说明一个问题:
市场远远低估了年轻人首置的购买力,低估了三高客群。
这里要恭喜北京国贤府、保利天汇、万科东庐、中建璞园、朝央和煦等套数冠军盘。
02
再来看流速,看看哪些户型卖得快?
仔细看上图:4居室流速,远不如三居。
三居中,110㎡跑得更快。
140㎡左右4居,更受欢迎。
让人意外的是,在各面积段前十榜单中,
120-130㎡不存在了。
具体原因也很容易理解:110㎡的三居总价压得很低;140㎡左右4居主要是社区配套品质更好(首付降低后)。
所谓120-130㎡不存在了,是说开发商都在下探或下浮,比如朝央和煦与晓月和风的121㎡3室;栖海澐颂的129㎡4室。
相对特例的中建璞园125㎡、御湖境二期123㎡,考虑到赠送后其实不算本面积段,其实都超过130㎡。
数据也有欺骗性。当我们陷入户型尺寸内卷时,却发现走在前头的热销楼盘已经从卖户型到卖社区,再到卖生活方式。
比如表弟的好朋友珊珊说过,
我们要在重要节日吃黑珍珠,不吃米其林;
我们去看展,不去看电影;
我们去国图,在周末的时候,在三个周末里有一个是要学习的,以展示我们作为首都青年,仍然存在追地注;
我们每个月会去一次雍和宫,只买550块钱的景泰蓝求多金如如意的手串,我们一边想放下一切,一边还想求佛祖对我们施以援手;
我们买特斯拉,也许是因为它年年降价;
我们后悔没有用2015年奖金买香奈儿,因为香奈儿CF已经从那时候的2.98万长到今年的8.05万了,但我们以后再也不会买;
我们去亮马河,不会在周末去,必须在工作日的下午去,才显得自己有腔调
……
这就是变化,客群在变化,一群人均小红书高手的买房态度。
这段时间,如果你在15号线石门站收到一束9.9园的鲜花,就能明白芳华里热销的秘密。
珊珊还说,我们这群年轻人在买房这件事上,被打回原形。销冠100
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