投建充电站，土地红线踩不得（附土地性质分类大全）
“商业用地、工业用地、停车场以及村集体用地优先考虑。耕地、林地，绿化用地等不予考虑。”“没有土地证，没有拿到发改委的批文，再好也不能投资。”充电运营商在前期建站选址时，确认好土地性质，一定是关键因素之一。因为一旦踩到了土地红线，难免“站钱两空”。7月，广东茂名高州某公司未经批准在高州某小区擅自占用城市道路设置充电桩，高州城市管理和综合执法局根据 《城市道路管理条例》，判定其擅自占用城市道路责令其限期拆除，并作出行政罚款10000的处罚。广州某新能源公司因在农用地上建设充电桩，相关部门根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》对其作出处罚：自收到处罚决定书之日起十五日内拆除非法占用的4465.02平方米农用地上新建的建筑物和其它设施，恢复土地原状；没收202.58平方米农用地上新建的建筑物和其他设施，自收到处罚决定书之日起十五日内腾空该202.58平方米农用地上新建的建筑物和其他设施；对非法占用4667.60平方米农用地的行为处每平方米20元的罚款，罚款金额为93352.00元；对非法占用202.58平方米未利用地的行为处每平方米10元的罚款，罚款金额为2025.80元，罚款合计95377.80元。近日，针对辖区内某充电桩存在部分侵占国有储备用地的情况，深圳市龙岗区南湾街道综合行政执法队迅速行动并进行了拆除。具体调查结果为确定该地块为国有储备用地，违法当事人早些年擅自占用进行搭建。随后，执法人员多次约谈充电站运营单位负责人，告知其违法行为，普及相关法律法规。目前，侵占国有储备用地的充电桩已拆除完毕。除了拆桩之外，伴随着充电领域的产能持续扩张，各类用地法律纠纷也接踵而至。早在2018年，在北京市昌平区人民法院审理的一则案件中，案件两方主体签订了《电动汽车充电设施建设合作协议》，其中约定的场地位于北京市昌平区北七家镇八仙庄村，属于集体所有的土地。A方虽然表示涉案土地为建设用地，但其并未提供相应证据予以证明。而《电动汽车充电设施建设合作协议》中约定B方使用涉案场地是投资建设电动汽车充电设施及配套设备，属于非农业建设。因此，涉案双方签订的《电动汽车充电设施建设合作协议》及补充协议为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。（北京市昌平区人民法院 （2018）京0114民初4662号）这也是《中华人民共和国土地管理法实施条例》中提到的农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款也规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第四十四条第一款规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。在政策端，随着新能源电动汽车保有量和渗透率的提升，充电桩需求逐步增加。而《“十四五”扩大内需战略实施方案》《新能源汽车产业发展规划（2021—2035年）》等一系列政策的发布，我国充电桩行业也进入加速建设期。目前也有多地政府出台充电基础设施土地扶持政策，鼓励企业和社会资本参与充换电场站建设。郑州市城乡建设局此前印发的《郑州市新能源汽车公共充电基础设施建设运营管理暂行办法（征求意见稿）》通知中提到，将给予充换电基础设施用地支持。即规划部门按照简政放权、放管结合、优化服务的原则，为集中式充换电站及其配套建筑的规划建设审批开辟绿色通道，加快办理速度；鼓励企事业单位利用边角、零散、闲置土地建设社会公共充电桩，鼓励乡镇区域利用集体土地建设社会公用充电桩。8月1日正式实施的《柳州市新能源汽车充电基础设施条例》，作为全国首部综合性新能源汽车充电基础设施方面的地方性法规，提到市、县（区）人民政府应当依法保障新建集中式充换电站项目用地合理需求，涉及新增建设用地、符合国土空间总体规划和相关专项规划的，应当在土地利用年度计划指标中予以保障。四川省自然资源厅日前则印发了《进一步做好用地保障切实提高用地审批效率的十二条措施》 。其中提到为强化项目前期工作，《措施》要求市、县自然资源主管部门深化联合选址选线机制、强化报件要件准备等工作。“在项目生成阶段就主动介入，联合开展选址选线，避让永久基本农田、生态保护红线和各类自然保护地等禁止、限制建设区域。”自然资源厅相关负责人介绍。首先诸如农业用地（耕地、林地、农田、养殖）归储用地、城市绿地、文保等用地类型是明确不行的。而工业用地、商业用地、建设用地则是可以建设的。针对工业、商业以及建设用地，在场地租赁或合作时，也需要注意：对于建设用地，若是村集体建设用地切记要村委会、街道办签章同意建桩证明；第二是保证合同产权链路清晰，若多家转租，每一手合同需要看清楚，并且要看清楚上家合同链路是否有转租权限；最后是合同年限，若场地一手方是国企，签署时注意是否5年后可续约，最好约定好合同5年自动续约，若中间方承诺时间大于签署时间，需要一手场地方提供同意安装证明上盖章，确保知晓该行为。我国实行土地所有权和土地使用权相分离的制度。按照土地利用现状，可以分为农用地、建设用地和未利用地。其中，建设用地按用地性质一般分五类，即商服用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。商业用地是指该宗地块规划的用地性质是用于建设商业服务业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。可细分为零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、其他商服用地。
综合用地是指不同用途的土地构成的土地，即同一宗地包含两种或两种以上不同的用途的土地，例如商业、居住综合用地，科研设计、办公综合用地等。一是住宅建筑基地占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。二是供人们日常生活居住的房基地（有独立院落的包括院落）。包括：城镇单一住宅用地，即城镇居民的普通住宅、公寓、别墅用地；城镇混合居住用地，即城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地；农村宅基地，即农村村民居住的宅基地；空闲宅基地，即村庄内部的空闲旧宅基地及其他空闲土地等。工业用地就是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。工业用地进一步细分为一类、二类、三类工业用地。一类工业用地：对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地。二类工业用地：对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地。三类工业用地：对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等用地。其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。国有建设用地使用权的取得有划拨和有偿使用两种方式，有偿使用方式包括出让、租赁和作价入股。目前，国有土地的供应方式以有偿使用方式为主，有偿使用和划拨方式并存为基本思路。指经县级以上人民政府依法批准后，在土地使用权者依法缴纳了土地补偿费、安置补偿费及其他费用后，国家将土地交付给土地使用者使用，或国家将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：❸ 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；❷ 划拨土地使用权不得转让、出租、抵押，即不得流转。如果需要转让、出租、抵押等，应当办理土地出让手续或经政府批准。土地使用者不需要使用时，由政府无偿收回土地使用权。❸ 对划拨土地使用权用途不得改变。要改变用途要经批准，并重新签订合同。不属于划拨范围的，要实行有偿使用。❹ 取得划拨土地使用权不需要缴纳土地有偿使用费。只需要缴纳国家取得土地的成本和国家规定的税费。（1）国有土地使用权出让：指国家将一定年限内的土地使用权出让给土地使用者，由土地使用者一次性向国家支付土地使用权出让金和其他费用的行为。目前，国有土地出让方式一般有招标、拍卖、挂牌和协议出让四种形式。招标出让土地使用权：指在规定期限内，由符合规定的单位或个人（受让方），以书面投标的形式，竞投某块土地的使用权，土地使用权出让方评标决标、择优而取。招标的文件包括：招标通知书、投标指引（或招标须知）、投标书、中标证明通知书、土地使用权出让合同（含土地使用条件）等。拍卖出让土地使用权：指在指定的时间、地点，利用公开场合由政府的代表者——自然资源主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权（也可委托拍卖行拍卖），由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞买者轮番报价，最后价高者取得土地使用权。挂牌出让土地使用权：挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。协议出让土地使用权：指出让方与受让方（土地使用者）通过协商的方式有偿出让土地使用权。应先用地者向政府提出用地申请，经批准后由出让方和受让方协商地价、出让年限、付款方式、付款期限以及土地使用条件，经双方协商达成一致后，签订土地使用权出让合同。即国家将一定期限内的土地使用权让与土地使用者使用，而土地使用者按年度向国家缴纳租金的行为。这种方弥补了国有土地使用权出让中一些单位一次支付出让金有困难，或不需要长时期地使用土地者，满足了中小投资者的需要。即将一定时期的国有土地使用权出让金作价，作为国家的投资计作国家的股份。这种方式在目前的国有企业改制改组中采用较多，既解决了国有土地资产流失问题，又为困难企业的改制改组创造了条件。这主要针对现有国有企业的划拨土地使用权需要改制时适用。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、2003年国土资源部令第21号《协议出让国有土地使用权规定》等规定，以下土地使用权可通过协议出让方式获得：（一）商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地和工业用地以外用途的土地，其供地公告公布后同一宗地只有一个意向用地者的；（二）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有建设用地使用权划拨决定书》、《国有建设用地使用权租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；（三）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有建设用地使用权划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；（四）已出让、租赁土地申请改变用地规划条件的，经规划行政主管部门批准，可以采用协议方式，但《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用权租赁合同》另有约定的除外；（五）出让的国有建设用地使用权人申请续期，可以采用协议方式；（六）在划拨供应的建设项目中，需要整体规划建设的配套项目，建设用地不能分割供应的，可以采用协议方式供应；（七）对无法单独确定规划条件实施供应的城市边角地、夹心地、插花地等，可以按规划部门批准的相邻建设用地规划条件，协议出让给该建设项目主体；（八）利用地铁站（场）、公共服务设施、交通枢纽等公共空间进行上盖物业或多功能立体开发利用的，其建设用地使用权以协议方式出让给已经取得交通建设项目建设用地的使用权人；以协议方式取得的地铁站（场）、公共服务设施、交通枢纽等配套开发建设用地使用权，以自主开发为主，物业自持；（九）对营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设，涉及划拨建设用地使用权出让（租赁）或转让的，在原土地用途符合规划的前提下，可不改变土地用途，允许补缴土地出让金（租金），办理协议出让或租赁手续；（十）经营性文化事业单位转制为一般竞争性企业的，原生产经营性划拨用地可采用协议出让或租赁方式进行土地资产处置；（十一）由于城市规划调整、经济形势发生变化、企业转型等原因，土地使用权人已依法取得的国有划拨工业用地补办出让、国有承租工业用地补办出让，符合规划并经依法批准，可以采取协议方式；（十二）对因搬迁改造被收回原国有土地使用权的企业，经批准可采取协议出让方式，按土地使用标准为其安排同类用途用地；（十三）企业改制（破产、兼并、合并等）时，未纳入企业改制资产的生产经营性建设用地使用权可以协议方式出让给改制文件确定的承接主体；（十四）采矿、采石、采砂、盐田等地面生产和尾矿堆放用地，鼓励采取租赁，也可协议方式出让；（十五）本实施意见发布前已形成的历史违法用地，包括集体建设用地上已建成项目的，经行政部门处罚后，需完善国有建设用地供应手续的，可以采取协议方式出让；（十六）人民法院生效法律文书和协助执行通知书要求办理国有建设用地手续，涉及出让的，可以采取协议方式出让给协助执行通知书明确的土地使用者；（十七）法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。以上17类土地，其土地使用权转让申请办理协议出让，同时必须要经过相关部门的审批或者人民法院的执行通知书才可以进行，必须要符合相关的法律法规的规定。而对于前文中提到的充电桩被拆除案例，充换电研究院行业交流群中，有运营商朋友则提出：“出好红头文件，除非遇到开发，如果不开发，就不会被拆除。”