香港如何避免失业者断供

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财经杂志

2024-08-05 18:58发布于北京财经杂志官方账号

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受加息及新房供应增加等因素影响，中国香港特区房价处于持续回调阶段。新政能否帮助业主、银行和整体楼市实现三赢？



文｜《财经》特派香港记者 焦建

编辑｜苏琦

从今年8月8日起，中国香港特区旨在协助当地居民购房“上车”的按揭保险计划，将推出新政策。符合资格的贷款购房者在遇到三类具体场景时，可将原本用于自住的物业出租。
此次旨在“协助他们（业主）应付因个人或家庭处境转变带来的特别需要”的新政策，由香港按证保险公司公布。所谓具体场景，则包括业主家庭将有新生婴儿或领养儿童，导致住屋要求改变；业主失业，需要更具弹性的住屋或财务安排；或业主有其他特别需要出租物业（本身已自住最少12个月）。
相关政策推出有一系列背景：所谓按揭保险计划，最早于1999年3月由香港按揭证券有限公司（按揭证券公司）推出，目的是协助市民安居置业。该计划相关业务于2018年5月1日起转移至前述香港按证保险公司并由其经营。
香港金融管理局对相关模式的运营有一系列规定。例如，银行在批出自住物业的按揭贷款时，必须遵守相关贷款上限规定。按揭保险计划则为银行提供按揭保险，使得银行可在提供更高比例的贷款的同时，无须承担额外风险。
通过这一模式，如果置业人士拖欠贷款，按揭保险一般会为银行七成按揭以上的贷款部分提供保障。除促进市民安居置业，亦有助维持香港银行体系稳定性。
因此，在楼市景气且购房者入市意愿较强时，通过这一连环保障模式，申请贷款的购房者如果符合相关条件（如楼价上限及贷款额上限等），银行便可为其提供最高八成（部分条件下可至九成）的贷款。首付款低至两成甚至更低，可降低购房者“上车”门槛。
在楼市上涨时，既让有意愿的市民以低门槛买房，又要力避炒房潮，购房者需要遵守的规则，便是购房后必须用于自住，这也是整个模式获得审批的基本前提。如发现业务未经批准将物业出租，相关公司将“采取适当的行动”。《财经》记者查询到的相关案例之一是：有地产销售经理在2016年时获得了约490万港元的按揭贷款，先后通过中介出租给两名租户。2023年时其被判囚16个月，107万港元所得亦被充公。
尽管存在限制，在过去数年香港楼市价格较为景气时，大部分的当地首次购房居民倾向于采用这一按揭保险的模式购房，最终获得较高比例的贷款购入中小户型房屋。例如房价较高点时的2021年，采用该计划获得贷款的购房数量达到2.4万套左右。但随着楼市价格下滑，这一数字到今年上半年时变为5500套左右。
在楼市价格持续回落近两成的当下，相关模式亦存在一定提升空间。例如针对前述第一种场景，部分购房家庭新增了成员需换大房子，但将原有物业出售后再购入大房型并不合算。以往不能将自住物业出租的限制，便制约了他们的住房需求。
在此基础上，相关新模式其实设有一定的限制条件。例如要求作出申请的业主必须提交已签署的声明书，并提供证明文件或说明其申请豁免自住的原因。与此同时，如业主拥有其他住宅物业，一般而言申请不会被接纳。而申请获得批准后，业主亦需承诺在豁免生效期间以中国香港为主要居住地，业主或其配偶等不会在当地购入其他住宅物业。
当地亦有物业代理解析，新做法其实仍可释放一定购买力，即目前愿意入市的购房者，可以先从中小型房屋起步。如有更大的住房需求，则可将其购置的物业出租。“总体上来说，这也符合鼓励生育的大政策。”
更为市场关注的，则是当购房者面临失业困境时的新安排。目前当地的负资产住宅按揭总量仍处于3万宗水平，其中数量较多的便是前述按揭保险模式批出的贷款。前述人士也指出，“香港经济尚未完全复苏，新安排能够帮助相关业主通过出租房屋获得周转资金，解决燃眉之急。也避免他们的房子变成需要被银行回收并低价拍卖的‘银主盘’。”
受加息及新房供应激增等一系列因素影响，中国香港特区房价数月以来一直处于回调阶段。但在居住需求不减甚至增加情况下，房租则一直呈现上涨态势。前述相关政策因此被认为具备一定的操作空间。
前述地产代理也向《财经》记者解析了其中的关键之处：以往这些业主在失业无力还贷时，要想将房屋出租，需要转换贷款模式，降低贷款比例后才可进行。“其中的关键在于需要额外付出大笔资金，往往难以实现。”“如操作得当，业主、银行和整体楼市可形成三赢。”

责编｜王祎