半岛全媒体记者 高勇男
2024青岛楼市半年收官。无论是新房市场的密集政策调控，还是二手房市场的以价换量，都是为了一个共同的目标——去库存。在这一过程中，二者竞争态势日益明显且激烈。
据卓易数据统计，今年1月至6月，青岛新建商品房成交44003套，成交面积545.71万㎡，成交总价786.63亿元，同比去年分别下降17.96%、54.57%和78.66%。在以价换量的带动下，二手房市场整体保持活跃，但二手房住宅价格整体呈下行态势，二手房市场挂牌量依旧明显。上半年青岛二手房住宅市场成交量呈现一个“倒U型”，4月份达到成交的顶峰，住宅成交超过7000套，进入5月份青岛二手房成交出现下滑，6月份二手住宅成交5458套。
上半年，城阳区新建商品房成交5338套，成交面积71.79万㎡，成交金额95.57亿元；高新区成交2056套，成交面积26.55万㎡，成交金额26.17亿元。城阳和高新总计成交7394套，仅次于西海岸新区位列全市第二位，5月城阳房地产“一揽子”政策收效有所显现。
上半年，城阳区新建商品房成交5338套。图片来源：视觉中国
从“喜新厌旧”到“平分秋色”
据青岛锐理数据和房天下青岛站，上半年青岛新房住宅成交约34076套，同比下降29.62%，成交面积约429.79万㎡，同比下降26.55%。二手房住宅成交32321套，同比下降3.9%，成交面积约319.58万㎡，同比微涨2.68%。二者相差仅1755套。其中，今年上半年城阳二手房住宅成交3601套，成交面积约37.36万㎡，位列全市第四位；高新区二手房住宅成交509套，成交面积约5.89万㎡。
但是，如果只看前5个月，青岛新房住宅成交约20234套，二手房住宅成交约26587套，二手房超过新房达6353套。其中，4月份二手房住宅达到顶峰7211套，超过新房住宅3149套。毫无疑问，二手房住宅成交已然开始主导房地产市场，并与新房住宅形成竞争关系。这种竞争与去年不同，去年二手房住宅属于逆袭崛起，二者交替，如今已然是全面竞争。
青岛二手房住宅成交走势。数据来源：卓易数据
过去，二手房往往依赖于周边的新盘来提价或促进成交，但如今，它们都在争夺同一批客户，形成了激烈的竞争。这种竞争格局的形成，有赖于“次新房”新成员的入市，再加上其价格优势，部分改善型需求转向二手房。与此同时，二手房的降价已然波及新房，但新房的降价优势显然不如二手房。对于早期入市的业主来说，可能即便降幅20%-30%依然有盈利空间。此外，在保交楼的压力下，二手房尤其是当中的“次新房”，在配套、学区、交通等方面都具备先天优势，新房不得不在争取以上同等优势的前提下，通过可能的促销方式来竞争。由此可见，未来楼市，新房和二手房、刚需和改善需求之间能否建立良性循环是关键。
冷暖自知中，不少从业者感叹，房地产业风光不再，但其实，城还是那座城，山还是那座山，河还是那条河，风景依旧。而从依赖到挑战再到成为真正意义上的对手，在房地产业发展长河中，这一次的角色转变带来的也只不过是一场如期中的市场变革。
两个竞争对手的共同使命
今年5月10日，中国人民银行发布《2024年第一季度中国货币政策执行报告》。房地产金融政策方面，报告提出，因城施策精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，促进房地产市场平稳健康发展。存量房产即二手房，增量住房即新房，显然，去库存已然成为新房与二手房这两个竞争对手的共同使命。
据卓易数据统计，到4月底，今年青岛新建住宅去化周期相较于去年有所延长，达到了28个月，去年底是18个月；各区市中，市南区最高为59个月，城阳区为19个月、去年底是20个月，高新区为25个月、去年底是22个月。到今年6月底，青岛新建住宅去化周期依然为28个月，各区市中市南区依然最高为69个月，城阳区为20个月，高新区为24个月。
与此同时，二手房挂牌量始终处于高位运行。据青岛锐理数据和房天下青岛站，上半年青岛二手房住宅挂牌量从约11.8万套上升至近13万套，增幅明显。全面放开限售后，急售房源增多，主城区不少“老破小”房源加速出售，因此挂牌量增多明显。
青岛土地供需情况。数据来源：卓易数据
此外，上半年青岛涉宅用地规模大幅缩减，这也与去库存压力有关。据中指研究院数据显示，上半年青岛涉宅用地出让9宗，成交8宗，同比减少6宗，降幅42.86%；新出让规划建面76.17万㎡，同比减少24.73%，成交金约67亿元，同比减少36.8%，成交楼面均价为8795元/平， 同比降低16.05%。具体来看，上半年涉宅土地出让相对较多的为西海岸新区3宗地块，规划建面456999㎡，成交金约30.44亿元；其次为城阳区2宗地块，规划建面约186307㎡，成交金约9.92亿元。整体来看，近两年近郊区土地市场基本停滞。
是“相爱相杀”还是相伴相生
去库存压力下，政策调控密集出台，以价换量成为主流选择。青岛层面，今年以来已连续四批次出台28条政策，包括取消首套房商贷利率下限、下调房贷首付款比例、在全省率先实施按区（市）认房不认贷、首付比例下调、赠送家电消费券、以旧换新等。
今年5月17日，堪称中国房地产“史上最强”的房产新政出台，“低首付+低商贷利率+低公积金利率”的购房模式形成。随后，青岛各区市也在不断跟进，城阳区尤为突出。5月18日，城阳区调整人才购房券有关政策，调整后政策的最新有效期延长至2025年12月31日。5月20日，城阳区出台房地产“一揽子”政策，包括发放新建商品首次网签住房购置补贴、购买商办用房作为社区集体经济发展用房、城中村改造项目房票安置等一系列针对性政策。6月13日，城阳区在前期出台房地产“一揽子”政策的基础上，对相关政策措施进行了优化调整，奖补范围再扩大，补贴力度再升级，包括将享受购置补贴的房源网签时间范围扩大、把全日制专科生（高级工）纳入人才购房券发放范围、实施“卖旧买新”交易新模式、开展购房团购等，其中全日制专科生（高级工）发放购房券金额为4万元。
青岛二手房住宅年度供销价走势。数据来源：卓易数据
密集政策的出台，一定程度上刺激了刚需和改善购房群体的入市。当然，最显而易见的促成交手段还是降价。据青岛锐理数据统计，6月在近郊多个项目集中网签的带动下，签约量暴增，商品房签约23081套，签约均价12391元/㎡，签约均价环比下滑24.6%、同比下滑11.0%。与此同时，虽然进入6月份二手房卖家让价幅度收窄，但二手房住宅价格整体呈下行态势。以城阳万科魅力之城小区为例，房源总价降价幅度在10万元—20万元间；在白云山片区青特小镇小区，普通高层套二套三成交价相较于高峰值降幅在每平方米2000元—3000元左右。但价格的让利也带来的不错的成交量，尤其是在主城核心区和热门片区。
无论怎样，对于现阶段二手房和新房这两个“相爱相杀”的竞争对手来说，以价换量已然成为必然选择。这也让身处其中的从业者更加期盼良性循环的到来，走向相伴相生。