开局敲重点，这是一篇纯干货稿件！
汇集了近期讨论度以及郑州销售量前20名以内，几十个楼盘分价格段的整理、分析，一定要看到最后！！！
（文章出现的均是均价，因为调研与发布存在一定时间差，仅做参考，具体以实际成交为主。）
之所以做这期是因为近期后台、评论区出现了不少购房小白。
他们有一个相同的特征：购房需求不清，对楼盘一无所知，不知道房子的优略势在哪里，对于买房没有任何思路……综合近期所遇到的一些情况，本文除了梳理一下我们普通人的买房逻辑。同时，以5月份销售榜单前20名中谈论最多的楼盘进行楼盘分析，在1.5w以内、1.5-2w以内、2w以上的价格区间，做一个大致分类，算是给计划购房的小白理一理购房思路，提供一些参考。郑州新房、二手房很多，想要更快找到适合自己的房子，一定要做好万全准备。根据自己的预算，选定价格范围内的区域，再结合自己的工作地点，缩小合适的区间。即便不能选择工作地点相应的片区，那至少也要买在地铁直达和交通方便的区域。购房者都是贪心，但既要又要还要永远买不到满意的房子，一定明确自己的需求。对交通、学区、物业、配套、居住品质、交房时间等等，有无要求。明确需求的优先级，另外想要了解楼盘更为详细的信息，可以网页搜郑州米宅，输入中意的楼盘，了解优缺点，进行进一步选择。这个很简单，只需要多去几趟，看一看周边的环境，如是否临近主干道、是否靠近铁路……这些都一目了然了。现在市场消息比较透明，也可以询问中介或案场人员，他们基本都会知无不言。有些购房小白可能容积率，梯户比这些名词都不太清楚，去售楼部之前可以先做一些功课，这样去看房才不会听得满头雾水。如果是期房，交房时间一定要问的，是否能接受交房时长，再结合以上综合评判。OK，大致了解一下买房逻辑，但是还不知道怎么买也不要担心，那就跟着销售榜单来买！我们结合了5月与泰辰的销售榜单以及近期讨论度较高的项目，根据不同阶段的预算价格，给大家分好类，同时提供楼盘的大致分析，大家可以按需领取，对号入座。项目为17-18层纯小高层社区，户型有109㎡、129㎡、143㎡以及168㎡，两梯两户设计，实际上相当于一梯一户。工期较快，现在已全部封顶，安全性没什么太大问题，算是一个均好性楼盘。全部明厨明卫，采光通风俱佳，短进深、南向大面宽，布局合理，无走廊过道的面积浪费，综合得房率高，单说户型在滨河还是挺能打的，值得推荐。劣势也很明显，距离铁路线直线距离约100m，高铁噪音比较大，睡眠比较浅的顾客，选房时可以避开靠近铁路线的那一侧。旁边就是第七人民医院，距离过近，人口嘈杂，入住后生活应该会多少受到影响。地缘刚改自住，喜欢这里的环境，能接受他的发展周期，这个价格，也可以考虑。央企开发，精装现房，最大的亮点在于地铁，楼下就是地铁口。项目绿化率高，户型不错，近期13000元/㎡外加送车位，卖的不错，整体舒适度还可以。位置有些偏，现在精装价格在11800元/㎡左右，工抵房价格毛坯10800元/㎡。目前剩余大户型，不介意公共交通出行，想要即买即住刚改的朋友可以看看。现房+精装，价格在12500元/㎡左右，主打多赠送一间房，大概10个㎡左右，品质一般，物业也一般，地块为细长条，景观展示一般。距离地铁口比较远，周边入住率比较高，生活氛围浓厚。算是高新区比较热门的一个项目，地铁上盖引起了一波关注度。地块不小，144亩，容积率2.99，包含有7栋高层、11栋小高层， 高层101㎡、112㎡、118㎡三个户型，小高层133㎡、143㎡两个户型。户型的设计可圈可点，比较舒适，多是大面宽朝南或是观景横厅。毛坯交付，三环内，开发商也安全，目前高层12500左右，小高层14500左右，2025年底交付。地铁8号线五龙口站点，目前已经开始试运行，预计今年开通。缺点便是很多人提到的货运编组站、污水处理厂这两个，当然周边环境也很一般，但这个价格还是蛮诱人的。双湖科技城的项目，保亿的品质还是非常不错的，去年年底已经交付了一批，品质可以直接去项目看。1.99的容积率，小高层+洋房，112㎡起步，密度小，舒适度高。保亿的品质和颜值还是非常不错的，一梯一户设计，户型设计优秀，颜值比较高。考虑双湖片区的可以首先考虑保亿，其品质跟其他项目比，还是略高一筹的。万科大都会七期，四环外，城市界面较差，南侧一片荒地，不在住宅集中区，没有居住氛围，配套也无法共享，另外还有临近墓地，高压线、热源厂等硬伤。万科都会天际为六期，距离地铁7号线仅400米，是周边项目中，距离地铁最近的，且可以享受大盘配套，产品更好。均是尾盘在售，选择性不多，两者非要选其一，可以多考虑下都会天际。现房在售，定位改善，临近金水河，部分楼栋户型还能观河景，地缘改善自住可以考虑，其他不建议。划片郑州实验外国语第一附属小学外+郑州实验外国语中学（东分），这是小区的一大卖点。周边基础配套没什么太大问题，配套比较聚集，临街商铺都已经发展的比较成熟。规划有9栋高层住宅，户型有96-137㎡，全部精装交付。准现房，产品还不错，但不在二七新区的成熟板块，没有基础的生活配套，便利度不高。目前是清盘状态，精装比毛坯每平米多1000左右的预算，龙湖熙上卖的一直还不错，当然，也是因为这边除了二手房，其实没有更好的选择了。对在经开、管城、东区上班的朋友比较友好，自住可以考虑。周边城市界面一般，生活配套不足，学校需等后期划片。管城区不属于教育强区，适合自住，不考虑学区问题的客群。二环边的位置，距离果树所地铁一公里左右，周边基础配套还算完善，可以满足日常所需。阳光城这几年一直在搞促销，所以销量看起来一直不错，品质一般般，近期又在维权。目前在售的是7号院和11号院，尾盘在售，均价在12000元/㎡左右，现在小区整体基本已经呈现，想看品质如何的可以去转转。新推出的3号综合楼是新地块，不到一万的价格，安开混合小地块，只有一栋楼，东单元为安置房，目前已安置完成，周边的城市界面较乱，靠近中州大道，会有噪音影响。3号综合楼地块，特别刚的刚需可以的考虑的，其他不建议。现在正在销售的是3期，3期占地面积是50亩左右，规划的6栋楼，正在销售的户型面积从77-130㎡，精装修准现房，价格不贵，签约的是创新街小学。周边没什么生活配套、公共交通出行也不是很方便；南侧临近铁路，会有一定的噪音影响。国企背书，现房在售，靠近东吴河公园，周边生态环境不错。项目一墙之隔的东侧是9班瑞丁幼儿园，还有一个十八班的小学创新街小学文兴路校区。硬伤也很明显，小区是大杂烩，有回迁房、还有人才公寓，都跟商品房混合在一个小区，居住环境杂乱，后期物业也不好管理。另外项目较早，所以户型较差，可以实地去感受下户型，看能不能接受。最近降价比较厉害，工抵的精装房频出，有想关注的可以去看看。有一说一万科的产品设计每次都很新颖，但有些实用性另说。另外，就是楼盘本身的硬伤，距离京广快速路太近了，京广快速路以西的不利因素也很多，比如说净土园、铁路线、垃圾分拣中心等等，京广快速路以西还没有发展，城市界面差。省体育中心地铁站与老鸦陈站都在400米左右，公共出行便利。基本配套丰富，可以满足日常的生活需求，近期签约了郑州一中惠济一中。华瑞紫韵城和裕华城没上榜前二十，但是也算是常西湖片区离得比较近的项目，所以简单说说。华瑞紫韵城已经交房，裕华城一期近期也发布了部分交房通知。两者都属于中规中矩的楼盘，想买现房可以一块看看，对比一下。绿城沐春歌已官宣签约文化路一小翰林校区和龙门实验学校初中部，它是金水北目前上车门槛最低的楼盘，特价房只要12500-13500元/㎡。老盘新推，N年前的老设计了， 2梯8户，户型设计毫无特点，只是胜在价格。位置不错，预算不够，又想要低价入主金水北的，倒也不是不行。二期已经交付一批了，高容积率项目算是城改项目的通病，可以现场体验一下小区的密度，看是否可以接受，且临着北三环高架的楼栋，会有噪音影响。最大的优势便是学校，一路之隔即是金水外国语和纬五路一小普庆校区，考虑学区的家长可以看看。产品是非常不错的，127㎡做到环幕大阳台，主打高赠送率和高得房率，内部规划有酒店式会所，超大空间架空层，都是一些豪宅改善才有的配置。北侧楼栋距离高速有点近，可能后期会有噪音影响，介意的可以避开那几个楼栋。还有就是周边配套短期内不太能发展起来，其他的倒是没什么太大硬伤。万科未来时光目前已经是尾盘了，剩余房源不多，楼层不同价格有所差异，1楼、2楼特价13000+元/㎡，中间层17000+元/㎡。产品和精装标准都很不错，硬伤在于靠近东三环，周边配套相对匮乏，同时临近铁路线会有噪音影响。整个地块周边比较荒凉，也没什么配套，城市界面一般般。后期有自己的教育用地，小学为文化路一小高皇塞校区，初中未定。一期太小没啥景观，二期占地78亩，规划10栋楼，近5000㎡的超大中央景观区，其次是会所面积从原来的2100㎡升级到现在的4500㎡，地库升级，有了劳斯莱斯星空顶+水磨石地面。项目距离2号线刘庄站地铁口600米左右，容积率3.19，部分楼栋是一梯一户的产品，赠送电梯厅面积，金水北稀缺的小高层产品，主打的就是改善。地块小了点，31亩，容积率仅3.49，面积段110㎡起步，两梯两户。教育方面，还签了龙门实验小学＋初中总校，拿合同都能上。最大竞争对手是越秀天悦江湾，户型和规划设计上金水宸苑确实略有逊色。龙居华府的开发商是益通置业，小开发商，价格一直都是杨金的天花板。虽然不被看好，但是益通凭实力提前一年交付，品质在线，外立面干挂石材，精装标准高。整体品质没有问题，已经是尾盘了，想要在杨金置业的可以关注。3月底首开，整盘还是比较大的，占地约180亩，建面约35.8万㎡，规划11栋高层和12栋洋房，2.99容积率做了高低配。高层有102㎡、130㎡、143㎡，面积段还可以，目前高层均价13500元/㎡，洋房均价18500元/㎡，洋房卖的比较好，惠济区一直号称郑州后花园，生活舒适度不错。高层特殊楼层价格12000多，相比周边二手房还算有优势。部分楼栋离高架很近，有噪音影响，介意的可以避开那几栋楼。地铁12号线也通车了，日后公共交通出行会比较方便。在售均价16000+元/㎡，也有便宜点的特价房，多是顶底楼层。滨河春晓所在的小区域在滨河还是居住氛围比较浓厚的，周边有信保、青风公园、康桥、亚新海棠等小区，距离司赵地铁口三个路口1公里多的距离，看能不能接受。原本的学区卖点现在有了争议，如果是冲着学校买的，先观望一下，再决定。华曦府的改善属性从户型上可以看出来，共有143㎡、168㎡、192㎡三个四房产品，户型设计问题不大，加上阳台和飘窗的赠送，得房率高，毛坯交付。旁边就是中原区伊河路小学教育集团的西站路校区，项目已经与其签约，距离上非常有优势。东侧有月季公园，步行就到了，地铁5号线月季公园站也离得很近，标准的二环内，配套一应俱全，瑕疵就是城市界面很一般，适合有地缘情结的改善人群。兰溪书院是龙子湖近几年唯一新项目，极其稀缺，关注度很高。不过项目距离北三环、东四环高架不远，个别楼栋或有噪音影响，且距离地铁口实际上还有一些距离。算是一个均好型项目，没什么太大问题，地缘改善、刚改可以看看。城二环内核心区位，配套丰富且齐全，现房大㎡层在售，纯改善，品质佳。分为东西两，西院为宇通内部团购房，中间有隔离，相当于是宇通员工一个小区，本身地块不大，还隔着一道墙，这就导致景观绿化和活动空间会受限。除此之外，大门是宇通自己人走了，东边小过道留给商品房，这也是这个项目争议的一个点。总之是管城老城改善项目，地缘改善不介意倒是可以放心冲。地块小，只有两栋楼，户型分别是99㎡、117㎡和127㎡。工期很快，因为地块小，所以景观打造受限，但国投口碑不错，不介意小社区的地缘刚改可以考虑。管城老城可选择性不多，以上三个看预算和喜好，没什么太大问题，但有一点，管城的学校没什么可夸赞的，有学区需求的慎选。郑州中学一附小玉兰街校区+郑州中学总校学区房，学校写在合同里，这也是他的一大卖点。东侧有铁路线，自住建议选择西侧楼栋，户型有97㎡、108㎡、118㎡、143㎡，面积越大越贵。生活配套充足，离8号线冬青街站点较远，主打的是一个学区。近期交房，现房在售，门口就是地铁1号线的郑州大学站，学校是郑大附中+郑大附小。整体均价25500元/㎡，有119㎡、143㎡、169㎡三个户型。润府首个地块本身面积就小，加上有北侧产品的分割，住宅的区域更被压缩，三栋楼一数列排开，景观区域也只有楼体中间的一块，景观打造受限。关于周边配套，高铁东站目前比较成熟的还是西广场，润府又是超级总部基地的首期住宅地块，周边基础生活配套相对欠缺。学校方面，目前项目属于春华学校小学+初中的划片范围，后续上哪里还未可知。临近金水路、东三环，自驾出行便利，距离地铁1号线则有些远。与绿城湖畔云庐仅一路之隔，是北龙湖在售项目中少有的拥有一线水景的盘。至于劣势，西边的高架、东边的铁路线，未来可能会有噪音影响。中海云著湖居和绿城湖畔云庐都是低价入主北龙湖的选择，可以按喜好选择。北龙湖的最低门槛！说是可以上清华附中，产品设计也不错，国资项目，已封顶准现房，可以关注。瑞府是规划的15-16纯粹小高层，一梯一户，户型主力是145㎡、155㎡、179㎡。所剩房源不多，可选择性不多，可以对比下兰溪府，再做选择。属于北龙湖东岸板块，也就是北龙湖的龙尾，精装洋房现房在售。园区经过整改后整体效果和观感很不错，大面积玻璃幕墙，里面看起来还是蛮高级的，北龙湖唯一全景平开窗阳台，最大的开窗面积，舒适度极佳。周边配套规划还没落地，略显荒凉，除生态资源是现成的外，其余各种配套短时间内主要依托北三环以南区域。价格也是一降再降，整体品质没有问题，有意向的改善客群可以关注。房源不多了，地段相当不错，北龙湖的龙头位置，与龙湖湿地公园、凤山国家级森林公园一路之隔。项目整体高端酒店风，设计在线，255㎡大户型比较惊喜，270°大尺度阳台景观无敌。亚新代建项目，地段还不错，南向东风渠、向西龙湖里、北侧上海师范大学启佳学校、东侧郑大一附院，可以说有配套、有环境。需要注意的是，项目北是商务用地未来或许有堵车、噪音等。住宅已经到了尾盘阶段，剩余房源很少，可选择性不多，可以看看。目前在售的是二期，地段好，产品也不错，配套成熟，划片的是纬五路一小杏花校区，金水外国语学校东校区的双学区。金水老城网红楼盘，大平层产品，产品面积在176㎡-580㎡之间，北侧就是东风渠，东风路上还有在建的地铁8号线，预计今年通车。周边各种配套都很完善了，东风路再往西就是正弘城，项目自身配建有一所12班制幼儿园，一路之隔就是纬五路二小明鸿校区，教育资源一般，但是应有尽有。无论是外立面还是户型设计都很漂亮，地缘改善可以考虑。这个项目最大的问题在于没有参考样本，大众对品质存疑，如果担心交付品质问题，今年年底会交付一批，可以等等看交付的品质如何，再决定。郑州改善购房群体，过去看过这个盘的挺多，少部分是因为容积率和楼间距劝退。占地面积是41亩，容积率5.2，主力户型是180㎡。老城区，不临主干道，周边以小路为主，高峰期会比较拥堵。万科古翠隐秀比较适合金水老城的地缘改善和有地缘情结的客户。和未来天奕相比，万科品牌更胜一筹，未来天奕产品上更胜一筹，可以根据自己的喜好来。中海时光之境应该是今年西区改善第一选择，虽然它的开发商是中海，成本控制王，但也不影响他有热度。项目的位置不错颍河西路北、二砂东街（能源路）西，地段稀缺，寸土寸金，另外还有中原区稀缺的洋房，总之是一个地缘改善盘。高层价位在17000-21500之间，洋房23000-26000之间，中规中矩。166㎡四室两厅两卫也做了大面宽，朝南总面宽接近13米，还是不错的。最大的是218㎡，四开间朝南，客厅做到了6.5米，主卧大套房设计。以上便是郑州近期各价位销售榜单的前20名了的项目分析与汇总，因为发布有延迟性，所以部分项目的价格与活动还需具体咨询售楼部，但大致的优劣势已经奉上。不知道怎么买新房，以及不知道新房优劣势和选房逻辑的新手朋友们，一定不要错过。