天津上半年的成交数据尚未出炉，且待周三四细聊，但是全国楼市的宏观数据已经有了。中指昨天发布的。
按照中指的数据，今年1-6月全国300城推出各类用地规划建筑面积5.4亿平方米，同比下降30%，成交规划建筑面积4.7亿平方米，同比下降26.4%，住宅用地推出和成交面积降幅更显著。
土地虽然是裁判跟运动员都是同一个人，定价权在政府手里，但是当大量开发商拿地规模大幅度下降的时候，第一个是地方政府很受伤，第二个是土地价格也没有看上去那么坚挺。
根据Wind数据显示，2021年土地出让收入达到87051亿元的历史高点之后，已经连续两年下滑。进入2024年，3~5月，年内土地出让收入的月度累计值分别为8147亿元、10536亿元和12810亿元，同比分别下降6.7%、10.4%和14%，降幅有所扩大。
在这种局面下，财政压力可想而知，政府性投资项目减少了，那城市必然会少了很多话题点，吸引力。但是这事儿不见得不好，有限的资源如何最集约化利用，发福利还是做民生，引产业还是搞基建，这是大多数地方政府应该补的一门课程。
土地销量下滑的同时当然意味着土地市场进入了买家市场，优质地块可能谈谈价，一般的地块骨折价，再边缘的地区可能也就只能用来化解地方债务了。
看了看拿地排行榜，新增货值方面，建发房产、华润置地和中建壹品位列拿地前三名。2024年1-6月，建发房产以608亿元新增货值占据拿地榜单第一名，华润置地以481亿元新增货值位列第二，中建壹品新增货值规模为470亿元，位列第三。
这三家里面建发南方做的很猛，此前也在关注天津，但是一直没能进来，实话说我倒是很期待建发的产品，绝对把中式跟现代建筑都能玩儿出花儿来。华润此前跟城投在瑞府不欢而散后，天津存量已经很少了，大手笔拿地集中在北京上海，出手都是七八十亿的规模。据我个人不成熟的观察来看，很多都是商住用地混合，核心区搞万象城+住宅。
我看了看，排名前二十的企业当中，绿城、中海、保利、中国铁建在天津上半年有公开市场拿地。而保利、中国铁建海河教育园区地块跟刚刚拍出的海河教育园地块一样都有些债务历史渊源。真正出手拿地的只有中海跟绿城。其他房企连城市更新路径拿地都很少，当然，天津的城市更新也不适合其他房企玩儿。
所以可以不用怀疑，天津土地市场的冷淡，而且是越来越多新面孔，越来越让人看不懂。除了北京上海，估计大多数城市都这样了，也不光是天津。
为嘛开发商不拿地了？当然核心原因是“以销定投”，卖不动当然不能拿地。第二个原因是2021-2022年的前后有一批房企认为市场马上要升温疯狂拿地发现踏错了周期差点折在这波下行周期当中。至于是谁咱们就不说了。所以龙头也好，规模也罢都是过眼云烟，苟活最要紧，对于房企来说，规模冲动就像抽烟，在活命面前，戒烟戒酒都是小意思。
按照中指的数据，今年上半年百强房企销售总额为20834.7亿元，同比下降41.6%；6月份销售额同比下降19.55%，环比增长26.05%；销售额超千亿房企6家，较去年同期减少1家；百亿房企44家，较去年同期减少34家。从销售目标完成率来看，房企上半年销售目标完成率仅四成。2024年上半年，典型房企目标完成率均值为41.5%，而去年同期是63.2%。
换句话说：整个蛋糕缩水了很多，大多数房企业绩完成的都不好，而且这个业绩年初也没有定的多么放卫星。
从房企来看，保利发展今年上半年以1733亿元销售额位列行业第一，中海地产以1483亿元紧随其后，万科以1267亿元居行业第三，其累计同比降幅分别为27%、18%、38%。提一句万科，今天看到西华府一批工抵房，价格很合适，天津市场更大的艰难就是翡翠大道。有时候看上去几百亿的城市公司、几百人的团队、几十个经典案例，就很容易坏菜在一个项目、一个错误的决策，甚至是某一刻的冲动手里。
当年空港、响螺湾、大学城、红桥，冲动拿地的案例比比皆是，现在连冲动一下底价拿地的开发商都少之又少了。但是不论如何，还是希望万科能渡过难关，毕竟曾经给地产行业贡献过理想主义。
当大家业绩完成都一般，而且从拿地冲动转向收缩冲动的时候，必然结果就是：价格内卷。
6月26号北京除了新政，一大批新房居然直接打出了“最低价”的噱头。曾经顶格指导价卖房的北京市场，现在基本上是新房价格普遍为指导价的8折到9折，外加折扣措施。因为开发商要完成半年业绩，而且要抢抓政策红利，毕竟谁也不知道下一波客户在哪里。
所以政策出来案场很火，但是到账金额却很凄凉。逢新政抢机会降价，不只是北京，而是大多数城市的直觉。
说完这些很多人会说你又在唱空楼市。其实不然，只是对后续市场判断的支撑罢了。
2023年末我整理了对天津楼市的五大判断，
1、成交规模萎缩
2、改善客户向传统热点区域聚焦，更多地区被抛弃。
3、土地市场玩家改头换面影响深远
4、二手房抢夺新房客户成为必然。
5、盘活类项目集中入市，存量项目降价出清。
目前来看，基本上是应验的，河东河北红桥定位改善的盘表现都一般，河西也得局部价格吸引。土地市场多数都是名不见经传的企业，二手房在学区政策下猛了一波。降价出清的存量项目一抓一大把。
聊完宏观数据与年初的回顾，说说我对下半年的看法吧。
1、土地市场必然会加速卖地，国企为主流，少量央企参与，更多是化解债务的小型房企，拿地后代建开发。城市更新供应规模已经很大了，还是国企为主，毕竟微利的要求别的企业真玩儿不了。
2、土地低容积率会越来越多，而且会向着环线、市区进一步缩圈。环城叠拼、真别墅、市区叠拼、市区洋房会越来越多。记得鼓浪水镇曾经有个海岸别墅的想法，我很喜欢，未来可能能成真吧。
3、政策端来看唯一可看的就是收购存量住房用作保障房，下半年会落地，但是影响很微弱，首期规模不大，重点看操作路径。
4、下半年的房地产市场成交量估计会继续缩减，上半年有政策的大杀器，有新盘集中入市，下半年政策跟新盘都很少了。
5、二手房市场从学区刺激的非理性状态回落很明显，但是抢夺新房客户是常态，占比也维持高位。因为二手房降价更狠，不光是个人更灵活，而且是新盘产品迭代直接碾压，甚至是新盘的价格碾压。
6、存量项目、甚至是部分新盘项目会加入价格战，上半年没完成指标，下半年所有竞争对手到期了，政策红利也释放完了，甚至是更新的产品马上就在隔壁站起来了，除了价格战几乎别无他法。
7、产品再迭代马上来了，全市规范提高了层高、电梯尺寸配置标准，滨海放宽了空中花园的审批，市区很多项目在不封闭露台的审批上越来越宽松，一票两万多的项目都南向全铝板了。过去豪宅专属直接平民化。产品迭代会加速演进。
8、改善市场也会进入价格战，河西开始。