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问：前段时间网上流传一篇文章，讲的是美国投行高盛预测中国房价何时见底，参考美国还要3年，参考日本还要17年。判断依据主要来自中美日三国房价走势曲线比较。
美国房价从2006年第一季度高点开始下滑，见底用了5年，筑底1年，反弹用了8年，到2020年再回到高点，合计14年。日本房价从1991年第一季度高点开始下滑，见底用了19年，筑底3年，反弹用了6年，到2019年重回高点，合计28年。
这篇文章的结论是：中国楼市最高点是2021年第三季度，大概率重复美国的走势，在2027年触底，跌幅40%。
考虑当前经济环境和政策调控，您觉得中国房价未来走势将如何发展？中国房价发展趋势会更接近美国模式还是日本模式？
冯仑：我们可以对比两个国家在房地产市场波动中的表现。2008年美国金融危机，房地产市场迅速下跌。随后，美国通过一系列经济刺激政策和金融改革，房地产市场逐渐复苏。最近一年多以来，美国的房地产市场普遍上涨，涨幅也比较明显。日本经济泡沫破裂后，房价长期下跌，房地产作为资产配置的吸引力逐渐减弱，市场慢慢冷却，人们不再热衷买房。
有人问，我们未来会怎么样，会不会像日本或者美国？我认为中国房地产市场具有中国特色，是一种准市场行为。也就是说，政府通过限价、限购等措施对市场进行调控，同时对房地产开发商实施严格监管，比如三道红线政策，以控制风险和促进市场健康发展。
现在，人口负增长，经济正处于转型期，企业面临下行压力，大家对未来经济增长的预期较为谨慎。
在这种情况下，我觉得中国房价将经历一个持续下降的阶段。
今年上半年，我们住宅新房的交易额约为3万亿元人民币左右。如果今年全年的交易额达到六七万亿元，相当于2019年的三分之一。我认为房价会再降一点，大概降到年交易额4万亿元，那时候房价会相对稳定，有机会再度上涨。通常这个价格我们叫做底部价格。
现在全国房价平均下降了15%左右，个别地方下降了30%，甚至有极端地方下降了50%。如果按照目前的发展趋势，当全国平均房价下降30%左右，多数地方下降一半，住宅市场可能会触底，然后慢慢涨回来，但速度不会很快。
总之，房价需要多久时间回升，取决于经济的增长力度、就业收入的增加以及人口结构的变化趋势等等。我们需要等待一段时间才能得出结论。
02
问：对于中国房地产市场目前的情况，尽管政府推出了多项重磅政策，支持力度空前，但效果好像不太明显。您觉得，在这样的背景下，中国房地产市场需要在「ICU」躺多久，才能走出低谷？
冯仑：尽管政府出台了多项措施，但能否使房地产市场从「ICU」出来，仍无法确定。人没死，ICU的措施是有用的；但如果人已经死了，ICU的努力也无济于事。
就像我们说过的，以前房地产是一个单独的问题，叫专科问题，现在房地产已不仅仅是行业自身的问题，而是全科问题，也就是说，宏观经济决定房地产市场的未来，而不是房地产行业自己就能把自己搞好。宏观经济问题包括居民就业和收入、其他行业的发展、国际经贸关系和社会心理预期等等。只有这些方面都向好，房地产市场交易才会增长。
如果人口没有增长，经济也出现停滞状态，那么依靠高周转的住宅市场将面临巨大挑战。这是当下最重要的一个基本判断。
住宅市场受到经济下行的持续拖累，在这种情况下，今年住宅市场维持在8万亿元的交易额就已经不错了，但也有可能更少。现在二手房交易也非常困难，在北京最好的地段，比如中关村和国贸，挂牌的房子6-8个月都难以成交，房价不说腰斩，至少要降三分之一才可能成交。
虽然整个市场面临严峻挑战，但并不意味着市场完全没有希望。如果交易额降到6万亿元，市场集中度会更高。
过去，全国房地产市场的交易额20万亿元，各地几乎都在增长。现在，活跃市场集中在经济增长和人口增长的地区，这些地方的房地产市场还会有一定的需求。