到底哪儿的去化鸭梨最大
正如大家所感知到的，528新政落地之后，广州的市场热度有了比较明显的变化。在端午假期中，广州在一线城市里的新房成交涨幅排得上首位。
广州住宅周网签趋势 来源 | 质造家
故事的另一面，开发商的心似乎也有点焐热的意思了——昨天，广钢新城鹤洞汽修厂地块开拍，终于为广州整出了一轮你争我抢像模像样的土拍。几天前，花都城投也出手“托了个底”，拿下了一块花都湖旁的宅地。而在这之前，漫长的近两个月时间里，广州一直在经历着挂地、下架重上和终止出让的循环——无论是核心区的天河金融城、世界大观四期，还是概念板块白云设计之都，都只落得三个字：当然了，如果从破冰的兴奋中回过神来，再好好算算账，就会发现，即使最近连续卖地，广州这半年时间里，也只成交了区区四块宅地，总建面82万平。这个数字，是去年全市土拍总建面的13%，前年的9%，大前年的刚过5%……众所周知，开发商没有足够的“面粉”，就无法出产足量的“面包”。或者说，分版块来看，未来到底哪里供不应求，哪里供应相对充裕，买家可选择的空间更多，价格踩踏的可能性更大呢？如果简单粗暴地估算一下，在整个新房+准新房市场上，未来一年内可能新增的供应，主要来自于以下三个部分：新政后不满二的准新房 + 在售或者即将入市的新房 + 马上要入场的旧改。也就是说，近两年交楼的那一批准新房办证即可上市，立马就能成为市场上的新生力量。我拉了一下2020年至今广州分区域新房销售情况，数据是这样的——
一般来说，楼盘从开始销售到交楼拿证，时长大约在两到三年之间。可以推断，2020-2021年卖出去的新盘，即将直接影响二手市场。数据显示，这两年时间里，市中心的新房成交相对不足，增城、黄埔、番禺、南沙和花都是大头，每年卖出万套以上的新房。像增城这样的“大粮仓”，一年的新房销售就可以达到2.5万套往上，占到全广州的四分之一。如果进一步分析，会发现，由于当时的市场正值旺季，投资需求活跃，在这些区域，曾经扎堆涌现了许多一房难求的网红盘——比如说，在当时无限风光的黄埔区，有老黄埔的万科城市之光、富颐华庭，科学城的品秀星樾和中央城，知识城的星汇城和万科幸福誉；而在番禺，有独当一面的万博和樾府，以及“刚需恩物”——莲花湾的超级大盘亚运城和智联汽车小镇……现如今，炒房信仰逐渐坍塌，网红次新也陷入抛售，老黄埔的万科城市之光、富颐华庭、科学城的品秀星樾……这些投资客扎堆的楼盘，挂牌量骤增；而同样存在次新房供应踩踏可能的，还有番禺核心区的万博和樾府、海珠区后航道的中海观澜府、以及不断增加供应的天河东……换句话说，一个是前两年卖出的地块，另一个，是未来一年内可能入市的地块。未来的地块就不说了，现在判断不了哪里能卖得出去……2020和2021年，广州的宅地成交都超过了80宗，每年的总建面都超过1500万平，而近两年，是这样的：2022年，涉宅用地成交48宗，总建面大约890万平；2023年，涉宅用地成交43宗，总建面接近640万平；
和两年前相比，如今的新增供应有几个比较明显的变化：比如说，天河区2021年还是土地零供应，这两年的供应量总和已经达到556万平，一跃成为全市供地量最大的区域，几乎相当于鼎盛时期的增城。海珠区和荔湾区也有类似的轨迹，直接导致了天河东、海珠西、广钢和花地湾附近的新房供应扎堆。而天河东和广钢片区，不但地多，还叠加大量次新房入市，是产品和价格“内卷”的重灾区。2、 对于相对没有那么核心的区域而言，土地出让量出现了明显的分化。黄埔区的土地出让量，两年腰斩，而白云和南沙是“脚踝斩”，最近两单上架又没有拍成功的地块，也来自这两个区域。相对比较能卖地的区域是番禺，只缩量了一年，又恢复到2021年的水平了。具体关于卖地的内容，也可以参考前段时间怼怼的一篇扒皮文→《卖地最疯狂的地方，原来是这里！》但市区的土地终究有限，加上价格高昂，大都是小块出让。停摆近三年之后，广州的旧改大盘们纷纷开始冒头，正面“开卷”了。富颐华庭和富力新城还没收尾，而即将在今年首次入市的双沙村和珠江村旧改，即将贡献的总建面大概在270万平左右。而再往东边走，黄埔新城这个计容面积400万方建面的巨无霸，还有大批货量。转到科学城板块，合生中央城大盘在售，今年入市的萝峰村、华甫何村，拥有高达342万平的潜在供应。在这个远离市中心的区域，购房需求不佳，但供应量超大——今年有望首次入市的旧改项目包括何棠下和旺村南，两个项目一相加，建面高达500万平。在售的也不遑多让，光是汤村的学府上城就有264万平的待建面积，这会儿，只卖到第一期。马上要开盘的万博城是里仁洞村的旧改项目，单个项目的建设总量达到500万平。这个数字，即使在大盘扎堆的番禺，影响也是惊人的——番禺区此前最有名的巨无霸项目广州亚运城，建设总量也不过500万平，从2012年一直卖到现在，还有新房在售。新基村改造出来的旧改项目万博·珠江城，建面也超过了300万平。只有位于创新城的罗边村旧改——星河盛世锦城的体量稍微小一些，大概100多万平。当然了，旧改的建面计算是复杂的，不但有融资区，还有复建区和一部分公建配套，所以，真实释放出来的商品房建筑面积，确实没有看上去那么恐怖。虽然建筑面积500万平，但融资住宅的建面只有104万平，只占整个旧改建面的20%。回迁住宅也是住宅，只要建在国有土地上，按照标准补了地价，一样也是可以在二手市场上交易的。只是，这部分供应被转移到了村民们的手上，到底会以什么样的频率，在什么时候释放出来呢？