永丰南王炸地块遇冷？那是你没有读懂海淀与海开
自打6月4日永丰南地块花落海开控股，这块万众瞩目的海淀“王炸”地块，忽然被各种不负责任的“神评论”包围，从参拍企业、溢价率，到楼面地价的评头论足，甚至对将来房价的不靠谱预测，看完简直让人瞠目结舌。
真相究竟如何？「毅家之言」在接受《中国房地产报》采访时讲到：永丰南地块是海淀近年来仅次于北沙滩和树村的优质地块。这个判断的论据，源于海淀产业版图“一路向北”的迅猛迭新。从30年前的中关村，到15年前的上地，再到今天的永丰产业基地，海淀产业发展走过中关村电子城的1.0时代，上地电子信息产业的2.0时代，今天，正步入以空天科技、生物医药、人工智能、量子信息等“专精特新”为主的3.0新兴产业时代。永丰南地块紧邻的航天城，聚集航天科技、科工等“国家队”科研力量，以及北斗星通、航天宏图、银河航天、国电高科等大批商业航天领军企业，是全国一半以上的航天领域院士、专家为中国空天“大国扬威”的奋斗主场。永丰南地块东南3公里的中关村软件园，号称中国互联网的“半壁江山”。相信打开任何一个人的手机，都会有腾讯、百度、网易、新浪、滴滴、快手的APP或小程序，这些科技巨头企业所在的中关村软件园，在2023年创下每平方公里2163.7亿元的超高产值，绝对是海淀“寸土寸金”的产业宝藏。地块北侧紧邻的用友产业园、中关村集成电路设计园，一路之隔的中关村壹号，则是北清路前沿科创发展轴的关键节点，已有约2000家国际级乃至世界500强企业进驻，且仍在加速发展。正在建设的中关村永丰产业基地·芯域被列入北京市2024年“3个100”重点工程之一，正是由海开控股开发建设，此外还有永丰数字共享中心、数字融合科技中心、海星医药创新园等产业承载空间，不断为永丰汇聚创新的澎湃能量。
中关村壹号实景
显然，在海淀万亿GDP的产业版图中，永丰南地块占据最耀眼的位置，而为了吸引人才、留住人才，海淀已经把最优质的资源全部输送到位。科创人最看重教育，永丰南地块西南一路之隔就是建华实验学校新址，作为海淀区老牌十强校之一，建华实验学校2023年中考一模平均分排名全区第二，目前正借用永丰南地块西北的中关村三小办学，随着新校区建成27年9月开学招生，将来永丰南的业主，下楼就是涵盖幼儿园、小学、初中、高中的15年全程优质教育。地块向南1.2公里是海淀北部医疗中心，包括北医三院和海淀妇幼保健院两所三甲医院，明年就能投入使用。
海淀北部医疗中心效果图
永丰南地块更是海淀仅有的地铁盘，步行约300米是16号线永丰南站，方便周末去国图、颐和园和玉渊潭遛娃，就算工作在中关村、丽泽金融商务区，也能地铁一线直达，轻松避开交通拥堵和停车烦恼。日常购物休闲，永丰南地块紧邻的中关村壹号是海淀北的“美食天堂”，聚集各种网红餐厅，向南2.3公里刚刚开业的西北旺万象汇，绝对让你连吃一个月不重样。
西北旺万象汇实景
当然，任何地块都有不足，永丰南也无法避免。地块西侧1公里是六里屯垃圾填埋场。但早在2018年就已经封场，且每年都会升级维护，今年刚刚完工了柔性垂直防渗工程，可以说，对买房人来说，六里屯的心理因素很可能会大于实际影响。重要的是瑕不掩瑜，像这样产业雄厚、配套齐备，且业态全新的城市板块，放眼海淀，只有永丰南，所以「毅家之言」认为永丰南地块的价值含金量，仅次于前几年的北沙滩和树村。那么回到问题的最初，为什么永丰南只有两家企业参拍，且溢价率不过1.5%？要知道，在去年永丰南即将挂地的消息传出，轰动北京地产圈，至少20家房企都曾深入研究过永丰南，意图投资拿地。但等到永丰南地块显露真容，一众开发商纷纷退让，原因就是配建太多，单纯从房地产开发角度，很难算过来帐，实现预期的利润目标。但从另一个层面来看，这些步行可达的丰富配套，将会为生活品质带来坚实保障，侧面印证了海淀对精英人才的呵护与看重。具体到地块，永丰南规划总建面22.25万㎡，其中开发商无偿代建的各项配套，包括社区医疗、儿童活动、养老、社区文化等就达到1.4万㎡，还有2.6万㎡公交场站，同时，鼓励建设面积不小于2000㎡的社区商业，建议配置书店、品质餐饮、生鲜店、健身、教育机构、电影院、多功能会议要求等，而这些配套，全部落位于与地铁16号线相邻的商业地块的首二层，与住宅地块隔开。试想一下，将来乘坐地铁公交上下班，回家路上就能购物、吃饭、健身、看电影，自家小区里只有业主能自由进出，这样舒适惬意又安全私密的生活，当然是买房人乐见其成的，但对开发商而言，需要投入巨大成本建设，却换不回任何收益。更重要的是，永丰南地块配套的8.4万㎡公建，要求开发商永久自持、统一运营，显然会打造成为承载高精尖产业的顶级写字楼，对贴身住宅的租金提升，以及二手房的更高溢价，都能形成有力支撑。可从开发商角度出发，写字楼运营对专业性、资金实力、运营能力都有着极高要求，开发商前期重仓投资，大概率8-10年才能略有盈余，这部分的成本也要靠住宅开发来背负。而永丰南的住宅建面只有9.86万㎡，就算按照9.3万/㎡的指导价，销售总额也不过91.7亿元，减去79.17亿的地价，只余12.53亿元，平摊到整个项目的22.25万㎡建筑面积上，每平米只有5631元，仅工程建安+精装+财务成本，就已经是负利润。所以，愿意摘得永丰南地块的开发商，一方面担当着建设海淀的企业责任，必须要有大格局、有长眼眼光、有统筹全局的发展战略与目标；另一方面，无论住宅开发，还是产业运营，都要具备深厚的资源底蕴，才能在提高开发运营效率的前提下，适当增厚利润。算完细账就能明白，永丰南绝不是一般开发商能拿得下来，干得好的。而最终摘得地块的海开控股，是海淀区的区属国企，企业自1982年成立以来，就一直与海淀共成长。在买房人眼中，海开控股深耕海淀，从早期开发的天秀花园，到近年打造的圆明天颂、栖海澐颂，海开每一落子必是精品，从建筑、户型、精装、园林，每一细节均完胜竞品，由此形成了“海淀置业必买海开”的客户认知。
栖海澐颂效果图
住宅开发之外，海开控股在产业园的开发运营上同样建树颇丰。作为中关村的第一批建设者，海开建设的四通大厦、数码大厦、知识产权大厦如今仍是中关村的地标建筑。近年海开控股开发运营的中关村东升科技园二期凭借花园式的办公环境，成为北京首批“高品质园区”，计划在清河高铁站附近打造中关村数字科技创新中心，集产业办公、商业配套、星级酒店、人才公寓于一体，有望成为TOD生态产城的标杆作品。
中关村东升科技园二期实景
这种深度参与城市建设，对一个区域的情怀，以及长期主义的坚守，最终决定了开发策略的不同。因此，只有海开，有实力、有能力、有气魄，拿出超乎想象的投入，为永丰南赋予不一样的产品内涵，打造经得起时间考验的人居精品。当读懂了海淀，读懂了海开，相信你就能理解永丰南的价值所在，也会对海开即将呈现的商住复合的丰盛生活更加期待。