作者 | 岳家琛
编辑 | 王伟凯
出品 | 棱镜·腾讯小满工作室
阳光、大海、沙滩，拥有一座海景房，曾经是很多城市中产梦寐以求的事情。
“刚买房的时候，每天面朝大海，感觉什么烦恼都没了。”5年前，陈鹏（化名）在华南某海滨城市购入一套海景房，价格是1万/平方米。他渴望假期或者退休后，能够享受那里的美景。
回首往事，陈鹏意识到，买海景房是一时冲动，在那个房价“一天一涨”的时代，去海边享受美好生活，又能获得不错的投资回报，被包装成了一种“刚需”。
过去几年，整个海景房市场都被这种“伪刚需”笼罩着。从北纬40度的北戴河到北纬18度的南海之滨，3万公里漫长的海岸线上，“种”满了各式各样的楼房。
对于开发商来说，较低的用地成本，疯狂的购房者，让海景房项目一度成为他们的“现金奶牛”。 以海南清水湾某项目为例，2017年，在海景房鼎盛时期，这个楼盘的毛利率高达62%，而当年该楼盘开发商的平均毛利率仅为26.5%。
在高毛利的驱使下，他们频繁在各地的海岸线上拿地、造房，陆地面积不够了，有的甚至填海造陆，向大海要土地。
为了吸引购房者，他们制造了海滨生活的美好愿景，举办了盛大的抢购仪式，还为购房者提供免费的包机、包车。
在房屋类型上，海景房是一个特殊的存在，它将投资属性无限放大，甚至让人忽视了居住属性。业主大多是常年不在海滨生活的内陆人，大部分的海景房没有常住人口，而是以公寓式酒店的形式被游客们短租着，只有在节假日时热闹一下。
如今，去库存是本轮楼市调控的核心目标，在新一轮周期中，海景房将何去何从？
潮湿的海景梦
“雪乡一个家，海边一个家。”这是东北人郑建新（化名）曾经的人生梦想。
一到冬季，郑建新的亲朋好友们就开始奔赴海边。拥有一套海景房，成了朋友眼中“成功”的象征。早些年，一线海景资源稀缺、未来升值空间大、美好的海滨生活等广告语，在北方县城的富人圈子里颇为流行，不少人也被那种“候鸟”式的生活所吸引。
海景房还被分为“三六九等”，在郑建新的交际圈中，海南的海景房地位最高，北方海滨城市的海景房就显得没有那么“成功”了。
能够在海南拥有一套房，成为很多高收入人士的标配。七年前，郑建新就在海南海花岛购入一套约40平方米的loft公寓，花费了80万元。
“整个飞机都是来看房的。”郑建新回忆起当时的情形，“开发商包下了很多辆大巴车，感觉全国的销售中心都在力推那里的房子。去海花岛看房甚至可以报销旅行费用……现在回想起来，免费的东西才是最贵的。”
据海花岛的当地居民回忆，当时，海花岛还是汪洋大海，令他们震惊的是，开发商仅仅指着一片空旷的海滩，就能卖出成千上万的房子。不过，一些人在交完房款后，就再也没踏上过海花岛。
阳光、大海、沙滩固然吸引人，但潮湿、风大也是海滨生活的常态。
实际上，海滨的生活，并没有想象中的美好。短居尚可，但如果长居，就要面临各种各样的问题，比如潮湿，这是令很多北方购房者颇为头痛的问题，“面朝大海，春暖花开”也变成了“面朝大海，风湿拄拐”。
再加上新开发的海景房大多地理位置偏远，交通、医疗、购物、餐饮都不太方便，居住体验远不如生活多年的“老家”。
郑建新向作者介绍，不管是几楼，只要开窗通风，就会非常潮湿。墙角起皮发霉，木地板拱起，电器受潮，被褥甚至能“拧出水来”……
在海南，受牛岭山的阻挡，山脉以北的万宁、琼海、文昌、临高、澄迈等地，相较三亚更为潮湿。而这些城市，恰巧也是近年来海景房飞速建设的片区。
“冬天大风刮得要飞起，夏天走在地板上都有脚印。”购买海景房的陈鹏也深受困扰。据陈鹏介绍，他的房子每年需要投入不少资金维护，但一年当中住在那里的时间又不多，大部分时间都是空置的。
如今，陈鹏对投资房产有了新的思考：投资房地产并不是想当然的事情，需要考虑很多因素，包括位置、市场环境、维护成本、政策等。
目前，他正在考虑将自己的海景房给卖掉。“如果你爱一个人，就带他来海边；如果你恨一个人，就带他来买海景房。”
被刺痛的业主们
升值空间大，是海景房业主们美好的愿景，但这一曾经的美好愿望正在刺痛他们，不少海景房非但没有升值，反而成为了难以出售的“负资产”。
在陈鹏所购房的海滨城市，一套70平方米带装修的二室一厅，仅需要25万元，相比三年前的价格，跌幅超过50%。而在海花岛，曾经抢着都买不到的海景房，最低仅需20万元……
丰富的海滨资源，也吸引了不少开发商，他们开发的大型综合旅游项目在海岸线上依次排开。
上述华南海滨城市的海景房可谓红极一时，吸引了周边一线城市的投资客。2011年，部分项目甚至创下单日销量4000套的神话。那里的海景房在2021年达到1万元/平方米左右的顶峰，一些景观视野特别好的房源，甚至卖到了1.5万元/平方米。
但从2021年中期开始，该地房价一路下滑，二手房挂牌均价从2021年7月的高点1.07万元/平方米下跌至2023年末的6814元/平方米，跌幅约36%。
2024年1月，该区域某小区一套70余平方米的房子，价格甚至低至25万元，相当于每平方米仅3300元。
更为麻烦是，即便价格腰斩，想要出手也非易事。一个海景房小区内，几百上千套在售房源，几乎都是常态。
在海南，海景房的价格同样在“对折”。即便是曾经的“销冠”清水湾某海景小区，也抵挡不住这场“寒流”。
清水湾西部片区的“蔚蓝高尔夫三期”是一处在建项目，为了促销，该项目最低价已经低至1.68万元/平方米，而五年前，清水湾海景房的单价一度超过4万元/平方米。
上述报价来自于清水湾的一家包销商。长期以来，该项目实行“包销”模式，由资方整体包下来，将资金付给开发商，负责后续销售。目前在建的两个项目，被来自河北和内蒙古的老板整体包下来。
而在海花岛，目前二手房挂牌价在1.1万元/平方米左右，有的甚至不足万元，相较五年前的房价同样“对折”。
一位销售人员介绍称，仅需22万元，就能买到一套20余平方米的看海loft公寓。如果想要一套90平方米的三室一厅，也只需75万元。
除了不好卖以外，海花岛的房子要想租出去，也不容易。
王阳（化名）在海花岛做了5年的中介，他表示，那里以短租为主，12月到次年2月是短租旺季，长租者要少很多，很多房子长达半年都处于空置状态。“一些早期购房的业主，甚至从来没来这里，直接将房子托管给中介或者酒店式公寓。”
据王阳介绍，一套30平方米左右的公寓房，目前年租金约1.2至1.5万元，而这类酒店式公寓在海花岛遍地都是。
“毕竟也是一个家”
很难想象，一套海景房，能让两个相距700公里的北方城市联系在一起。
4月初，北方某内陆城市在售楼盘推出“买一送一”的优惠活动，买一套77平方米的两居室，可以获赠烟台一套108平方米的全新海景房。
“说实话，这个海景房挺偏的，单价也不高。”当时，上述项目销售人员介绍说。目前，该活动已经停止。
最近几个月，有关“免费送海景房”的新闻层出不穷。在华南，某项目全新的一手房也曾经传出过“免费赠送”。
“现在只需要现场交几万块的定金，就可以拿下一整套海景房。”今年1月，该项目销售人员称。
该项目一套130平方米的海景房，总价约160万元，单价约1.2万元/平方米，其中首付20%，约32万元。而同小区或同地段的二手房，单价已跌至6000元上下。按照上述价格销售，显然很难卖出去。
所谓“免费送房”，实际上是开发商以各种名义优惠返还首付金额，从而实现变相降价的目的。签订购房及贷款合同后，购房者仍需向银行偿还贷款本息。
海景房不少是超级大盘，比如，绿城蓝湾小镇占地面积约4800亩，十里银滩小镇占地面积约4500亩……
这些超级大盘，面积相当于上千个足球场，可容纳一些小县城的城区人口。
有些超级小区，开盘十几年，依然还在卖一手新房。比如2011年开盘的华润小径湾，目前还有新房在售。而中指研究院数据显示，截至去年末，华南某海滨城市海景房相对集中的地方，新房库存高达606万平方米，去化周期超过25个月。
易居研究院研究总监严跃进分析称，部分海景房由于长期无人居住，商业缺乏基本支撑，再加之海边腐蚀性强、物业维修成本高，使得整个以海景房为主的资源型房产，在销售和转卖上面临着巨大压力。
目前，全国多个城市推出多项政策，如放开限购、以旧换新等，以达到“消化存量房产”和“优化增量住房”的“去库存”目标。
在这样的背景下，海景房的流动性有望增加。
刘思源在深圳某科技公司工作，去年拿到了20万元的年终奖后，就在周边城市购入一套海景房，“逆势”成为了海景房业主。
“毕竟也是一个家”，这是刘思源的心态。他并不期望海景房未来能保值增值，也不在意未来能否出手，而是期望回归到房屋的居住价值本身，以当前较低的价格在这里为自己或者父母安个家。
“现金奶牛”
低廉的土地成本，极高的利润率，是房企扎堆海边的驱动力。
华南一位房企人士介绍称，一套房子的成本由土地成本、建筑成本、房企运营成本和各类税费构成。其中，建筑成本、运营成本、税费相对固定，土地成本是最大的变量因素。
该人士称，土地成本通常占房价的40%-60%，是开发一个项目能否盈利的决定因素。而在海边，房企拿地的成本相对较低。
这也使得“凭空造城”成为了海景房的一大特征。不同于三亚、厦门等海滨城市的成熟海景房，开发商们更热衷于在一些海滨城市的郊区“勾地”，从而建造出一系列的海景小区、滨海小镇。
以华南某城为例，10公里的海岸线上至少排列着5个海景房项目。
在海南，清水湾是海景房的一个典型地区。而在2005年前，那里是一个用于养殖业的海岸。彼时，一家开发商以226元/平方米的价格获得了清水湾一期的12个地块，总金额为10亿元；2008年，再获得清水湾二期土地，每平方米地价仅207元。
作为对比，这家开发商2023年全国的平均楼面地价为3200元。
清水湾拥有海南岛几乎最优质的海水和沙滩。这家开发商的官微显示，开发15年来，共有6万业主在那里购房。
“产城融合”是一些开发商提出的口号，在过往的宣传文案中，他们也愿意将自己宣传为产业融合发展的服务商，而不是房地产开发商。
规划一个数万人甚至数十万人的海滨小镇，再与地方谈判，以极低的价格获取土地，然后在未来数年甚至十余年，持续贡献极高的毛利率和稳定的现金流。这便是地产商在海岸线上“跑马圈地”的底层逻辑。
2009年，该开发商的清水湾项目首度开盘，当年实现销售64亿元。此后，连续9年成为海南销售之冠。开盘十年，累计销售额超过880亿元。
一直以来，那里的海景房都在为这家开发商贡献了源源不断的待开发地块和销售额。2018年，该项目已经开盘9年，而这家开发商在海南的可售建筑面积仍近1000万平方米，占其全国土储的三分之一。
在清水湾海景房的助力下，这家开发商从一家华南的区域型房企，一跃成为全国销售额top30的房企。
海南曾是一众房企的“现金奶牛”。比如，2010年1月，另外一家开发商的合同销售收入共约25.64亿元。其中，海南销售额就达到5.2亿，当年，这家开发商在海南凭香水湾、富力湾、红树湾三个项目，销售业绩比肩大本营，赶超北京。
此外，绿城集团在陵水开发了绿城蓝湾小镇，合景泰富开发了合景汀澜海岸，华润和中海则分别在万宁开发了石梅湾和神州半岛……
最先圈地的开发商早已赚得盆满钵满，后来者就难再分到“肥肉”了。
2023年3月，清水湾地块的土拍楼面地价已经高达8066元/平方米，比清水湾早期项目的土地成本贵了40倍。
曾经的喧嚣
为了谋取超高利润，海岸线上的土地已经无法满足开发商们的胃口，一些房企开始向大海要土地——填海造陆。
在海南，海花岛的神话几乎无人不知。这是一座矗立在海南岛西北角的巨无霸人工岛，位于儋州市，距离省会海口约一百公里，总面积约7.8平方公里，与迪拜棕榈岛不相上下。
海花岛由三个离岛式岛屿组成，宛如三朵浪花。1号岛为文旅服务区，涵盖了主题乐园、购物中心、商业会展、餐饮休闲等业态，2号、3号岛则以住宅、度假公寓为主。
从2013年8月取得《海域使用权证书》开始，六年多的时间，开发商在海花岛累计投入约810亿元。开发商为何大费周折填海造陆？答案仍然是拿地成本低。
海花岛开发商过往财报显示，彼时他们在海花岛土储原值73.03亿元，共计拥有土储1181.46万平方米，据此计算，海花岛的楼面地价仅618元/平方米。据开发商2016年财报披露数据，其土地成本最低的海花岛九期项目，楼面地价更是低至414元/平方米。
根据彼时克而瑞统计数据，2016年这家开发商全国的拿地金额为1150.47亿元，建筑面积4991.99万平方米。可以算出，他们彼时在全国的平均土地成本为2304元/平方米。
花了两年时间填海1.2万亩后，2015年12月，海花岛正式对外销售，并举行“全球开盘盛典”，人山人海，购房者把摇号厅挤得水泄不通。据这家开发商披露的数据，海花岛首日认筹到访人数10万人，创造了122亿元的销售额。
在“海景房热”的气氛下，到了2020年，海花岛新房价格涨至2万元/平方米以上，部分房源逼近3万元/平方米。
日月湾则是另外一个填海造陆的项目，日月湾位于海南万宁市，在规划图上，由形似太阳和月亮的两座人工岛组成，岛上涵盖了商业街区、海景住宅等项目。
相比位于西岸的海花岛，日月湾的海景更有优势，那里是出了名的冲浪胜地，随处可以看到海浪层层推向沙滩，有的人抱着各色冲浪板走向大海，有的人在浪尖驰骋，有的人正在学习抓浪站板。
2017年3月，日月湾项目开盘，日岛一期高层公寓均价2.3万/平方米，空中别墅均价2.8万/平方米。根据财报，当年，这一项目为开发商贡献了31.7亿元的销售额。
然而，如今的日岛由于缺失一角，从高空上看宛如月亮，而原本规划的月岛，则因为破坏海洋生态已被拆除。
如今，随着海景房开发浪潮的落幕，如何运营这些海景房、打造海景文旅项目，成为了很多地方正在做的事情。
2024年4月20日，在海花岛海景房对外销售9年后，配套的文旅项目“水上王国”正式开业。此外，海花岛还打造了灯光秀、风情商业街、欧堡酒店等。今年“五一”假期，海花岛接待游客超10万人次。
而在海南岛东岸，清水湾的游艇、香水湾的冲浪等，也有不小的关注度……