近期，郑州推出促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作试行方案，由政府指定郑州城发集团，收购居民的二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房。
此前，青岛、济南、扬州、深圳等地均有企业推出“以旧换新”、“以房换房”等活动，而此次郑州的新政，将收购二手房与提供保障房供给关联起来，并计划2024年由实际平台郑州城发集团完成收购5000套。无论是规模还是规划，郑州的官方收房计划均有所突破。
我们邀请了嵩山论市的专家，为您解读官方下场收二手房的影响，为您详细判断“以旧换新”的交易架构，预判政策的效果，分析新政推进的难点，特别是资金来源问题。最终，专家讲为您从官方收储二手房入手，结合“三大工程”和“地产金融项目协调机制”，展望市场未来的走向。
- 郑州城发集团扮演核心操作角色
主持人：
最近郑州由政府出面，指定市级平台郑州城发集团，展开居民存量二手房的收储工作，并推动居民卖旧买新，同步扩大保障性住房供给。您能为我们盘点一下这个“以旧换新”的交易架构吗？具体收购细节上，有哪些值得注意的点？
1丨交易流程是怎样的？
图：郑州住房“以旧换新“流程图
数据来源：郑州政府网站，嵩山论市整理
整体上看，官方收储二手房，并推动以旧换新，具体流程如上图所示，首先是制定二手住房收购计划，涉及分析需求、确定收购条件，然后房源信息通过平台登记，专业评估后双方签订意向协议并申请贷款，接着办理过户和不动产登记，最后进行房屋交接。
2丨谁来完成收购？
收购过程由市住房保障局统筹和监督，具体收购行为由市级平台郑州城发集团完成。从前期的收购计划制定，特别是收购房源的数量和条件，到后期实施收购，并推动存量二手房转化为保障性租赁住房，乃至于后续项目运营，都将由郑州城发来操作。
郑州城发是郑州市土地一级开发、城市基础设施建设及安置房建设任务的重要承接主体，实控人为郑州市国资委。从身份来看，郑州城发属于3899名单内的市级城投平台，但又是在其债券募集说明书中明确说明的“市场化运营主体”。一定程度上看，郑州城发的债券融资仍然受到城投债融资的限制。
从偿债压力上看，郑州城发有息负债规模在850亿元左右，其债务平均久期为1.6左右，2024年仍然有90亿元的债券本金需要兑付。不过郑州城发的再融资仍然较为顺畅，在郑州城投体系中的重要性也较高。关于其债券本金和利息的偿付时间，详见下图。
图：郑州城发集团债券本金和利息兑付时间
数据来源：Wind，嵩山论市
3丨收购价格怎么定？
首先的原则，一定是在市场化收购价格上进行打折扣。而具体定价的执行、收购价格的确定，应综合考虑市场价格、房屋质量、地理位置等因素，通过市场化的方式进行。
在实际操作中，可以由专业的房地产评估机构对存量住房进行评估，并出具评估报告。政府可以根据评估报告确定收购价格，并与卖方进行谈判和协商。
根据郑州政府的表述，具体收购价格折扣率的设定，预计不会设定太低，可能以市场价的70-80%为下限，以维持房价中枢稳定。对于“卖旧买新“中新房，涉及到地产融资协调机制白名单的项目，建议以市场价收购，且收购款项支付给房企后，优先偿还主办银行贷款。
4丨二手房源数量和未来规划是怎样的？
对于2024年的收储规划，郑州城发预计先行在金水区、郑东新区等郑州主要城区进行试点，试点期间完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”500套，逐步在主城区全面实施，全年计划完成5000套。而收购的数量和房源条件，则是根据该区保障性租赁住房的需求制定，未来收储的二手房，将转化为租赁住房为主的保障性住房。
结合郑州整体的房地产规划，2024年郑州计划筹集人才公寓2万套(间)，筹集保障性租赁住房1.5万套，完成房地产开发投资1500亿元。
所以，二手房收储，并不是孤立事件，而是整体郑州房地产新政、新发展模式的重要一环。
5丨其他政府部门职责，有何亮点？
建立综合服务平台：城发集团、郑州360房产网开发建设全市房源信息共享和发布综合服务平台，集中展示市场待售的二手住房和新建商品住房信息，提升信息透明度，提高交易效率。
实施契税补贴政策：财政局研究制定相关契税补贴政策，激励更多的群众参与到“卖旧买新”的活动中。
设立绿色通道：市资源规划局和市税务局等部门设立绿色通道，快速办理不动产登记手续和落实相关交易环节税、费征免工作，简化行政流程，提高办事效率，为群众提供更加便捷的服务体验。
融资支持：市金融局负责指导和协调商业银行，制定支持二手住房收购的融资政策，并提供优惠利率贷款服务。而郑州城发集团的收购款，其资金来源也会得到银行的支持。
②丨预计效果：二手房、新房、保障房均有受益
- 加快存量资产周转，带动市场去化，增加保障房供给
主持人：
那您觉得郑州二手收储新政，会产生怎样的效果？存量住房的周转，以及新房的去化，都能得到改善吗？
我认为在新政推行的范围内，旧房周转、新房去化和保障房供给，都会得到一定提升。
1丨旧房周转
图：郑州市2017年至今二手房量价信息
数据来源：Wind，嵩山论市
通过上图我们可以发现，郑州2023年下半年以来，二手房成交面积超过过往六年，但是二手房挂牌价却持续降低，价格表现也是六年以来最弱，整体市场格局呈现“以价换量”的特点。
在这种背景下，郑州二手房实际的周转水平并不好。二手房收储、以旧换新计划的推进，会集中推进官方、市场两条线收购二手房（各5000套）。而郑州市一年二手房成交套数，2023年超过10万套，但是其他年份中枢在5万套左右。如果收储计划能够得到顺利落实，那么整个郑州市20-40%的二手房周转都能受益。具体详见下图。
图：郑州二手房成交套数（红线为计划的1万套）
数据来源：Wind，嵩山论市
2丨新房去化
相比于二手房，郑州新房销售表现更弱。由于2021年开始的交付压力，叠加上整体居民收入增速下降，以及本地房企的信用违约，郑州的新房销售很弱，甚至在2024年2月，出现了二手房销售面积超过新房销售面积的情况。具体详见下图。
图：郑州近三年新房和二手房销售比较
数据来源：Wind，嵩山论市
如果郑州城发收购旧房计划得到顺利推进，那么新房市场就会引入增量资金。而郑州本身的特色，就是有大量的“房地产融资协调机制”项目，也就是银行白名单支持项目。根据已披露信息，郑州一个地级市就有299个白名单项目，已授信金额也位列全国前三。如果后续平台的收购款，能够顺利转化成新房购房款，那么后续白名单项目的银行融资，也多了一重还款来源的保障。
3丨保障房供给
河南是人口大省，作为河南的省会、中原城市群的核心城市，郑州的就业人口也一直在增加，郑州市的房地产居住需求，也一直强劲。然而，由于房地产行业的不景气，以及传统行业的收入压力，郑州的房地产居住需求，未必能直接100%转化为商品房需求。特别是2020年疫情之后，郑州的城镇就业人口逆势增长，更加突出了提升保障房供给的必要。具体详见下图。
图：郑州市城镇新增就业人口情况
数据来源：Wind，嵩山论市
从这个角度看，郑州城发每年5000套的收储，一定会推高未来郑州市保障房的供应。根据郑州市的规划，2024年，郑州计划筹集人才公寓2万套(间)，筹集保障性租赁住房1.5万套，这个规划的实现，离不开官方收购二手房。
- 资金来源是制约计划落地和推广复制的最关键要素
主持人：
嵩山论市之前的周报中，专门分析过，收购存量房做租赁，核心的难点在于收购款的资金来源。您觉得当前郑州城发完成收储，能得到足够的资金支持吗？
1丨郑州市的金融支持
整体上看，郑州市的金融支持环境，在北方城市中属于良好。根据DM测算，整个郑州市区域银行贷款超过200亿的银行，就有21家。工商银行在郑州市的贷款规模，超过了8500亿。具体详见下图。
图：主要银行在郑州市的贷款规模
数据来源：DM，嵩山论市
而从郑州的债务压力看，郑州市为河南省债务负担最为沉重的地市，城投债存续余额与一般公共预算收入的比率高达5.51倍，近年增幅亦为全省最大。而郑州的债务偿还主要集中在2024和2025年，一定程度上债务压力对“二手收储”计划有一定阻碍。
2丨郑州城发的融资能力
正如我们前边提到，郑州城发的债务压力尚可，而且借新还旧再融资滚动也正常。而郑州城发作为二手房的政府指定收购主体，各种融资工具都比较熟练，合作的金融机构也以大型银行、保险资管为主。具体详见下图。
图：郑州城发融资图谱
数据来源：Wind，嵩山论市
3丨融资工具的选择
建议郑州城发，积极推进地产股权基金和REITs，目前市场上华润有巢、北京保障房中心的REIT，已经实现了项目资金闭环，而且能完成接近4%的分红率。而在REITs上市之前，可以使用多种交易架构的地产基金，实现收购存量房做租赁的项目的资金募集。通过股权融资和地产基金，作为REITs上市之前的主要融资手段，之后使用REITs上市退出，完成资金循环。
信用债方面，作为市场化经营主体，郑州城发可以发力ABS发行、银行间和交易所债券等多种金融产品，甚至通过保租房方向尝试突破融资限制。利率债方面，郑州城发收购和未来运作保障房的项目，可以尝试纳入专项债的投向。
对于商业银行的贷款支持，郑州也在目前商业银行8个重点城市（天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南）提供住房租赁团体购房贷款试点之中。
- 保交付压力大的同时，是对保障房的需求高
主持人：
我们知道，郑州的住宅交付压力比较大， 一直是国家重点的“保交付”城市。那郑州推动住房以旧换新，是否跟保交付有关？在保交付的任务压力之下，郑州的二手收储、三大工程，能否得到有效推进呢？
首先，推动住房以旧换新，一定是建立在新旧住房切换顺畅的前提下的。如果居民卖掉旧房，却对新房的交付没有信任，那么整个二手收储、卖旧买新就无法实现。
2023年2月22日，郑州市印发《郑州市2023年国民经济和社会发展计划》。郑州后续持续提升房地产开发投资，加快推进147个保交楼项目进度，力争房地产开发投资完成3000亿元。对于如何解决停工烂尾类问题楼盘交付问题，上述计划也作出要求，将继续实行“统借统还、政府回购、项目并购、破产重组”及地产纾困基金“4+1”模式，用足用好国家和省级金融支持政策，积极协调提高各项纾困资金拨付效率，加快项目可持续建设，尽快实现有效投资。
在目前看来，郑州已经从具体项目入手开始对接资金，根据河南日报报业集团下设财经媒体“大河财立方”的披露，已经有60个项目由河南政府牵头对接了银行的专项资金。由于篇幅所限，嵩山论市转载部分，详见下表：
表：郑州"保交楼"专项借款需银行配资项目汇总表
数据来源：大河财立方，嵩山论市
而在资金上，目前存在最大的问题，就是现在仍然有资金缺口。毕竟很多当地楼盘已经完成预售，尚无剩余货值，无法提供新的抵押物，也缺乏因为处置剩余货值带来新的还款来源。
根据郑州市2024年的规划，到年底前交付保交楼项目6万套以上。正如我们刚才说的，二手收储、卖旧买新，都是郑州整体房地产新政的一个环节。如果后续郑州的交付压力以及烂尾风险，不继续提高，那么以旧换新计划的实现成功率也会提高。
另外，由于政府指定城投平台作为收购旧房主体，收购旧房的收购款，最终转化为新房购房款，也会为新房项目债务的还款来源提供保障，变相支持保交付。
- 三大工程和二手房收储，相互均有支持
主持人：
根据您的观点，郑州的二手房收储，相比于前期其他城市的住宅“以旧换新”计划，突出的亮点在于进一步与三大工程关联。您能否为我们详细展开，具体官方收储二手房，如何与三大工程形成良性互动？
郑州市的二手房收储计划与城中村改造、平急两用设施建设、保障房建设三大工程的关联，可以形成良性互动，具体体现在以下几个方面：
城中村改造：通过二手房收储计划，可以将城中村中的部分老旧房屋进行收购，这些房屋往往位于城市的核心区域，但居住条件和基础设施较差。收购后，政府可以对这些区域进行改造升级，提升居住环境，同时增加城市公共空间和绿地，改善城市面貌。这样的改造不仅提升了居民的生活质量，也为城市的可持续发展提供了支持。
平急两用设施建设：在二手房收储的过程中，可以将一些具备条件的住宅改造为平急两用设施，这样既提高了房屋的使用效率，又满足了未来潜在的应急需求。
保障房建设：二手房收储计划中的主要房源，可以转化为保障性住房，这对于解决低收入家庭的住房问题具有重要意义。政府可以通过收购二手住房，快速增加保障房的供应，缩短建设周期，提高住房保障效率。同时，这也有助于缓解新建保障房项目的资金压力和土地资源的紧张状况，实现住房资源的合理配置和高效利用。
二手房收储，也是一个综合利用金融资源的过程，会不断引入社会资本，从而降低郑州市乃至于河南省财政相关支出的压力。
图：河南省财政与三大工程潜在压力