中原地产研究院：2023年商业中心租金整体回落，租用率微升

近日，中原地产研究院发布《2023年度报告》。报告指出，2022年后，受疫情影响，国内消费市场整体承压，购物中心租赁市场面临下行压力。随着年底疫情缓解，中央及地方政府陆续出台稳经济、扩内需、促消费、助企纾困、优化营商环境等相关政策，我国消费市场修复企稳。但经济大环境尚未复苏，短期内改善动力有限。

从中原购物中心租金的长期走势看，2012年-2023年中，二、三线城市租金长期涨幅更高，但二、三线城市不同城市、不同商场间差异较大，部分较弱的城市的购物中心在统计周期内租金甚至没有上涨。一线城市尽管长期涨幅不如二、三线城市，但租金表现相对稳定，不同商场间租金涨跌表现接近，同时受疫情影响也更小。

2023年上半年，中原购物中心租金指数相比2022年末回落7%，其中，一线城市购物中心租金指数基本持平，二线城市下跌9%，三线和四线城市下跌1%。

*多重不利因素叠加，消费市场不景气：2020年起受新冠疫情影响，零售业商品销售额累计同比值和人均实际可支配收入累计同比值回落，15-64岁劳动年龄人口增速放缓，消费主力群体活力不足。

*网络销售增速放缓，实体经济仍有发展空间：2015年以来网上商品零售占社会消费品零售总额比重高速增长，自2020年至2023年第三季度，受疫情和全球经济不景气影响，网上商品零售占社会消费品零售总额比重波动明显，增速放缓。

*连锁门店业态分化，大型超市门店总量锐减：2022年全国连锁企业门店总量同比下降9%，其中，快餐门店和百货店总数微增，纺织服装门店、五金家具门店和家用电器门店总数略降，大型超市门店总量锐减，降幅高达91%。

随着疫情影响消退和扩大内需战略深入实施，叠加中央及地方促消费政策不断显效，消费市场将逐渐复苏。购物中心市场也有望恢复到疫情前的水平，并随着经济复苏进一步增长。而与此同时，随着住宅市场高速增长时代的结束，未来商用物业市场将在房地产行业占据更高的比例。

在此背景下，为更科学、全面地监测购物中心市场的变化趋势，中原地产研究院监测内地32个重点城市，12家上市房企共130个大型购物中心租金走势，编制成中原购物中心租金指数。指数以2010 年6月为基期，周期为半年度（样本数据见附录）

*2010年上半年至2023年中，重点城市购物中心租指数总体稳步上升。2020年受疫情影响指数有所回落，但随着2022年底疫情放开，指数已逐步回归2020年水平，但仍处于调整期。截至2023年上半年，重点城市购物中心租金指数较2010年上半年上升172%，但相比2022年末回落7%。

*2023年上半年，中原购物中心租金指数相比2022年末回落7%，其中，一线城市购物中心租金指数基本持平，二线城市下跌9%，三线和四线城市下跌1%。

一线城市的平均租金走势和中原购物中心租金指数走势有较大差异，这主要受结构性因素影响，2017年起有部分高端商场进入样本，导致平均租金大幅上升，而2020年后大量低租金商场进入样本计算，导致平均租金被大幅拉低。中原购物中心租金指数在计算过程中排除了商场本身租金差异较大导致的结构性影响，以更客观反映市场整体租金涨跌趋势。

购物中心整体平均租用率整体下滑，一线城市和二线城市购物中心租用率从2010年接近100%跌至90%左右，三线城市购物中心租用率则相对平稳。2023年上半年，购物中心整体租用率略微上升，其中三线城市购物中心租用率达98%，二线城市为91%，一线城市与2022年末持平，维持在89%。