逆势反涨41.25%，深圳湾杀出一匹黑马

2023年新房住宅网签量为31621套，二手房住宅网签量32768套。相比2022年，新房网签量减少了8.19%，二手房网签量增加了50.99%。

新房市场方面，年末交楼的几大新盘备受市场关注，维权风波几番上演。

-华润润玺二期上月底交付。但由于二期品质太好，一期与之天差地别，引发一期业主再度维权。

-前海栖湾里，开盘价10w+的日光网红盘，上月底交楼，但公区建设敷衍了事、质量堪忧，遭到70%的业主拒收。

-前海龙光天境，同在上月底交付。虽然经历了几次暴雷维权，龙光天境最终交付质量让业主松了口气，整体品质不错。经历一波三折，业主们安全上车。

二手房方面，2023年全年二手房住宅成交量32768套，相比去年，增长了50.9%，但是成交价相比去年不但没有好转，反而一路急转直下。

2023年南山宝安热门小区房价持续走低，全年整体下跌了13.5%左右，其中小户型仍是今年下跌的“主力”。

—— 大冲新城花园，50平1房，2023年4月成交价还在500万左右，今年年底成交价已经跌至316万，一年跌幅约36.8%左右。

—— 中信湾上六座，33平1房，2023年3月成交价在306万，年底成交价跌至205万，全年跌幅达33.01%左右。

—— 花样年花乡，28平1房，2023年1月成交价在268万，到了年底，成交价跌至180万，全年跌幅约32.8%左右。

而对于未来的房价走势。市场的预期依旧很低。上周，我们做了一份关于“2024年深圳房价走势”的调研表，1255位粉丝参与投票，其中有一半以上的用户认为房价还会下跌，将近36%用户认为2024年房价会触底微涨或者保持平稳。然而，仅8%的用户认为房价会触底反弹大涨。

这几年的楼市变化无常，房价更是出人意料地大跌。到底楼市泡沫还剩多少？跌到什么程度才算泡沫挤净？两年无止境的下跌，房价已经跌入了无底洞，何时才是尽头？大家心里都没有数。

在全市房价普跌的背景下，却有这样一类户型在逆势上涨。

深圳湾双拼户型，地处于深圳湾黄金地段，同样是世人向往的一线海景板式大平层，但碍于双证属性，买家在购房时必须要拿出2个名额才有购买的资格，长期以来，这类户型并不被市场所看好。即便是市场大涨，深圳湾双拼户型也只有吃“残羹剩饭”的份。

直到去年7月13日，深圳双证合一政策正式确认落地，双拼户型终于迎来了高光时刻，背后潜在的价值才真正显现。

根据小鹿选房数据统计，从去年7月15日起至12月31日，深圳湾下半年总成交量53套，双拼房占比约58%左右。

不仅如此，深圳湾90平以上的大户型下半年所有成交中，双拼户型占比已经高达76.1%，并且双拼成交占比仍在持续上升，我们目前有很多资金名额在手的客户正等着部分双拼户型优质产品放出，到价即可成交。

对于想要置换到深圳湾大平层业主来说，双拼户型已经晋升为他们的首选。

去年成交恶劣的大环境下，全市普跌，即便是顶豪也未能顺利走出独立行情，成交价跟随大势齐跌。

—— 绿海湾，135平4房，高层，2022年7月业主开始对外挂盘，挂盘价为2180万。

在当时楼市行情下滑的背景下，愿意出手的购房者本就很少了，更何况是双拼户型，能满足购房条件的客户是万里挑一。4个多月的时间，业主连降将近500万，最终以1600万才得以成交。

双证合一之后，双拼户型成为了市场成交热点，成交量价齐升，去年下半年连续成交两套135平双拼4房，成交价为2260万，相比2022年年底，涨幅达41.25%。

—— 绿海湾，一套161平5房，业主从2022年6月开始对外挂盘，起初心理价位在2500万左右，无奈一直没有买家出手。业主出于急卖，在半年左右的时间内，价格连续下调了700万左右，最终以1800万价格成交。

而在2023年下半年，双证合一后，双拼户型成交价不断上涨，去年12月底，小区同面积段158平5房成交价2350万，相比2022年年底，上涨幅度30.6%左右。

—— 三湘海尚花园，175平板式通透大四房，双证合一后，深圳湾成交最热门的户型，成交价也随着市场需求增加水涨船高。

2022年年底，175平中高楼层成交价还在2600万左右，而现在，中高层成交价已经上涨至3000万以上。去年12月，三湘175平成交价为3050万。相比2022年年底，三湘175平上涨幅度17.3%左右。

曾经为了抑制房价暴涨，出台的限购zc，让购房名额变的稀缺，这直接影响了需要两个名额才能买房的双拼户型，一时间双拼房成为深圳最难成交的户型之一。

然而今天，为了促进置换活跃，“双证合一”成为了现实，这也使得双拼户型成为了市场最大的赢家。

单单因为双证这个因素，曾经他们的市场价值与同梯队的单证产品成交价存在接近千万的差距。

比如，三湘海尚175平户型，板式通透方正大四房，实用率高，与同小区208平4房相比，格局、结构、实用率都不相上下，在景观面上也毫不逊色。

但仅仅因为双证和单证的区别，同一个小区，同样的四房结构，市场价差曾高达2300万。市场高峰期，三湘175平成交价2950万，而三湘208平成交价则高达5390万。

鸿威海怡湾150平4房，双龙抱珠方正户型，经典大气。但同样受到双证影响，该户型一直被市场淹没，而同小区142平单证4房则是市场成交热点。但除了单双证区别外，142平4房无论在户型结构、景观、实用率等方面来看，无一处可与150平4房相提并论。

然而，双证合一之前，市场高峰期时，两个户型价差也接近千万。鸿威海怡湾143平4房成交高峰期达3400万左右，而150平四房最高也只在2500万左右。

时也、运也、命也，在双证合一之后，鸿威海怡湾至今再无一套142平4房成交。

当市场趋于冷静时，所有的房子都会价值回归。就算是深圳湾，最近很多大面积豪宅在补跌，200平米左右的双拼在补涨。

市面上那些炒作的大V和个别媒体，他们看问题都是只看当下，不长远看问题，对于购房者来说伤害还是很大的。很多人没有判断力，把过去一段时间的一些现象总结成为未来的规律，这本身就是一个大的错误，害人害己。