上周，海珠琶洲西区地块拍出了破7万的楼面价，超过了越秀南地块保持的广州楼面价记录。
海珠的热度也再度被拉高，甚至还有人喊出，能超越天河的只有海珠。
我想说的是，海珠虽好，但不能乱买。
比如最近海珠就冒出单价7万的新盘，而且还是户型过时，产权缩水的新盘。
都2024年了，这种新盘能好卖吗？
这个新盘叫致景轩，距离中海上涌南项目很近，夹在逸景翠园中间。
不清楚情况的人，很容易会错把致景轩当做逸景翠园的新组团。
单价6-7万/㎡ 隔壁二手不到5万
实际上，致景轩的开发商是致友集团，很多人可能都不知道这家公司。
这家公司成立至今已经超过20年，早期是靠做汽车配件专业市场发家，后面才发展起房地产业务。
前二十年做地产开发的公司基本没有亏的，尤其拿了一线城市中心区的地开发楼盘。
致景轩是致友集团第二个住宅项目
致友集团恰好就是这么一家公司，第一个开发商的楼盘位于越秀区，叫做御江苑，是一个住宅+公寓的项目。
该项目的住宅部分在2010年开盘，当时均价2万多/㎡。要知道，2010年的广州一手房均价才1万出头。
御江苑开盘就卖2万多，可以说是含着金钥匙出生。
那么御江苑现在的二手房卖多少钱呢？
我在贝壳网上查到，御江苑现在的住宅二手房挂牌价大多为为6万多/㎡，还有部分望江的大户型价格在10万/㎡以上，甚至还有3万多的房源，不过是公寓的价格。
项目的住宅从刚开盘的2万多到现在的5万多，13年的涨幅超过了100%。
没办法，因为御江苑的地段足够好，致友集团的第一个楼盘算是成功的。
或许是尝到了开发楼盘的甜头，致友集团2010年又拿了一块地，地块位于海珠区南洲街道，也就是现在的致景轩。
说巧不巧，致景轩刚好也位于中海上涌南项目附近，直线距离200米左右。
致景轩南向望中海上涌南项目
两个项目离得这么近，还都是一手房，自然要对比一下价格了。
中海上涌南项目吹风价8-9万/㎡，而致景轩的在售价格是6-7万/㎡。
看起来致景轩貌似有价格优势，但实际上两个项目完全不在一个级别上。
中海上涌南项目是纯改善产品，致景轩则是纯刚需产品，只能跟旁边的逸景翠园比。
致景轩紧挨着逸景翠园
说到比价格，逸景翠园的优势更大，二手均价不到5万/㎡。
这也造成了致景轩的定价很尴尬，想靠中海上涌项目拉高价格，但隔壁又有性价比更高的二手房摆着。
单体楼设计 户型实用率不足8成
致景轩尴尬的不仅是价格，产品也很尴尬。
项目占地只有4000㎡，属于体量非常小的住宅项目，连邻居逸景翠园的零头都赶不上。
项目是单体楼
由于体量实在太小，项目只规划了1栋楼，也就是俗称的单体楼。
虽然体量小，户型倒不少，共有4个面积段的户型，分别是78㎡两房一卫、86㎡两房一卫、91㎡三房一卫和110㎡三房两卫。
其中78㎡两房一卫是项目的上车户型，项目的销售告诉我，这个户型总价不到500万就能买到。
好一个总价不到500万，却只能买到两房一卫的户型。
要知道，不到500万的价格能在隔壁的逸景翠园买到一套90多㎡的三房单位，而且户型实用率更高。
其实，项目78㎡两房一卫户型单看户型图并没有多大毛病，竖厅设计，还做到了动静分区。
但参观过样板房后，我发现这个户型硬伤还是挺多的。
首先是厨房宽度不够，一个人在厨房里转身都有点困难。
厨房过道只有一块瓷砖宽
其次是采光差，因为是2梯6户的设计，78㎡刚好夹在了中间，造成次卧的采光很差，就算是晴天，也要开灯才行。
次卧采光差
最后是实用率低，销售告诉我，78㎡两房一卫户型套内面积不到60㎡。我算了一下，实用率不到八成。
相比之下，86㎡户型的设计跟78㎡户型差不多，主要的区别在于朝向，86㎡户型朝南向，采光更好。
86㎡两房一卫户型
并且86㎡户型每个空间的面积都会比78㎡更大一些，尤其是厨房的空间。
遗憾的是，这个户型的实用率同样是不足八成。
所以，致景轩的户型放在现在的一手房市场，实在不扛打。
产权缩水13年 配套全靠蹭
我在阳光家缘网查到，致景轩是2010年拿的地，也就是说项目的产权缩水了13年。
项目拿地时间
产权缩水是硬伤，销售人员可能会跟你说以后到期能自动续期。
但以后的事谁知道呢？产权续期需不需要缴费？怎么缴？都是后话了。
项目距离地铁8号线鹭江站，步行约1.5公里，需要穿过拥挤的康乐和鹭江村，体验感不太好。
不过前两天，康乐和鹭江村已经开始拆迁了，未来片区内的城市界面会得到改善。
项目周边有城中村
另外，地铁11号线逸景路站（在建中）就在项目附近，地铁通车后出行会方便许多。
由于项目的体量太小，连园林都没有，更别提有什么自建的配套了，基本都是靠蹭周边的。
比如商业配套，几百米范围内有万达广场和合生广场两个大型商业中心，平常逛街吃饭购物不成问题。
海珠万达广场
日常生活消费，就得靠蹭逸景翠园的菜肉市场和底商。
当然，项目周边也有明显的缺点，就是靠近纺织城和布匹市场，时不时飞出的小电车、货车，存在着一定的安全隐患。
至于学校配套，致景轩想蹭就很难了。
因为逸景翠园自身的体量太大，配套的逸景幼儿园和逸景小学，自家业主都不够用，更别说致景轩的业主了。
如果致景轩的业主小孩能上逸景小学，就有机会摇到附近的广州六中，或者97中、景中、琶洲执信、绿翠和聚德中学。
另外，项目南面约100多米有华南师范大学附属中学海珠双语学校，是一所民办的九年一贯制国际双语学校。
据说这所学校的小学一年学费超过15万，中学则将近17万，普通家庭很难负担得起。
整体看下来，致景轩地段有优势，但自身体量小、没园林、没配套，加上户型过时，以目前的定价很难会卖得好。