市场价打8折，11月广州每5套法拍房只成交1套

二手房与法拍房的价差正在逐渐缩小，广州法拍房捡漏的机会相对较少。

广州法拍房数量增加，但二手房市场的低迷情绪已经波及法拍房，成交并不活跃。

“楼市好的时候，法拍房更容易成交，在楼市疲软的当前，参与人数和成交量自然减少。” 广州穗和实业控股有限公司（以下简称“穗和拍卖”，穗和控股旗下子公司）的工作人员表示。

数据显示，11月广州全市法拍住宅房共计595套，数量最多的是增城，一共上拍150套，其次是番禺和花都。全市成交量110套，成交率仅为18.5%。

数据来源：穗和拍卖

另据中指院发布的《2023年三季度全国法拍市场监测报告》，今年前三季度，广州法拍住宅房源挂牌量达到3799套，排名全国第六。成交量为1069套，成交率为28.1%，成交折价率为81.3%，成交金额达到30.2亿元。

穗和拍卖的工作人员指出，前几年，广州的房价相对于北上深仍处于较低水平，尤其是珠江新城CBD吸引了众多投资者。随后，一些企业和个人资金周转断裂，或者收入减少导致断供，抵押物被迫走向法拍渠道，因此广州法拍房的数量相对较多。

业内人士透露，法拍房从起诉到正式拍卖整个流程需1~2年的时间，这意味着目前拍卖的房子基本上都是去年处理的，因此，法拍房数量的激增并非直接与今年的地产形势相关，但预计明年数量可能会继续增加。

最近在阿里法拍上，广州顶豪侨鑫汇悦台上架一套366平方米的法拍房，引起市场广泛关注。该房位于楼王14楼，起拍价7572万元，单价20.6万元/平方米，相当于市场价的7折。5月份，25楼同一户型的法拍房曾以1.11亿元的价格成交，单价30.5万元/平方米，吸引了超过9万人围观。

图片来源：阿里法拍

与普通法拍房相比，广州豪宅法拍房市场更受到市场关注。穗和拍卖的工作人员表示，今年广州整体豪宅法拍市场没有发生太大变化，毕竟在法拍市场中，几千万元的豪宅是少数。人们对珠江新城等高价标的物的关注更多。实际上，像增城、从化等郊区同样存在大量法拍房。

另一方面，这类资产本身稀缺，资产属性更强，价差明显，因此吸引了不少高端玩家。一般的物业主要面向普通购房者，很多购房新手由于担心可能涉及到隐形债务、后续清场等问题，一般不太愿意在法拍市场购房。因此，在广州法拍市场上，泛珠江新城板块最为热门，珠江新城、天河北、天河公园、琶洲的物业最受欢迎。

穗和拍卖提供的数据显示，11月广州法拍住宅房整体折价率为82%，越秀、南沙、增城和花都的折价率均低于70%。除去只有1套成交的黄埔，仅天河的成交均价几乎和评估均价持平。

需要注意的是，前三季度，广州的法拍住宅房成交率只有28.1%，在全国TOP50城中处于中下水平。

穗和拍卖的工作人员表示，今年以来，广州楼市整体呈下行趋势。对于法拍房而言，线下评估周期较长，通常是在房子上拍前几个月进行评估，存在一定的滞后性。起拍价一般设定为评估价的7折，但在一些板块，一二手市场波动较大，导致起拍价和市场价的差异并不明显。因此，许多人习惯性地选择等到二拍，二拍会在一拍的基础上再打8折，成交率会稍高一些。

尽管法拍房的主要优势在于价格，但广东合邦律师事务所杨登基律师表示，购置法拍房也存在一些隐性风险。例如，可能会面临无法及时入住或收楼的问题，法院对于有些法拍房不负责清场，竞买人可能因执行人与案外人签订租赁合同而无法顺利入住。其次，税费或其他费用不明确。由于法拍房税费规定是由竞拍人承担，一些房屋可能因需补缴土地出让金等而产生较高的税费。被执行人之前还可能存在拖欠物业费、水电费等情况，这可能由新的竞拍人来承担。此外，由于竞拍人没有仔细阅读公告导致资格不符，最终可能无法成功竞拍。因此，流拍率居高不下，许多人选择观望。

“前两年市场好的时候，投资者还有一定利润空间。但现在二手房与法拍房的价差正在逐渐缩小。而且对于一些优质标的物，通常会有多个买家争夺，最终成交价也会接近市场价。因此，目前广州法拍房捡漏的机会相对较少。”上述业内人士补充。