改善崛起，东安湖1号“独领风骚”

中指研究院

2023-11-29 07:00发布于北京中指研究院官方账号

随着中心城区“降容”、“两集中”条件的放松，改善化产品已逐步主导成都新房市场。而新政的出台明显激发了改善型市场的热度，新政后改善户型的带看和去化量都有了明显的增长，单套500万以上成交房源占比由2022年的12%上升至2023年10月的22%，改善化态势持续加速。

新形势下，追求更高品质生活的购房者正在重新审视城市地图的每一处，探寻着理想的生活居住之所。此时，一个位于城东的新兴区域开始吸引改善需求的目光。

风起东进，城东改善需求即将爆发

如果说过去十年看城南，那么未来十年则看城东。相较于已兑现的城南，城东的改善需求仍在爆发的前夜。观察近年来成都改善市场区域特征的变化，可以发现自2017年成都提出“东进”和“南拓”发展方针以来，城南已围绕麓湖、天西形成了规模化的改善集聚区，而城东区域的改善崛起却仍在酝酿之中，2020年以来城南单套150㎡以上房源成交套数超200套的板块达9个，而城东仅3个。在攀成钢之后，城东改善的新解仍未尘埃落定。

（图：各时期改善产品（＞150㎡）供应分布）

事实上，“东进”区域的规划能级甚至更胜“南拓”一筹。“东进”战略借鉴雄安新区规划理念，深度融入“一带一路”倡议和长江经济带战略，融入成渝城市群规划，其战略地位是“城市群级”乃至“国家级”。作为连接成渝两大城市群的关键地带，人才、资金、技术在这一区域交流和互通。这一优势无疑为城东区域带来了巨大的发展潜力，使其在未来的城市发展中占据了有利地位。

（图：城东在成渝中轴的节点地位）

更高的规划能级带来了高附加值的产业落地。作为都市功能新区、全市经济社会发展“第二主战场”，东进区域落地产业以高技术产业为主，作为国民经济的先导产业，具有智力性、创新性、战略性和资源消耗少等特点。而其伴生的高新服务业同样具备高附加值、高成长性、高扩散性等特点。未来的东进区域将毫无疑问地成为成渝相向发展的新兴极核、引领新经济发展的产业新城、辐射西部的现代服务和消费中心。

更高的规划能级还带来了高规格的基建水平，尤其是交通设施。依托既有成渝铁路、达成铁路和规划货运外绕线，连接青白江国际铁路港，融入“蓉欧+”。规划建设蓉昆高铁成自段、成达万高铁等7条出川高铁，融入国家高铁网络。推动成渝客专、遂成铁路和蓉昆高铁成自段等铁路公交化运营，强化区域协作。依托18号线、13号线等轨道快线，实现中心城区和东部城市新区“半小时”到达机场。货运铁路、客运铁路、城际铁路、轨道交通协同发展，实现“四铁融合”。

高能级的产业与“四铁融合”枢纽功能将为区域带来大量新生需求。按照当前规划，2035年东进区域人口将达530万，主力构成将是国际化、高知化人群以及新兴产业就业人口。我们认为，新增的高产值人群叠加本地原住居民的多样化需求，将带来城东改善需求的爆发。而在城东诸多潜力板块中，率先孵化完成的改善区域无疑将成为城东乃至全成都楼市下一阶段的爆点区域。

同享城市战略和国家战略双重红利，东安发展提速

我们认为，在城东的诸多潜力板块中，东安湖板块凭借着多方面的优势，将最有可能脱颖而出，成为东进区域的改善新解。

东进受益者，乘着政策的东风

东安湖板块的优势之一，就是其区位在“东进”战略中受益最大。东进直接促使龙泉驿成为传统五城区连接未来之城的桥梁，巨大的资源会在这里交汇。而交汇的中心便是龙泉驿东西城市轴线新中心的东安湖中心。东安湖中心是东西城市轴线的顺畅运行的保障，因此规划建设、基础设施、产业发展、人才引进、公共服务等方面的优惠政策和资源支持必然会向东安湖倾斜，从而东安湖板块的发展水平和竞争力也得以提升。

（图：东安湖新城实拍图）

平地起新城，兑现速度值得期待

东安湖板块的发展的另一大优势则是“平地起新城”，能够按照超前CAZ规划理念打造一座未来之城。受限于历史原因，城东多数新兴区域的建设受到过去规划的掣肘，极其依赖城市更新和旧城改造。而东安湖板块则无此负担，规划配套可以更快地兑现。于是乘着政策与大运会的东风，东安湖的建设一路加速。2019年，东安新城建成区只有1.3平方公里。时隔四年，核心区8.9平方公里已完成初步建设，“一场三馆”重大功能设施投入使用，“一湖映一阁，四园十二景”已经全部呈现，极具科幻感的大运主场馆接受了来自全球113个国家代表的检阅，规划兑现速度之快令人咋舌。同时，进入“后大运时代”以来，通过精心打造赛事音乐演艺新地标，商贸、文旅等行业的蓬勃发展也获得直接契机。这种多元消费场景的打造不仅丰富了区域的产业结构，也成为吸引新客群置业的独特魅力。当前的东安湖板块已呈现出明显的“现代化与未来感相融合”的特质，“开放”、“时尚”、“活力”、“宜居”已成为区域的新标签。

（图：东安新城实拍图）

潜力仍无穷，西拓区扛宜居大旗

更令人欣喜的是，核心区的建设完成也仅仅是东安湖板块崛起的开始。事实上，核心起步区仅占整个东安湖活力区规划面积的30%，新拓区仍有巨大的开发潜力。

（图：东安湖各片区示意）

在规划端，西拓区规划宜居且合理，作为龙泉驿东安湖与成都主城的衔接区，无疑将是下一步率先重点开发的片区之一。西拓区以计划投资21亿元的2100亩东安溪谷产业公园（在建）为核心，分为南北两片，区域内办公、居住、生活、商业用地相互穿插。其中，南片区以住宅规划为主，配比了完善的商业配套和公共配套，生态绿化穿插其间，为开发商提供了更大的自由度和创造力，也为改善客群提供了更多的选择和可能。

（图：西拓区南片区示意）

从目前的规划配套来看，西拓南片区未来的高档宜居氛围已是板上钉钉。通过双地铁（地铁2号线以及在建中的30号线）与双TOD（连山坡TOD、东安站TOD）连接主城。片区内的十陵南站是国家战略之下承担着成渝互联重任的核心枢纽。明年开业的杉杉奥特莱斯广场、已于去年6月封顶的万豪酒店，为未来的休闲、消费氛围营造奠定基础。树德中学领办的十二年一贯制的树德东安学校是城东规划能级最高的学校之一。由此来看，未来落位于西拓区的项目，将享有整个城东未来最卓越的生活配套。作为现代化和未来感完美融合，东安湖板块正焕发着开放、时尚、活力、宜居的魅力。而肩负未来发展关键的西拓片区，高能的规划与优质的生活配套将使其成为整个城东未来的高端宜居核心。在这一发展阶段，最先落地的高端改善项目将吸引所有购房者的目光。而这个排头兵就是东安湖1号。

豪改最优解，东安湖1号独领风骚

我们认为，依托区位配套等外在优势以及设计品质等内在优势，身为东安湖西拓区排头兵的东安湖1号已然是当前市场阶段全城高端的最优解。

区位配套双优势

东安湖1号项目恰好坐落于西拓南片区和东安溪谷公园的交汇地带，同时享有西拓区未来生活氛围打造与核心区已完成公建配套带来的双重优势。

（图：东安湖1号区位示意图）

作为东安湖活力城的地理中心，俯瞰东安湖生态公园，并通过2号线、30号线与成都市内的关键区域紧密相连。涵盖全龄教育、潮尚商业、优质医疗等高端优质配套尽在掌控。

（图：东安湖1号周边配套示意图）

宽幕视野绝佳，设计无与伦比

区位优势之外，更引人瞩目的是东安湖1号自身的非凡品质。东安湖1号的宽幕视野可谓绝佳。这得益于其优越的地理位置，更得益于项目自身的出色建筑规划。五栋住宅排列有序，采用2梯2户纯板式配置，高度集中至27-29层，直面东安湖，使得每户居民都能尽情领略湖光山色，南北皆有景观，几乎零视野遮挡，尤其东南向视野长达近10公里，能直接面对壮丽的龙泉山脉。而万豪酒店的180米封面高度更将这片区域打造成独具特色的天际线。

（图：东安湖1号效果图）

东安湖1号的总体设计更是成都颜值天花板级别。首先，项目的立面设计独特，采用了复杂的玻璃幕墙和铝板结合，创造出无墙体外露的类玻璃幕墙效果，打破了传统住宅的强对称轴线结构，使得整个建筑呈现出独树一帜的风格。此外，至美的园林设计让超过1500平方米的草坪和1000平方米的艺术水景交织成大气的景观。通过绿植、硬景和水景交织成框景，以绿毯般的草坪作为自然过渡，构建出一条宛如丝绸般的中轴，为整个社区展现出无与伦比的秩序美感。

（图：东安湖1号外立面实拍图）

东安湖1号的户型设计同样使人赞不绝口。东安湖1号极为注重空间的开放性和灵活性，打造了多种空间场景和功能，如景观阳台、三套房、LDKB一体化等，为居民提供了多样的生活方式和需求。项目的户型设计，也注重空间的舒适性和实用性，打造了多种空间配置和细节，如双卫、衣帽间、储藏间、中央空调、地暖等，为居民提供了多样的生活便利和品质。这些设计不仅满足了家庭互动需求，也彰显了精英群体的奢华生活尺度。

（图：东安湖1号217㎡凌云户型图示意）

区域领头羊，全城最优解

依托内外两方面优势，东安湖1号的整体品质在区域内已无敌手，甚至在全成都也难逢对手。与东安湖板块内热门项目对比，东安湖1号的户型打造以建面约181、217、276㎡的大平层产品为主，起步即是区域内其他项目的“封顶”，更遑论顶尖的高端设计。这使得东安湖1号成为了这片改善新兴区域中难以撼动的高端领头羊。

（图：板块热门项目对比）

而放眼整个成都，大师团队设计手笔、极致视野、五星级酒店+湖滨公园的业态组合方式、高昂的成本投入使东安湖一号项目的高端特质在全成都都可称得上领先水准，甚至已迈入与麓湖生态城、蔚蓝卡地亚花园城同级别领域。而东安湖1号二期据说450万可入手的门槛更使其成为全成都高端客群极具性价比的选择。

（表：2023年顶级豪宅项目对比）

汇聚区位配套双优势，绝佳的宽幕视野与无与伦比的设计于一身的东安湖1号，不仅是东安湖活力城的不二之选，更成为全城高端住宅的绝佳选择。

结语

在成都东向发展带来新的改善客群需求的大背景下，通过区域的打造与呈现，东安湖板块迈向城东改善领头羊的优势与潜力愈发显现。东安湖1号项目作为西拓片区的首发项目，不仅在区位、规划、视野等多方面呈现出令人瞩目的特色，更以其独特的高端品质和令人惊艳的细节设计彰显城东豪改地标地位。