别墅的春天？容积率1.0的土地要来了

不难看出，此举主要是为了应对当前房地产市场的下行压力和激活土地市场，房地产政策在经过前期连续的销售环节调整后，现已逐步向土地出让环节延伸。自2021年以来，为冷却过热的土地市场，实施了集中供地制度，但随着楼市的下行，土地市场热度降低，为恢复市场活力，提出了上述政策变动。据悉，目前已有济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市已落地“取消地价上限”这一动作，多数城市将在下一批次土地出让文件中删去地价上限等内容。

容积率是指一个小区或建筑物的计容总建筑面积与用地面积之间的比率。当容积率低于1.0时，意味着建筑物的总建筑面积小于用地面积，市面上低于1.0的小区一般为独栋别墅、双拼别墅、联排别墅等。该类物业一般位于城郊区域，户型面积较大，居住舒适感及档次较高，但也因土地利用效率较低，一度被政府要求暂停此类土地出让。

国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,明确规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让。

国土资源部第71号令《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度，即所谓的“831”大限。土地招拍挂政策全面施行，但针对土地的容积率并未明确限制。

由国土资源部和国家发展改革委员会发布的关于《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》的通知，其中明确：住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）。这意味房地产在开发建设中受到容积率的限制，建筑物的总面积不能低于用地面积的1倍，这样的规定主要是为了土地利用效率。较高的容积率意味着更多的建筑物可以在同一块土地上建造，从而提高土地的利用效率，这对于城市土地有限的情况下尤为重要，可以减少土地浪费，提高土地的经济价值。

自然资源部向各省市自然资源主管部门下发了关于建议取消远郊区容积率1.0限制的文件，如果情况属实，则是对容积率1.0以下土地出让放开政策的重大利好。

目前市面上常见的住宅物业开发产品按容积率高低依次可分为：超高层住宅、高层住宅、多层住宅、别墅等，低容积率的小区一般有以下优势：

别墅产品因其高品质及稀缺性，一直是“高净值”人士追求的目标，据中研产业研究院《2023-2028年中国别墅行业深度调研与发展趋势预测研究报告》：自2020年疫情后，一线城市别墅产品在2020年3季度迎来较大的增长，成交量达到5,925套，是自2018年以来成交最高值；二线城市2020年2季度成交19,726套，为历史季度成交最高位；三四线城市2020年2季度成交有13,978套，2020年3季度有15,039套，为历史最高。2021年重点城市总价1,000万元以上豪宅共成交40,122套，皆创历史新高。

随着别墅市场的紧俏，近年来各能级城市的加权别墅套均价也一直在稳步上升，具体如下：

取消地价限制旨在吸引更多投资，提升土地价值。

调整土地限价是为了适应房地产市场供求关系的重大变化，特别是在土地成交量下降的背景下。放开价格限制可能会增加地方政府的卖地收入，并通过标杆效应稳定或提升核心城市房价。

恢复“价高者得”的原则可能会激发对核心区域优质地块的投资热情，但整体而言，企业在投资方面可能仍会保持谨慎。尽管溢价率可能会上升，但出现高价地块（即“地王”）的频率可能会下降，因为房企更加注重精准投资。

大型房企可能会根据资金实力获取土地，而中小房企由于资金压力，拿地难度可能增加。另一方面，资金实力较强的央国企可能会增加对优质地块的投资。

尽管土拍规则的调整可能会对市场情绪产生积极影响，但非核心地块的回温可能有限，市场的整体改善并不明显。这些地区的土地市场情绪转变仍然依赖于销售端的恢复程度。

取消地价上限可能会带动房价预期的改善，有利于稳定市场预期，尤其是在新建住宅和二手住宅价格下行的情况下。

整体而言，取消地价限制、建议取消容积率1.0限制等政策调整是为了提振土地市场和房地产市场的活力，适应市场供求关系的变化。随着经济的发展，人们对住房的需求也逐渐从刚需类向改善类转变，对于地理位置优越，居住品质高的改善类产品，更容易取得消费者的青睐。但在容积率的限制下，市面上低容积率的别墅产品稀缺，多数客户只能选择一些大平层或类别墅产品消费。此次取消容积率1.0限制的政策如能落地，将有利于打造资源型别墅，增加高端住宅供应，满足改善型需求，吸引中高端客群向外迁移。预期将迎来一波别墅产品消费潮，对于稳定目前房地产市场也将有积极的推动作用。

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