2023年1-10月份全国房地产投资及销售数据分析报告

跃军房地产研究

2023-11-21 06:30发布于北京

报告摘要：

10月房地产投资持续走弱，销售跌幅扩大，新开工面积、施工面积同比跌幅放大，竣工面积、待售面积同比保持高位增长，住宅存量有所增加，房企到位资金同比持续减少。降首付，降利率，认房不认贷政策对市场刺激有限，10月销售环比数据略有上升，长期趋势较难改变。具体来看：

1、房地产投资方面：

1-10月房地产投资累计同比下跌9.3%。预计2023年房地产投资金额同比全面下探，全年同比跌幅将会在10-12%区间（官方数据，原始数据同比跌幅将在18%-20%左右）。

房企投资信心受到进一步冲击，随着市场进一步下行，在民营房企接连暴雷后，混合所有制房企的现金流也将面临较大挑战，单一国有股权结构房企也将迎来投资预警。

国有房企在财务稳健的前提下，可根据现金回流安排适度拓展新增项目，切忌加大杠杆冒进拿地。民营房企，在现有项目清盘结转利润后，可择机退出，寻找新的投资行业。居民购房可优先选择国有房企开发的项目。

政策方面，金融工具发挥的效能作用正在减弱。改革现有制度，促进人口双向流动，积极提倡改善型住房消费理念，将是维持房地产市场稳定发展的必然路径。

2、商品房开发面积方面：

1-10月施工面积累计同比减少7.3%，新开工面积累计同比减少23.2%，竣工面积累计同比增长19%。

预计全年房地产施工面积，同比将减少8-10%左右。新开工面积预计全年同比减少26%左右，相较于2021年末数据，将减少约56%。土地市场下行速度有所减缓。全年竣工面积，相比较2022年约有20%的涨幅，房地产项目总体交付压力有所缓解，但应注意受销售上行不畅影响，反复回跳风险。

受房地产施工面积同比减少影响，对房地产下游行业，如钢筋、混凝土、建材等类型企业的业绩产生不利影响。受房地产新开工面积减少影响，对房地产上游行业如规划设计、策划类公司产生较大不利影响，设计行业仍面临较大规模的压降风险。受竣工面积同比大增影响，房地产下游产业，如家居、家电行业，会有较好的表现。

3、商品房销售面积金额及待售方面：

1-10月商品房销售面积官方累计修正数据同比减少7.8%，原始数据同比减少16.73%；商品房销售金额官方累计同比跌幅扩大至4.9%，原始数据同比跌幅持续扩大至10.72%。待售面积同比增长18.1%。

预计全年累计销售面积约11.4亿㎡，全年同比跌15%左右。累计销售金额约11.7万亿元左右，全年同比跌幅约13%左右。

房地产供求关系发生明显转变，房地产销售规模总量持续下行，使得房价上涨缺乏较为坚实的基础，房价总体上涨相对乏力。房地产投资属性日渐消失，住房作为消费品的思想意识将逐步得到普及（随时间折旧）。

4、房地产到位资金方面：

1-10月房地产开发企业到位资金累计同比减少13.8%。房企到位资金总量随投资和销售规模缩减，必然表现出总量继续下行的趋势。金融工具和政策主要作用主要体现在维持房企现金流稳定，确保项目顺利交付上，对房地产投资及销售规模的刺激作用正在减弱。

详细分析过程，请参阅报告正文。

国家统计2023年11月15日，发布了1-10月份房地产投资及销售的有关数据。每月公布数据指标，及反映市场信息如下。

一、房地产开发投资情况

（一）累计投资情况

1-10月，房地产开发投资累计95,922亿元，同比减少9.3%（原始数据同比跌15.82%），年度累计跌幅比上个月扩大0.2%，且大于去年同期跌幅，年内投资累计跌幅持续扩大。主要原因为房企拿地减少、施工放缓、投资强度不足及供求关系转换，预期不振等综合因素所导致。

（二）单月投资情况

从单月投资情况来看，10月份房地产开发投资金额为8,653亿元，同比减少16.69%，比上月跌幅有所收窄。

6月份报告中，指出6月份通常是一年中投资总额最高的月份，6月份单月同比跌20.59%，跌幅远大于2022年同期跌9.4%水平，预判2023年全年房地产投资总额跌幅将有可能超过2022年。随着2022年剩余月份的减少，现几乎可以肯定2023年全年投资总额同比跌幅将大于2022年。

原始数据同比跌幅实际上同比已超过2022年，各月投资同比数据对比如下，格式：月份（2022年，2023年）。10月（-16.01%，-16.69%），9月（-12.12%，19.07%），8月（-13.81%，-19.07%），7月（-12.33%，-12.77%），6月（-9.41%，-20.59%），5月（-7.8%，-21.52%），4月（-10.07%，-16.23%），3月（-2.38%，-7.24%），1-2月（3.67%，-5.72%）。

当前房地产投资信心恢复，已不在房地产本身，应寄希望于经济整体的恢复和社会综合性改革，改变现有农村向城市单向人口结构流动的现状，促进人口进一步流动，释解放思想，提倡低密度大面积住房消费理念，方能对置业需求注入新的活力。

（三）各物业类别投资情况

10月住宅开发投资6,520亿元，同比减少18.13%；办公开发投资357亿元，同比减少10.08%；商业开发投资623亿元，同比减少66.42%。各物业类别本月同比跌幅均有所收窄。

1-10月住宅开发投资累计7.28万亿元，同比减少8.8%；办公开发累计投资3794亿元，同比减少9.7%；商业开发累计投资6892亿元，同比减少17.3%。住宅累计投资同比跌幅扩大，办公、商业累计投资同比跌幅收窄。

（四）趋势及影响：

趋势：预计2023年房地产投资金额同比全面下探，全年同比跌幅将会在10-12%区间（官方数据，原始数据同比跌幅将在18%-20%左右）。

影响：房企投资信心受到进一步冲击，随着市场进一步下行，在民营房企接连暴雷后，混合所有制房企的现金流也将面临较大挑战，单一国有股权结构房企也将迎来投资预警。

建议：国有房企在财务稳健的前提下，可根据现金回流安排适度拓展新增项目，切忌加大杠杆冒进拿地。民营房企，在现有项目清盘结转利润后，可择机退出，寻找新的投资行业。居民购房可优先选择国有房企开发的项目。

政策方面，金融工具发挥的效能作用正在减弱。改革现有高考制度、社会保障、医疗等体系，促进人口双向流动，积极提倡改善型住房消费理念，将是维持房地产市场稳定发展的必然路径。

二、房屋施工面积

（一）累计数分析

1-10月，房地产施工面积累计82.29亿平米，同比减少7.3%，施工面积累计跌幅比上月略有扩大。1-9月受“保交付”工作强有力支持，施工面积在下行趋势中跌幅相对较小。但10月新增施工面积同比又大幅向下，恐将对保交付工作形成挑战。

（二）单月数据分析

本月房地产施工面积新增7,207万㎡，同比减少27.75%，同比跌幅比上月扩大，保交付恐将面临新的挑战。

（三）各物业类别施工面积新增情况

10月，住宅新增施工面积5,111万㎡，同比减少27.78%；办公新增199万㎡，同比增加25..75%；商业新增566万㎡，同比减少14.76%。

1-10月，住宅累计施工面积57.94亿㎡，同比减少7.7%；办公累计施工面积3.25亿㎡，同比减少5.7%；商业累计施工面积7.14亿㎡，同比减少9.5%。

综合来看，本月住宅、商业施工面积同比跌幅扩大，办公施工面积同比跌幅收窄。

（四）趋势及影响

趋势：受全年强有力“保交付”工作支持，预计全年房地产施工面积比自然下行幅度有较大改善。全面同比跌幅由原先同比减少20-25%左右，提升至跌10%左右。

影响：施工面积下行放缓，为各地楼盘交付提供了强有力的支持和保障，各地维W压力减缓，对房地产市场信心恢复起到良好的支持作用。

三、房屋新开工面积

（一）累计数据分析

1-10月，房地产新开工面积累计7.92亿㎡，同比减少23.2%，跌幅连续3个月收窄。与施工面积相比，新开工面积数据相对比较简单，仅表示项目第一次开工时的数据，而施工面积还包括项目停工后二次复工的面积。

开年报告中，我们提到，在统计局取消发布土地购置面积和金额的数据后，新开工面积，也将是一个间接判断新增土地情况的一个关键指标。通常土地获取后会在3-6个月开工，具有一定的滞后性。当前新开工面积主要受2023年土地成交量的影响。

（二）单月数据分析

10月，房地产新开工面积7,054万㎡，同比跌幅扩大至21.23%。

6月报告中，我提出，5月和6月是每年新开工面积的高峰期，即环比上月增长是正常现象，但同比往年数据跌幅继续扩大，则预示本年度总体情况弱于去年。2022年6月新开工面积环比增长24.44%；2023年6月新开工面积环比增长19.45%，环比增长情况弱于去年同期水平。

（三）各物业类别新开工情况

10月住宅新开工面积5,147万㎡，同比跌幅扩大至20.21%；办公新开工面积205万㎡，9月短暂反弹后，同比又转折向下跌15.98%；商业新开工面积459万㎡，同比跌幅扩大至18.18%。

1-10月住宅累计新开工面积5.77亿㎡，同比跌幅收窄至23.6%；办公累计新开工面积2,143万㎡，同比跌幅收窄20%；商业累计新开工面积5,369万㎡，同比跌幅收窄至23.2%。各物业类别相比较上月均有所收窄。

（四）趋势及建议

趋势：新开工面积预计全年同比减少26%左右，相较于2021年末数据，将减少约56%。反映出今年土地成交总规模相比2022年减少幅度虽有减缓，但整体上仍处于下行趋势。

建议：对房地产上游行业如规划设计、策划类公司产生较大影响，设计行业仍面临较大规模的压降风险。

四、房屋竣工面积

（一）累计数据分析

1-10月，房屋竣工累计面积5.51亿㎡，同比增长19%，竣工面积同比持续保持高位增长，说明“保交付”工作得到强有力执行，停工、烂尾现象得以大幅度改善。

（二）单月数据分析

10月房屋竣工面积6,446万㎡，同比增长13.37%。2023年竣工面积相比较2022年同期有明显大幅度提升，竣工面积作为后期表现数据受投资和新开工面积的减少，保交付楼盘完成交付后，未来竣工面积同比将有可能出现大幅度下降，从当前数据来看，竣工数据增幅已开始回落。

（三）各物业类别竣工情况

分物业类别来看，10月住宅竣工4,760万㎡，同比增长13.98%；办公竣工115万㎡，同比减少22.3%；商业竣工414万㎡，同比减少1.9%。

1-10月住宅累计竣工4亿㎡，同比增长19.3%；办公累计竣工1576万㎡，同比增长11%；商业累计竣工3883万㎡，同比增长3.2%。

（四）趋势及建议

趋势：竣工面积同比持续保持高位增长，预计全年约有20%的涨幅。保交付工作进展相对顺利，因交付导致的负面影响正在逐步减弱。

影响：楼市有企的稳积极作用，民企交付能力在逐步提升，停工烂尾现象逐步减少。

五、商品房销售面积

（一）累计数据情况

1-10月商品房销售面积累计9.26亿㎡，同比减少7.8%。（原始数据与去年数据相比同比减少16.73%，同比跌幅比上月扩大，与统计局调整后数据相比出入较大）

（二）单月数据情况

10月单月商品房销售面积7,773万平米，同比减少19.77%，同比跌幅进一步收窄。

（三）各物业类别销售面积情况

10月，住宅销售7,191万㎡，同比跌21.1%；办公销售151万㎡，同比减少32.89%；商业销售472万㎡，同比跌9.06%。

1-10月，住宅累计销售7.94亿㎡，同比跌幅扩大至6.8%（原始数据同比跌幅扩大至跌15.66%）。办公累计销售2,099万㎡，同比跌幅扩大至12.6%；商业累计销售4,973万㎡，同比跌幅持续收窄至15.1%。

（四）趋势及建议

趋势：预计11-12月份，商品房销售面积还将完成1.6亿㎡的规模，全年累计销售面积约11.4亿㎡，全年同比跌15%左右。

影响：房地产销售面积总量仍将下行，使得房价上涨缺乏较为坚实的基础。

建议：总体上房企需采取以价换量的销售策略，确保现金流的稳定性。

六、商品房销售金额

（一）累计数据情况

1-10月商品房销售金额累计9.72万亿元，同比跌4.9%（原始数据，同比跌10.72%，跌幅持续扩大，统计局公布为修正数据）。

（二）单月数据情况

10月，单月商品房销售金额8,091亿元，同比减少14.4%，同比跌小幅收窄。

（三）各物业类别销售金额情况

不同物业类别销售情况如下：

10月，住宅销售金额7,191亿元，同比跌14.32%。

办公销售192亿元，同比减少37.66%；办公销售月度间波动较大，与办公销售以整售为主的销售行为有关，具体单个楼盘，当月数据或为零，或为大额成交。

商业销售477亿元，同比减少7.74%，同比跌幅持续收窄。

（四）趋势及影响

趋势：房地产政策将持续打开，除已实施的降低首付门槛，提高贷款额度，降低贷款利率外，有望全面取消限购，进一步实施宽松的货币政策，扩张M2缓冲债务危机，稳定资产价格。对抑制市场快速下滑有一定帮助，但对企稳回升帮助不大。低收入群体购买力薄弱，高收入群体消费群体受多重条件约束，是导致当前消费和房地产市场双重不振的根本性原因。

消费观念、消费环境及上层思想和财产管制力度需逐步放宽，通过促进消费，加快货币流通，分配政策才能发挥作用，否则货币政策将是空中楼阁，对经济整体恢复帮助有限。房地产受经济恢复乏力影响，刚需客户购买力提升有限，改善型客户消费压制，总体恢复力度较弱。预计全年，销售总规模约11.6-12万亿元左右，全年同比跌幅约12%左右。

影响：房地产市场总量将持续下行，市场分化加剧，价格维系困难。房企新一轮债务到期后承压较重，以价换量的项目将越来越多，对住宅市场价格形成较大冲击。

七、销售均价分析

总体上看，10月商品房销售均价10409元/㎡，同比涨7.45%，环比涨3.57%。均价同比环比涨幅主要自于住宅市场的短暂恢复，办公、商业均价环比仍处于下跌趋势中。