今天上午，全新规则引领的2023年第六轮福州土拍落幕。告别“双限”，福州土拍重回“价高者得”模式。鼓楼高工、屏西多幅地块竞价90多轮，溢价率达到30%。
本次土拍，预计出让了13幅住宅地块。起拍总价168.265亿元。本周五，3幅地块被取消出让，分别位于晋安西庄、绕城高速和郭宅周边。
今日，共有10幅住宅地块入市，起拍价156亿。鼓楼区4幅、台江区3幅、晋安区3幅地块。
因为地块优质，本次土拍吸引了22家房企参与。前几次土拍，一轮游的场景已经不在。多幅地块，都吸引了20多轮的竞价，非常火爆。
第一幅出让地块，台江区江滨西大道地块，就传递了久违的刺激。24轮竞价后，楼面价也从起拍的1.89万/㎡，来到了2.38万/㎡。
屏西的两幅住宅地块，是保利车轮战的节奏。
2023-41，一幅地块拍了近1个小时。最终保利经过113轮争夺，溢价28%，以25.42亿拿地。楼面价从起拍的2.2万/㎡进入2.86万/㎡。这个价格，已经突破了保利天悦二期2.8万/㎡的楼面价。
2023-42，保利经过21轮竞价拿地。楼面价从20558元/㎡来到了23962元/㎡。溢价16.56%。
全场瞩目的高工小区地块，起拍楼面价就来到3.1万/㎡。福州本土房企守正与厦门建发展开了缠斗。经过90轮竞拍，建发以23.75亿拿地，成交楼面价38524元/㎡，溢价率23%。
守正集团在福州有江洲花园、云岚居、秀林居、锦樾华庭、文庭雅居等项目。目前在售项目是宝龙商圈周边的守正·春江茗郡（单价2.6万/㎡）。
在汽车南站旧改地块争夺中，守正再次与联发、厦门建发展开拉锯。75轮竞拍后，厦门建发12.8亿拿地，楼面价28734元/㎡，溢价率41%
福州建发以48.52亿，底价拿下南湖旧改商品房地块。雁塔的纯安商地块引发了一波争抢。最终新榕拿下。
01
高工小区 超越阳光城的标杆？
先说说今天最火的高工小区。
高工小区周边，省文旅厅、国开行、司法局、档案馆等部门林立，寸土寸金。而且周边的二手房具有支撑。
高工小区施工现场
高工一街之隔的阳光城小区，容积率1.5左右，以140㎡-160㎡的大面积产品。单价在4万/㎡左右。120㎡左右的房源，月租金在5000-6000。
宜发得贵城，容积率5.7，250㎡-276㎡的房源，均价在4-5万/㎡。
此次高工小区出让地块容积率在2.5左右，叠加拿地房企优质的产品力，让人期待，并不意外。
但一场热销之外，高工小区更大的意义，在于引领福州楼市穿越新周期。
高工小区一南一北，3公里范围内，阳光城的两个项目，珠玉在前。
北侧的阳光白金瀚宫，在恰逢金融危机的2008年开盘，开盘价2万。
小区262套房源，目前3套在售，单价接近8万/㎡。不过社区车位配比为1比1.5，可能一个车位就要近百万。
南侧，阳光城龙庭路95号，2016年拍下的这块地，容积率4.5，实际可售商品房楼面价高达4万5，据说对外售价8万+。
虽然后续因为资产质押等，影响了入市，但从中也可以看出鼓楼的购买力。
本轮福州土拍，第一枪选择高工小区地块，很有意义。
底线是热销，上限是如何做出迭代产品？毕竟两大豪宅在旁，是鞭策也是动力。
高工小区门前的福新路，是否如玄学所说，意味着福州楼市的新生，值得关注。
02
“美国化”到“欧洲化”？
理解这轮土拍，还要理解时代背景——第三次房改。
1998年，取消福利分房是第一轮房改。
2008年，商品房、廉租房、住宅，都是接受调控的准公共产品。房价跃升，是第二轮。
在这两个周期里，福州和厦门从产品到房价，都走在全国前列，诸多民营闽系地产更在全国打响了口碑。
2023年，全国多地市取消地价上限。11月住建部14号文提出，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，意味着第三次房改到来。
拿地标准高，产品力好，价格贵，这是未来楼市优质房子的标签。
福州入市地块多半为城市核心，也意味着楼市气氛组从“美国化”到“欧洲化”的转型全面推开。
楼市美国化，就像很多福州的新片区。大路，大房子，进出小区都开车，门口有地铁。影响这些项目价格的就是无人机视角。
新片区地块多，竞争激烈。旁边有个庙，有个BUG，感觉就比别人气短了一些。
而如今入市的地块，则更“欧洲化”。周边配套新旧混杂，富豪和刚需都可能骑电动车出行。
我们就以高工小区为例，不远处琼新新村的房子是这样的。而琼新新村里，又隐藏着一家有格调的咖啡店。
琼新新村
过去鼓楼地块稀缺，类似福州源这类项目，1年可能就一块地，有机会穿越周期。如今，机会点出现，自然引发诸多房企争抢。
而泰禾广场周边的2023-47地块，位于香开新城隔壁，现场临时被取消出让，也说明了楼市从“美国化”到“欧洲化”的转变。
从上海西地块开始，城区征迁地块安全性反而更强。优质项目周边搭配一幅高密度的安商房地块，容积率高一些也没问题。屏西、雁塔、南湖都是如此。
拿地10天后，东大新村征迁案名确定
当然本轮土拍，没有规划第四代住宅。这意味着对产品本身感兴趣的，还可以看上海西和晋安湖周边的项目。
城芯项目密集入市，也增加了认知的门槛。
土拍不限价，意味着倒挂基本消失。周边二手房新旧不一，相比土拍限价时代，新房价格基本等于板块价格不同，如今的新房增配同时，价格也会和片区内老房子拉开差别，有钱人决策的因素也在增加。
对房企而言，守住鼓楼楼市，就是塑造自己的品牌和形象。本轮土拍前，保利、厦门建发在鼓楼有新盘。
所以此次土拍，鼓楼地块，争夺尤其激烈。
保利天悦周边，屏西两地块，2023-41，保利拿地，113轮竞价。2023-42，保利再次与国贸展开争夺。21轮竞价后，拿下地块。
当然本轮土拍后，2024年福州鼓楼征迁步伐还会不会停？六一北路的琼河新村，是这样的房子。你敢相信？鼓楼这个战场，容得下足够的斗士。
琼河新村，等拆迁的猫
第三次房改，所有人都明白，主要客户就是高净值人群。但这部分人群，也是最挑剔的。
有句话说的很明白：不轻易动底层的观念，不轻易动上层的利益。
03
第三次房改与福州楼市
本轮土拍因为旧改，火了把，支撑过2023年，没啥问题。但后续福州楼市要长期健康发展，这里还想要说几句。
过去，每个地市的楼市就像被自家爹妈呵护的孩子。爹妈管着，暴涨和暴跌，都不太可能。小火慢煮，全城普涨。新片区比老城区涨得快。
如今，除了部分还限购的北京上海，人口流动限制基本放开。二线城市之间的楼市竞争，就是零和博弈。比人，比房价，比想法。
楼市好不好，第一看城运。
10月份，新房价格环比涨幅全国第一的是西安。这个月刚去看了看。