昨天，港务区奥体板块的龙翔奥城云玺公示了4栋楼的价格。
小区中央位置的2栋楼均价为2.02万元/㎡，临路的2栋楼均价分别为1.98万元/㎡、1.92万元/㎡。
这是继融创望江府、枫林九溪漪溪之后，港务区又有楼盘小高层均价超过2万元/㎡。
曾经，我们还在探讨西安房价距离2万时代还有多远。
如今，高新迈入2.5万+、航天迈入2万+、曲江迈入2.5万+，作为西安房价洼地的港务区，距离2万时代也已经越来越近。
5年，从1万到2万
港务区楼市的崛起，基本是与过去几年这一轮西安楼市进入上行通道是一致的。
2016年之前，虽然高新地产、陆港愿景、西港地产等本土房企在港务区已经有项目开发，但当时的港务区并非西安楼市热点板块，如今大家所看到的奥体板块还是一片村庄。
2017年下半年，以十四运主场馆西安奥体中心开工为转折点，港务区开始迎来了建设高潮。
这种建设高潮，不仅仅包括奥体中心的主场馆、城市基础设施，也包括房地产。
2018年初，绿城、华润率先在奥体板块拿地，这两家企业都是承载着一定的使命落子奥体板块的。
华润置地，代建着西安奥体中心主场馆，住宅开发主要集中在奥体中心以南；绿城，则负责配套建设十四运的全运村，住宅开发住宅集中在奥体中心以北。
2018年9、10月份，绿城全运村、华润置地未来城市入市销售，当时高层售价在1万元/㎡左右，邻着高铁线、主干道的楼栋，9000多就可以买到。
2019年、2020年，经历了毛坯改精装之后，在2020年的时候1万2、3的价格也就可以在这两个项目买到房子。
2020年7月，融创杀入奥体板块拿地，融创望江府在2021年4月份入市销售。
与之前这个板块的项目以144㎡以下的户型为主不同的是，融创望江府定位纯改善，户型面积约140㎡起步，成为奥体板块最早的纯改善盘。
凭借更高的品质、更低的梯户比等，融创望江府将这个板块的房价拉升到了1.5万+，首开均价1.55万元/㎡左右。
2021年下半年开始，港务区奥体板块新亮相的项目，已经开始全面迈入改善时代了，主力户型面积基本都在140㎡起步。毛坯大平层售价在1.5-1.6万元/㎡，精装大平层卖到1.75万元/㎡左右。
2022年，融创望江府沿河的几栋楼，率先将奥体板块的房价拉升到了2万元/㎡以上。
时间进入到2023年，奥体板块的中粮奥体壹号、中粮悦著云轩、绿城全运村丹桂苑、龙翔奥城云玺，毛坯小高层基本卖到1.8-1.9万元/㎡，枫林九溪漪溪均价则卖到了2万元/㎡左右。
实际上，即使是今年的几个新项目的价格，就可以感受到奥体板块房价的变化。5月份绿城全运村丹桂苑首开均价1.8万元/㎡，8月份龙翔奥城云玺首开均价1.84万元/㎡，目前已经拿证即将首开的鼎诚御峰里首开均价则为1.9万元/㎡……
如今，龙翔奥城云玺小区中央的楼栋，均价也卖到了2万元/㎡以上。
另外，中国铁建在奥体板块待入市的纯新盘中国铁建西派麟悦，户型面积143-195㎡，目前放风价2.1-2.4万元/㎡。
也就是说，剔除产品差异，这5年时间奥体板块的房价，经历了从1万到2万！
房价上涨背后的原因
5年时间，奥体板块的房价经历1万到2万，地产房剑认为有以下几个原因。
第一，地价的上涨。
在这几年时间，港务区的土地成交基本的是勾地，真正溢价成交的地块只有金地玖峯汇。
但即使是勾地，奥体板块的地价上涨也是非常明显的。
2018年1月，绿城、华润在这个板块底价摘地，地价在270万元/亩左右；2018年下半年，华润拿地的价格已经在447万元/亩；2020年，华润、金地、大悦城在奥体板块拿地的价格已经在700万元/亩，融创拿地的价格在660万元/亩。
2021年、2022年奥体板块基本没有土地出让，时间进入到2023年，龙翔、绿城&陆港、大悦城&陆港、中国铁建地产、鼎诚在奥体板块拿地的价格已经在1300万元/亩左右了。
地价上涨之后，楼面地价也是翻了N倍！从2018年的2000元/㎡，上涨到了今年的7700-8000元/㎡左右，仅楼面地价这一项，每平米就拉升到5700-6000元/㎡。
第二，从刚需到改善，品质提升。
奥体板块的产品供应，也从之前的刚需、刚改为主，进入到了目前的全面改善时代。
不管是从梯户比，还是从整体品质，也有了一定的提升，产品品质越来越好，房价也必然越来越高。举个简单的例子：之前很多产品是2T4、2T3，而现在都是2T2.
第三，西安房价整体上涨。
在过去几年时间，整个西安的房价整体呈现上行趋势，在这个大的市场环境之下，奥体板块的房价上行也就比较正常了。
第四，教育资源的热炒。
奥体中心北侧的铁一中陆港小学、陆港中学，奥体中心南侧的高新一中陆港小学、陆港中学，名校资源的落定，对于区域房价的拉动与助推，也是非常明显的。
实际上，不仅仅是港务区，高新三期、曲江新区等板块，也是这样，名校资源一旦落定，房价立马热炒。
下一个“2万+”板块会是哪里？
2019年4月份的时候，地产房剑推送过一篇标题为《28盘价格20000+！西安房价距离2W时代还有多远？》的文章，当时我们在探讨西安房价距离2万时代还有多远。
如今，高新区的房价已经全面迈入2.5万+，曲江的新房市场豪宅化，航天基地的新房价格也已经2万+，浐灞也逐步迈入豪宅化，改善产品为主的沣东房价也已经2万+，曲江大明宫房价也迈入了2万+……
2万元/㎡，在西安已经成为比较普遍的价格了，主城区即使是一些高容积率的城改项目，售价也卖到了1万8左右。
那么，西安下一个房价会迈入“2万+”的板块会是哪里？
从目前来讲，高铁新城板块的房价在1万6、7，港务区港务大道沿线的房价也在1万6、7，城西项目比较少目前没有可参考的，长安西部大道房价2万左右，沣西目前房价集中在1.5-1.8万元/㎡，秦汉兰池大道板块小高层1万3左右、洋房1万5左右，泾河、空港的小高层房价1万2、3……
很明显可以看出，西安各板块的房价分化已经越来越严重。
拥有产业优势、经济优势、教育资源优势的高新区，房价正向3万时代迈进；主城更多的板块正在向2万时代迈进，2万会成为基本门槛；经历市场回调之后的沣东、沣西，性价比优势正在凸显；渭河北岸的泾河、秦汉、空港则尚处于1.5万以下时代……