10.16
Oct.
2023.10.16
刚刚过去的一周，又有一批楼盘悄悄调了价格，这一轮降价潮，还远未到画句号的时候。
然而，在大势未触底的时候，青岛的买房人，在这个周将迎来一个最好的买房时机。
因为所谓的好时机，从来都不是以最低价买垃圾货。而是在开发商最需要业绩的时候，趁势买尖货。
不辩不明｜为何十月下半场买新房
昨天和一个圈内的大哥吃饭，这个大哥感叹：
伴随着一波视频博主进军二手房市场，现在的楼市是越来越难干了。
市场的信心，确实被这些流量博主们打没了。
老王也关注了一个新近崛起的流量大V，看了七八个视频之后，我发现了她那些没有最低，只有更低的二手房，都有相同的特点：
垃圾开发商对应着垃圾物业，豪华装修，别扭户型。
这看似实惠的选择，实际上新房的性价比可以说是全面碾压。举个例子来说：
全明通透元宝户，主卧套房+宽厅，可以说现在新房的户型已经进化到无法再被迭代的高度。也就是市场这么差，这种三阳台赠送的户型才能过审，所以119㎡的套内空间，是123㎡次新房没法比的。
上一代的产品中，能把园林做好的就是凤毛麟角，但是现在不但实景示范区给你做好，而且还有架空层、篮球运动场和茶室、会所，2.4W+的地铁精装房，拥有了之前3.5W+都不曾有的社区配套。
这么比下来，那些便宜的二手房，真有质价比吗？
这就跟我们买车一样，很多高油耗的名车你都不买，你会因为便宜去买那些杂牌子的二手车？
质在价先！
聪明人能想明白这个道理，所以市场上为数不多的高质价比楼盘，会有这样的人气：
我和很多购房小白聊天，他们上来的第一句话往往是：
你能给我拿到多低的折扣？
实际上，买房子最重要的是质价比，而不是单纯的比价格。因为现在这些垃圾二手房跌跌不休的现状，就是低品质新房的明天。
在一流开发商，近乎完美户型，高品质实景示范区、优质物业这四大先提条件基础上，我们再去看楼盘的地段潜力。
到绝对市中心的距离，自然资源、地铁、学校、商业四大核心要素是不是没有明显短板，综合平均分位于TOP10的楼盘又是哪一些？
产品力和资源力你都调查结束后，我们才能去权衡价格。
而且我希望小白们认识到：真正质价比高的房子，价格也是相对稳定的，作为没有关系的刚需说，在牛市你根本没有选好楼座、好楼层的机会。但是在当下市场之下，你可以利用开发商首开或者10月末冲刺的时机，以史上最低的价格买到好房子，这才是10月底出手的意义。
时机之问｜年底会不会有更好机会？
2023年，有两个变化。
第一个，是土地供应的节奏。2023年的最后一季，青岛将有巨量的土地供应出来。整个三批次共有57宗土地供应，而且包含了很多主城区的优质地块。然而，从地产公司的角度而言，今年的拿地指标几乎用尽，目前市场形势之下，也不太可能追加，所以各城市公司要想拿地，首先就要自己搞钱。
如果金九银十回款不好，那就没钱拿地。没钱拿地，城市公司为何还要快速出清老项目，为了让自己年底奖金缩水，再加明年降级或者失业吗？
所以，开发商必然会在剩下的半个月中，放手一搏。
第二个，开发商优惠促销的新模式。我们看前几年开发商优惠促销，往往是拿出垃圾楼层来搞促销。
今年，促销的方式变了。开发商拿出一栋楼来促销，3到10楼一个价格，15楼道25楼都是一个价格，这个价格可能会维持到年底。
年底你买房的价格是一样的，但是你买到了楼层更低、视野景观更差的房子。在海景房体系内，在二手房这个差价就是20W左右。
那么，你说是十月份出手买高楼层更合适，还是等到12月份买别人挑剩下的房子更合适。
当然，也有人会说，我都不买，我等新楼盘上市，可以啊，现在的期房很多25年年中就交房了，但是新房起码要到26年年底。
这段时间你等得了吗？
抄底的人多了｜不跑市场你感知不到
刚刚过去的周末，老王陪着年轻的朋友去西海岸看房子，感受到了极致的“温差”。一些性价比比较差的楼盘，置业顾问们集体刷手机，而个别的红盘，你在前台找不到一位置业顾问，更不用说预约销冠了。
看房的是不是都能买房？当然不是，至少说明一点：
楼市并没有完全冻僵，还有相当比例的购房者愿意在四季度出手，这其中包括了很多的外地朋友。
生活在这座城市中的我们，可能会吐槽生活中的各种不便，但是从一个三四线城市购房者的角度来看，海天一色的滨海风光、便捷的地铁网、业态时尚的商业mall等都让他们到青岛生活充满了向往，而现在的房价让这种期许成为了一种可能。
虽然在青岛也能看到之前买了垃圾开发商房子维权的购房者，但是在本地品牌房企与央企为主流的青岛楼市，实景示范区或者是现房给了购房者更多的确定性，起码要比三四线城市更为放心。
而且，今年银行理财亏钱成了普遍现象，股市更是跌得没有尽头，趁着利率和政策都给力，到强二线城市买房，成为了很多三四线城市中产的选择。
所以，过去的一个周末，连张村河豪宅的营销总都在感叹：来自潍坊、淄博、东营的外地客户，所占的比例正在逐步提升。
“天”越冷，人越喜欢往“暖和”的地方凑。
十月过后，喜欢喊“跌”的流量专家会有更多的素材，只是在这种爽文背后，还有一个扎心的事实你也要明白：
今年各个片区的销冠，完成全年任务可能会比以往都早一些，年底你不但要不到十月底的价，而且也买不上十月底的房了。
卖垃圾房产，什么时候都是不合适的。