快乐的时间总是过得飞快，长达8天的中秋+国庆假期终于告一段落，不知道留在广州的家人们去看房了没？
反正KK是去看了，而且一来还是“打孖”上，番禺广场周边的保利琅誉、路劲美的隽樾府。
它们俩，6月同一天出让地块、同一天摇号，是同期开发的项目。到如今又分别在番禺永旺等多个地方开放展厅，真是来啊卷啊正面刚相亲相爱一家人。
△保利琅誉展厅
△路劲美的隽樾府展厅
而且这两个项目的产品都打出实用率超100%的卖点，都是广州计容新规落地后第一波受惠的楼盘，看完直接亮瞎了我的24K钛合金gou眼！
继被cue最多的万博、创新城之后，番禺广场一带的这对twins似乎也要开始搞大茶饭了。
PART.1
超多赠送,实用率近110%
港真，单看一个项目的产品时，KK只是因为它的超高实用率而默默甩出个“好家伙”，但两个项目一起对比俩看的话，嗯……连小区规划、产品都有点同款。
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路劲蝶式塔楼 vs 保利纯板楼
先看小区规划，两个项目的体量都不算大，其中路劲美的隽樾府规划4栋31-32层的高层住宅，西侧、北侧配套临街底商和公建配套，东南角配建9班幼儿园，C位为小区中央园林。
△路劲美的隽樾府效果图
从整个楼盘的户型分布图可见，产品建面约87-134㎡，全部朝东南或西南，通过提升赠送空间实现超100%实用率，3#、5#楼部分东南向单位可望市桥河景。
至于保利琅誉，规划的是5栋31-32层住宅，同样配有9班幼儿园，中间C位为小区园林。
产品为建面约92-108-132㎡共三种户型，而且它是清一色纯东南向的板楼，2梯3户，专梯或类专梯入户，住户不多且采光通风条件更好。
△保利琅誉效果图
2.1
路劲87㎡ vs 保利92㎡
路劲美的隽樾府，首推的是5#楼，蝶式两梯4户，其中建面约87㎡户型两条梯腿（62套），约112㎡、约132㎡各一条梯腿（各31套）。
建面约87㎡分A、B两种格局，B户型是相对传统的直厅出阳台+动静分区格局，LDK一体化之余，客餐厅区域还额外多了一个半采光的加大码飘窗，餐厅想采光差都难。
所以你猜测它客餐厅开间有多大？整整约4.9米！以往同面积段的产品，3.6米左右已经很宽了吧？
主套还有超宽L型飘窗，阳台还有不计面积的花池，据称户型的实用率高达108%左右！嗯，确认过眼神，是相逢恨晚的感觉。
△路劲美的隽樾府建面约87㎡B户型
A户型乍看就是对流直厅+2房带主套+灵动空间的格局，4开间朝东南，并且客餐厅实现了南北对流。
△路劲美的隽樾府建面约87㎡A户型图
保利琅誉建面约92㎡户型和上面隽樾府的A户型是同款，都是LDKB一体化+3房全朝南+主卧L型加大码飘窗+阳台部分花池……
但明显不同的是，保利的是传统直厅格局，双开门电梯入户，有部分专用电梯厅，阳台也加长到约6.15米，并且客厅还多了一侧飘窗采光。
△保利琅誉建面约92㎡户型图
2.2
路劲112㎡ vs 保利108㎡
路劲建面约112㎡户型，属于LDKB一体化大方厅搭配2+2+X的设计。
即常规2房+2灵动空间之外，超宽客厅还能多辟出一个开放式X空间，设置开放式书房或休闲吧台都没问题，看具体需求。
△路劲美的隽樾府建面约112㎡户型图
保利对应的是建面约108㎡户型，也是LDKB一体化搭配2+2房，客餐厅连南北对流双阳台。
乍看它比路劲的少了4㎡并少了一个X空间，对比户型图的话它的书房就相当于X空间，实际是少了一个入户玄关旁的灵动空间。
△保利琅誉建面约108㎡户型图
2.3
路劲132㎡ vs 保利132㎡
最后再看最大的户型，两个项目都是建面约132㎡，路劲的是3+1+X，而保利的是2+2+X。
这个户型其实就分别是前面建面约112㎡、约108㎡的升级版，入户玄关、主卧及衣帽间、次卧等等多个空间都有所拓展。
△路劲美的隽樾府建面约132㎡户型图
路劲的阳台据称改造后达到约8.2m×1.9m，而保利的阳台稍赢一丢丢，长度去到约8.3米。
而且保利这个户型还升级为专梯入户，私家电梯厅目测有灵动空间那么大，把日常更换的鞋子什么的外置，应该问题不大了吧？
△保利琅誉建面约132㎡户型图
PART.2
配套都能打,全现成vs名牌、网红
不得不说，两个项目的产品都能打，但如果直接有样板间看，视觉估计会更震撼。
KK分别转场到两个项目现场，你猜怎么着？两个项目都在地下室施工，而且都在加快建设售楼部，估计年内能冲一波开放。
△路劲美的隽樾府工地实拍
△保利琅誉工地实拍
其实，除了产品之外，KK觉得它们各自的地段、配套都是卖点。
其中路劲美的隽樾府本身临近番禺区府，基本都是现成配套，不用再等几年完善。
首先，步行至番禺广场站E口约800米，还不算太远。
番禺广场站是3/18/22号线交汇，目前不换乘可15分钟内到万博、广州南站，30分钟内到琶洲西区、珠江新城，以后还能直达白鹅潭，受众较广。
△番禺广场站E口
教育配套方面，距离隽樾府300米左右，是隔壁东晟明珠、东逸华庭等小区对口的东兴小学，以后可能也是隽樾府的地段小学。
小升初派位，今年分组初中有实验、东风、侨联、星海、桥城等中学，算不上番禺最好，但不算差。
周边步行范围内还有番禺区图书馆新馆、基盛万科里，走远一丢丢还有永旺梦乐城……
没错，就是目前项目开放展厅的那个永旺，直接让你感受楼盘周边的配套，不玩虚的。
△路劲美的隽樾府周边配套
而保利琅誉在番禺广场往东，和路劲美的隽樾府相差了一个地铁站，距离最近的是3号线东延傍江站（在建），约600米步程。
现场所见，傍江站可见的4个出入口都已基本成型，所在的3号线东延建设进度已超过90%，预计明年通车，到几年后楼盘收楼时已是有现成的地铁可用。
△地铁傍江站工地
其它配套，主要依靠邻居龙湖金地天峯，比如规划约8万㎡的龙湖广府天街，涵盖高端娱乐、精品超市、特色餐饮、影院、主题餐厅等，应该会是流量不低的网红商业。
另外龙湖还配套有24班的广外附属番禺小学，不排除保利琅誉也能共享，主要看以后怎么划分招生地段。
南面1公里左右还有广东仲元中学第二校区，按今年招生方案是有10个班面向楼盘所在的大龙街及全区户籍生招生，有一定的机会可以入读名校初中。
PART.3
价格定得好,刚需改善跟它跑
价格方面，路劲的销售比较谨慎，只是说会参考周边楼盘定价。
值得参考价格的是附近相对新一些的金融街融穗澜湾，挂牌4.6万-4.8万/㎡的不在少数，4月成交了一套建面约113㎡的单位，约4.6万/㎡。
△金融街融穗澜湾
而保利琅誉就比较大方了，直接输出吹风3.8万-4.5万/㎡，和龙湖金地天峯差不了多少。
毕竟番禺广场周边的二手楼价也就摆在这里，而且也看看它们的地价，路劲23957万/㎡、保利20269元/㎡，如果售价定在4万/㎡上下，在保证盈利之余应该还会有不错的流量。
主要是两个楼盘周边大多数是楼龄不低的旧楼，潜在的就近置换需求比较可观。加上两个项目都有地铁通勤的优势，还会吸引一波外区客。
△周边二手楼
加上两个楼盘的超高实用率又是之前的二手户型比不过的，即使同样总价买同样建面的单位，实际空间感肯定是新盘跑赢几条街。
只是说，路劲美的隽樾府、保利琅誉这一对同期拿地、同期开发，甚至有望同期开卖的对手，即使产品力强，但也存在着产品重叠，如何抢客就是一门学问了。
但价格这一敏感因素，肯定会对买家的心态有影响。只要价格定得好，刚需改善都会跟着它跑。