人类的悲欢并不相通，楼市也是。
今年的天津楼市，分化依旧相当严重。
一是区域的分化，主城区的房子依旧是香饽饽，但外围区的房子相对冷清了不少。
二是不同产品热度的分化，刚需不太好卖，刚改不温不火，高端改善热卖中，豪宅市场稳着卖。
三是不同户型量价的分化，小户型卖不动了，大户型可选择性多了。小户型的单价向下，大户型的单价向上。
四是，不同总价房子的分化，100万以下的房子不好买，200-500万的房子一大把，500万的房子不好选，1000万以上的房子缺货。
市场啊，总让人琢磨不透。
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最新8月的天津新建商品住宅数据出来了，道士君浅看了一下，延续了下半年低迷的发展态势，整体不容乐观。
供应量同比有大幅上涨，成交量同比降幅高达24.64%。基本和1月的成交量持平。道士君又顺手翻了翻历年8月的成交量，没想到，今年的8月是有史以来最差的8月。
目前，天津新一轮救市政策出台，效应在逐步释放，还未达到预期。接下来看看市场是否会发生逆转。
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那么作为天津楼市的顶尖需求，千万级豪宅表现如何？
根据数据显示，2023年1-8月，天津新房市场一共卖出了165套千万级豪宅。
这是什么概念呢？去年1-8月，天津千万级豪宅卖了162套。也就是说今年与去年千万级豪宅的成交量基本保持一致，需求相对稳固。
拉长时间线来看，2017年-2023年8月，天津千万级豪宅的成交高峰期出现在2020-2021年。
核心原因：一是，市场上新增千万级豪宅项目，比如绿城·凤起悦鸣、体北鲁能公馆、旭辉铂悦公望等项目入市。二是，天津新一轮资产轮换周期、改善需求到了。
而2022-2023年，天津千万级豪宅进入稳定期。
核心原因：一是，核心城区的千万级豪宅，供应不足，尤其优质的豪宅盘缺货中。
二是，大部分千万级豪宅，不过是富人的眼中的“高端住宅”，只是价格满足而已，整体不够豪。
但是，对于豪宅的需求还是旺盛的。
第一个原因：国际形势动荡，金融市场充斥了强烈的不确定性，而持有房产避险能力突出，豪宅的优势更甚，形成了豪宅需求的高峰期。
第二个原因：豪宅具备优质资源。而现在的市场上，买房就是买一个居住体验，当下更是深有体会。在这种情况下，拥有优质资源的豪宅具备天然的优质，吸引着高净值人群的购房需求。而为了让手中的货币跑赢通胀，高净值人群也会把豪宅作为重要的资产配置。相比普通住宅，作为稀缺资源的豪宅不仅可以带来居住品质的改善，也更容易在收益率上跑赢刚需盘。可以说是双向奔赴。
第三个原因：天津资产轮换周期还在继续，高端改善进入井喷期。
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关于最近粉丝们对千万级豪宅盘的咨询热度及购买需求，道士君盘了一下2023年在售的豪宅盘，还有成交的22个盘。其中延迟备案的超10个，真正在市场上活跃的盘有10个左右。
多位豪宅的操盘手与道士君说，这两年天津高端客户群对区域要求有所提高，看中的是地段、自然稀缺资源、产品创新，其次是品牌、品质、舒适度、物业、圈层，及健康等元素。
大浪淘沙之后，我们会发现，具备这些特质的豪宅才有保值潜力，甚至有更大的上升空间，尤其是一线、强二线城市。 这也是为何市场下行周期下，北京、上海等主城区的豪宅楼盘，还是走出了独立的高热行情的原因。
天津千万级豪宅楼盘，道士君推荐几个项目，如果为了舒适度，买河西、南开，为了投资属性更强，买和平新入或二手房豪宅。其次，环城热点板块的高价值板块，有稀缺资源的加持，也可选择。比如水西。
河西：中海峰境梅江、体北鲁能公馆、还有后期入市的金茂体院北地块。
南开：绿城凤起悦鸣、中海中医院大学地块。
和平：信达·格调美古花园。
西青：格调初晴、绿城·水西云庐。
细心的朋友会发现，2023年下半年，会迎来三个新面孔，角逐千万级豪宅市场，金茂体院北地块、中海中医院大学地块、信达·格调美古花园。
金茂体院北地块
总共28栋住宅，包括高层、小高层、类洋房。
西侧高层，中间是小高，临湖的是洋房。
高层7栋25/26层到顶。
小高17栋16/17层到顶。
洋房4栋，11/14层到顶。
ABCD地块，A地块位于最北侧，紧邻体院北道，是独立的商业地块。C地块位于西侧，规划为商业配套。D地块为9班幼儿园，在住宅地块的南侧。B地块是居住地块，约20万方的体量，容积率2.4。可以说，住宅可以内外形成自循环，尤其内部，有菜市场，幼儿园，公交站，健身房，业主会所，下沉式广场等。
除了一贯的府系产品设计、绿金科技系统外，还会融入铝板、玻璃幕墙等新产品设计。
要打造全国第一个金茂府第三代产品。
门槛会很高，单价预计也会很高。
预计在下半年入市。
中海中医药大学地块，是中海继峰境梅江之后，在天津打造的第二座峰境系。
项目规划图已出，产品为21-27层到顶的高层、17层到顶的小高、7-8层到顶的洋房，共计14栋。
据悉，小高、高层面积为105、125、143平米，洋房为120、143、173平米。
洋房一楼带小院，顶层带阁楼。
据消息称，预计10月份开盘，首开4栋楼。
高层，105/125㎡，预计价格5万元/㎡起，总价500-680万。
小高层，143㎡，预计价格5.5万元/㎡起，总价780-850万。
洋房173㎡、120㎡，标准层预计售价6.5万元/㎡起，总价750-1200万。
信达·格调美古花园
信达格调大沽北路地块整体分3个子地块，编号分别是A、B、C。
总建面约30万平米，其中住宅约14万平米。
前段时间公布的是位于最南边A地块的规划。
A地块，位于大沽北路以西，唐山道以南。
距离地铁和平路站直线距离不到400米，地块旁边有老旧小区。
共规划8栋住宅， 高层、小高层和洋房产品都有。
1、2、3#为31层到顶的高层；
4#和5#分别是12层和16层到顶的小高层；
6、7、8#是8层到顶的洋房。
地上计容建筑面积为7万平米，共600套房源。
整体上来看，1号楼端户110-115平米，中户74平米。
2号楼52-55平米中户，端户95-100。
3号楼74平米中户，端户95-100。
4、5号楼130-135平米左右。
6-8号楼是143+165平米左右。
车位方面，共有898个机动车停车位，车位比约1:1.5。
7月初，C地块的规划已经公布了，商业和写字楼。
目前，临时售楼处建在C地块，基本成型了，一个创意十足的半球形。
B地块，还没有出规划。
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查理·芒格曾说，我认识一个做鱼钩的人，他做了一些闪亮的绿色和紫色鱼饵。我问："鱼会喜欢这些鱼饵吗？" "查理"，他说，"我不卖鱼饵给鱼"。
豪宅项目吸引豪宅卖家的关键点是能否满足其深层次需求，比如稀缺地段、稀缺自然资源、稀缺产品、纯粹的圈层。这几点，豪宅项目请谨记，这才是豪宅的最硬核指标。
下半年天津的千万级高端住宅（准确用词）是否会打开新局面？拭目以待。
如果资金充裕，你会怎么选？