前言：
根据2023年1-7月全国统计局数据：
▷房地产开发投资累计67717.13亿元，累计下降8.5%，同比下降14.78%；
▷房地产新开工施工面积56969.11万方，累计下降24.5%，同比下降25.11%；
▷商品房销售面积66562.87万方，累计下降6.5%，同比下降14.86%。
房地产行业整体处于调整期，供需端节奏放缓，市场处低位调整状态。为刺激市场成交，恢复市场活力，拉动行业循环发展，近期从中央到地方出台了多项利好房地产发展的政策，如降低贷款利率、变更首套房认定标准、提高公积金可贷款额度等。
· 全国政策端 ·
多举措同时落地，旨在降购房门槛
今年6月，5年期以上LPR为4.2%，较上一次利率调整下降10BP，同时首套房贷利率下限可下调20BP，首套最低商贷利率可低至4.0%；贷款利率降低，对于购房者而言，降低了买房后的还款压力。
在维持商贷利率低位执行的同时，8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，调整优化住房信贷政策。其中首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。
在贷款利率下调、首套/二套首付比例下调的基础下，对于刚需刚改购房者而言，买房门槛降低，有利于促使观望市场的购房者入市，提振房地产市场发展信心。
· 地方政策端 ·
调整首套认定标准，扩大购房基数，驱动市场发展
从8月25日开始，全国多城跟进城市中自身政策基底，调整政策内容，其中多城市放宽了“首套房”的认定标准，从“认房认贷”的“双限”政策，调整为“认房不认贷”，该政策的调整，降低了部分“卖旧买新”刚改客群的购房门槛，对拉动新房二手房市场的循环发展，有积极推动作用。
值得注意的是，一线城市普遍以更改首套认定规则和提高公积金贷款额度为市场刺激点，其中更改首套认定规则对市场刺激作用更有效：上周上海楼市的反应立竿见影，据央视财经报道，上海一些中介公司一夜之间挂牌量就增加1000多套，不少改善型刚需客户纷纷考虑出手。
为何一线城市更改首套认定规则对市场刺激如此明显呢？以深圳为例，深圳目前执行首套房首付3成、二套房首付7成的政策，但首套房认定改为“认房不认贷”，对于卖旧买新的置换客群，卖房后再购入新房，可从原来的7成首付降低为3成，大大降低了买房门槛，拉动了一二手房的流转轮动，从而扩大了市场客群基数，提高房地产市场活力。
跟一线城市不同，二三线城市因房价相对较低，其购房压力除首付外，还贷压力的大小是客群购房的主要犹豫点，因此成都、重庆、武汉等城市，均调高了公积金的贷款额度，通过增加低息贷款的占比，来减缓刚需刚改购房者的还贷压力，从而刺激部分稳定收入客群的买房意愿。
· 重庆市场现状 ·
一二手房政策同步放松，调整“限售”规则，旨在拉动市场需求“内循环”
目前重庆新房和二手房市场均处于低位调整期，市场活力不足，成交表现欠佳。为拉动市场活力，重庆一二手房政策同步放松，其中一手房通过降低首付比例、贷款利率为出发点，降低买房门槛；二手房降贷款利率、调整存量房“商转公”限制，缓解存量房还款压力，刺激城市消费活力。
值得关注的是，在一手房二手房政策落地的同时，重庆即将举行秋季房交会（9月7日-9月10日），释放契税返还（50%-100%）、现金补贴（住宅补贴1万/套）等买房优惠政策，刺激成交。
在目前的购房政策加持下，在重庆买一套房，其成本如何？
以购买一套162万（重庆目前平均套均价）的住宅为例，现行首套房首付比例最低保持2成，商贷利率由最低4.2%调降为4%，公积金利率保持3.1%，二套房首付由40%调整为不低于30%，商贷利率由4.9%降低为4.4%。政策调整后，在房交会期间，首套房的总房款节省约5万元/套左右；二套房则因为首付最低比例降低，首付款减少超16万元，整体购房门槛下降明显。
总结：全国购房政策放松，一线城市购房门槛调整后，市场热度或逐渐向下级城市传导，助力房地产市场整体向健康平稳的方向循环发展。
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