累计超80亿抛售京沪优质项目，央企系地产公司的苦衷谁能懂？

这几年的地产江湖有很多人说是央国企的天下。

从各地土拍结果看，央国企在拿地上占据主力；从销售榜上看，又是央国企占据着有利位置。

似乎对于央国企的崇拜达到了一种难以企及的高度。

但作为央企系地产公司的大悦城控股却背道而驰，今年上半年仅实现净利润5075万，同比下滑40.92%。

在不利因素下，大悦城不得不出售上海和北京的优质项目，以期待能回笼部分资金，盘活存量、优化资源配置。

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9月1日，大悦城控股发布了一则项目转让公告。

公司拟通过北京产权交易所公开挂牌出售北京昆庭资产管理有限公司100%股权及相关股东贷款，挂牌底价约42.56亿元。

从股权结构上看，大悦城控股子公司大悦城地产有限公司间接持有西单大悦城51%股权，而西单大悦城持有北京昆庭100%股权。

公告显示，北京昆庭主要资产为位于北京市东城区的中粮·置地广场项目。该项目2018年竣工投入使用，产权年限至2060年9月。

财务指标方面，北京昆庭今年前4月营收5107.9万元，净利润765.52万元，经营活动产生的现金流量净额为2224.89万元。截至今年4月30日，北京昆庭总资产20.61亿元，净资产10.82亿元。

而在7月底，大悦城控股同样发布了一则项目抛售公告。

根据公告，大悦城控股子公司亨达发展拟通过上海联合产权交易所公开挂牌转让上海鹏利置业发展有限公司100%股权。

据悉，本次挂牌底价不低于经国有资产监督管理部门备案的净资产评估值414,239.23万元。

公告显示，上海鹏利置业去年亏损近1亿元，今年一季度则盈利2.48亿，主要是处置长期股权投资产生了投资收益约1.62亿元，公司的核心资产为中粮海景壹号5单元、6单元、7单元。

说起中粮海景壹号，它可是陆家嘴乃至上海的顶级豪宅项目。

从位置上看，中粮海景壹号坐拥陆家嘴滨江，对岸就是百年外滩，旁边就是大名鼎鼎的汤臣一品，附近还有东方明珠、上海中心等地标。

小区由四幢楼、共六个单元组成，本次出售的5单元、6单元、7单元为鹏利辉盛阁公寓。

早在2007年，开发商就将这三个楼栋转为酒店式公寓出租，并在2008年变更为上海鹏利辉盛阁高级服务式公寓。

而另外1、2、8三个单元是对外出售的，安居客上显示，目前小区挂牌均价高达36万/平方米。

大悦城连续两次抛售资产的行为之所以引起众人注意，或许是因为项目本身较为优质，且转让价格较高。

事实上，这已经不是大悦城今年第一次项目抛售了。

今年5月 ，大悦城旗下鹏源发展(越秀)有限公司拟转让北京名都房地产开发有限公司100%股权，转让底价为6423.096万元。

这个转让底价，相比2019年首次转让时的1.32亿元已经腰斩了。

年初，大悦城控股子公司深圳市宝安三联有限公司拟出售位于宝安区9区共5套商业房地产（9区11栋101-103及201-202），转让底价为6981.951万元。

从这些抛售举动来看，艳姐也觉得有些奇怪，难道央企系地产公司也开始连续抛售优质资产了？

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针对连续抛售部分项目股权，大悦城官方表态是出售将有利于公司进一步盘活存量资产、优化资源配置。

艳姐根据这一表态，尝试着寻找抛售原因，认为主要有三点因素：

翻看大悦城最近几年的财报，大家可能会比较吃惊，央企系地产公司居然活的像暴雷房企。

从年报披露看，2019年大悦城营收已达337亿，净利润超20亿，日子还算过的舒适。

但随着疫情的爆发和地产行业持续调整，大悦城的经营陷入了泥潭。

克而瑞数据显示，2020年大悦城销售为822亿元，到了2022年就只有513亿元，降幅近四成。

此外，2020年-2022年，大悦城净利润分别为-3.86亿元、1.07亿元、-28.83亿元。

特别是2022年，大悦城表示受疫情反复和行业下行影响，部分项目销售价未达预期，对联合营企业投资亏损同比增加，导致全年巨亏超28亿。

与此同时，大悦城的毛利率也是一路下滑，从2019年的41%降至2022年的24.06%。

看到这些数据，大家是不是很难想象这是一家央企中粮集团控股的地产公司。

所以，如果抛售部分优质项目能够成功，那么对于改善大悦城的利润、平滑财务指标或能带来一定帮助。

注意，这里所说的其他优质项目很有可能是在土拍市场上去争夺优质地块。

翻看大悦城近几年的拿地情况，与销售金额一样，也是处于低位运行。

2022年大悦城新增土地建面仅79.3万平方米，与之前每年200-300万平方米的规模相去甚远。

而在2023年，大悦城就更少参与各城市的土拍了。

从公开披露的信息看，大悦城仅仅拿下两宗地块，分别是南京市江宁区NO.2023G07号地块和西安市国际港务区GW1-21-11号地块。

这样的拿地力度与保利、华润、建发等其他央国企形成鲜明对比，甚至还不如滨江集团、大华集团、伟星房产、大家房产等民营房企。

因此，如果大悦城出售部分优质项目后能够回笼部分资金，然后投向更为优质的土地项目，也不失为一个好的选择。

以转让上海鹏利置业为例，据媒体披露，鹏利辉盛阁公寓2022年2.36亿元，与2021年相比，营收规模出现了小幅下降。

事实上，鹏利辉盛阁公寓属于酒店式公寓项目，主要以收取租金为主，资金回流时间较长。

部分媒体测算，该项目的平均租金为8.5元/天/平方米，按照4.5万平方米的租赁面积来算，年租金接近1.4亿元。若加上租金收入、增值服务收入，该项目年收入也不超3亿元。

同时，鹏利辉盛阁公寓2022年的营业成本为1.10亿元，小幅上升5.77%。

项目年营收不超过3亿，营业成本却要超过1亿元，这对于大悦城来说并不是一件好事。

而且在行业前景不明朗的情况下，把上海鹏利摆上货架，也就成了顺理成章的事了。

快速回流资金，这是大悦城率先考虑的。

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在人事变动方面，大悦城于去年进行了董事长的更迭。

2022年9月底大悦城公告由伟辞任董事长一职，叶雄辞任副总理一职。

2022年10月，大悦城公告，陈朗被选举为公司董事长。

从履历来看，出生于1966年的陈朗曾经在华润系旗下企业担任过重要职位。

如他曾担任华润(集团)有限公司党委委员、副总经理、华润投资开发有限公司董事长兼总经理、华润万家有限公司董事长、华润雪花啤酒(中国)投资有限公司董事长等。

2019年4月，陈朗加入中粮集团，现为中粮集团党组成员、副总裁以及中国蒙牛乳业非执行董事兼董事会主席。

应该说，大悦城选举陈朗为董事长也正是看中他曾经在央企丰富的履职经历，期望他能够为大悦城的发展带来更多实质性改变。

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最后，我们来看看大悦城的历史和业务板块。

提起大悦城很多人都知道它是中粮系，1993年大悦城的前身深圳宝恒集团成功登陆深交所。

到了2005年，宝恒集团被中粮集团收购，更名中粮地产。

2019年是大悦城的高光之年，当年不但完成资产重组，还形成“A控红筹”架构，拥有了在香港上市的大悦城地产。

如今，大悦城已经拥有多个业务板块，如商业、住宅、酒店、写字楼、长租公寓、物业服务等。

商业领域或许是大悦城最为出名的板块，以大悦城、大悦汇等为标准产品线，覆盖了全国20多个城市，在建和运营项目超40个。

传统住宅领域则形成了“壹号、祥云、锦云、鸿云”四大产品系列，项目坐落于众多一二线城市。

酒店领域方面，除了前文提到的上海鹏利辉盛阁公寓外，大悦城还拥有北京华尔道夫酒店、三亚亚龙湾瑞吉度假酒店、三亚美高梅度假酒店等知名项目。

特别是北京华尔道夫酒店，坐落于王府井，融合了老北京的历史文化与现代时尚，给人一种高级尊贵的享受。

从上述业务板块看，大悦城不乏优质项目。

接连抛售京沪优质项目若能成功，将可能改善大悦城的资产结构和利润指标。

在疫情结束以及行业弱复苏格局下，大悦城还能否重塑当年的辉煌我们拭目以待。

如今的房地产行业卷得特别厉害，无论央国企还是民营房企，大家都面临的一定困难。

大悦城作为央企中粮集团旗下的地产公司，本身还是拥有不错的实力，如果抛售京沪优质项目能够起到盘活存量资产、聚焦更优质项目也不失为一种更好的选择。

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