今天刷到鼓楼第四代住宅保利天珺的资料，很久没有楼盘分析，水一篇。
项目也算今年改善盘比较受关注的一个，也是鼓楼第一个第四代住宅。
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楼盘规划
保利天珺：备案名（珺华公馆），地处：鼓楼区乌山西路以北、福沁路以西。
项目占地14亩，规划3栋11-25层住宅，1#25F、2#23F、3#11F，总户数共112套。
1、2号楼2T2的187平，共92套；3号楼1T2的148平，共20套，全部第四代定位，精装交付，宣称物业费8元/平。
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楼盘土拍
2022年9月29日，保利通过摇号以限价5.01亿元+首期付款比例100%竞得宗地2022-38号福沁路西侧旧改项目出让地，成交楼面价24024元/㎡。
地块面积：14.22亩；容积率：2.2；限高：80米，销售指导均价4万/㎡。
分析：去年第三场土拍，整场土拍遇冷严重，住宅地块除了鼓楼区这幅，剩余全部被本土国企底价拿下。
作为对比这幅鼓楼区的小型纯商地块，当天触发限价，随后竞首付比例达到100%进入摇号。
几个代表房企，拿出自身无数马甲参与摇号，最终保利摇号拿下。
对于鼓楼，断供多年，上一次纯商地块，也是被保利摇号拿下，即保利天悦二期，楼面价2.8W，上市售价4.5W。
地块占地较小，配合周边融侨锦江的地缘置换，可以说压力非常小，当时土拍遇冷，官方的定价也不高，触发限价楼面价也只达到2.4W。
这是什么样的数据，上一场土拍保利拿下塔头的纯商，即保利锦上，楼面价也达到2.3W。
虽然官方给出4W的指导价，低于东二环4.5W，也低于后来上海西的4.5W。
不过目前的期房定价，都可以通过精装做溢价备案，没有太大限制作用。
这样一幅袖珍地块，配合周边购房需求，以及不算过高的楼面价，可以说在土拍遇冷期里面也是比较优质的一幅。
从地块条件来看，容积率2.2，远低于近期3.0左右的项目，不过地块长条形，也没有太多开发空间，无法形成有利的社区空间。
综上，地块最大的特色就是供需，对于开发房企没有太多压力。
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户型情况
187平米：四房两厅三卫，三开间朝南，两梯两户，采取边厅设计，四房的布局，北面两房空间偏小，主卧占据较大空间，对于卧室的两个卫生间，虽然不是暗卫，不过奇数层对着露台庭院，存在一定隐私影响。
对于第四代住宅，最关注的就是采光以及庭院的私密性问题，从户型来看，并非常规的南面阳台做凸出，所以整体南向采光遮挡并不严重。
客厅与第四代露台结合，增加空间感，加上项目周边都是低层住宅，西端高层预计有一点江景，东端可以看到一点西禅寺，整体来说视野效果尚可。
除了客厅空中花园外，奇偶层分别南北做了一个休闲庭院，都在电梯外独立入户，没有太多私密隔离。
对于户型布局，由于呈现凸字形，客厅的采光需要注意，比如偶数层西端头客厅，白天采光会被主卧遮挡。
对于外立面而言，从近期建发缦云外立面的争议，项目的这种设计更靠近天琴湾，预计外立面接受度会更高。
147平米：四房两厅两卫，一梯两户，电梯双开门，独立电梯厅，主流的四开间朝南布局，客餐厅南北通透，类似天琴湖等。
第四代设计部分，也就是常见的南向阳台搭配露台，其中偶数层主卧设计了一个L型的观景阳台，注意点就是采光遮挡。
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区位情况
项目位于鼓楼西区，周边没有地铁，闽北CBD距离1公里，西禅寺、山姆、万象城商圈800米，距离江滨450米，周边即福大创意园。
对于鼓楼最大的一点就是划片，项目周边沁园划片茶园山小+杨桥，融侨锦江划片融侨小+教院，悦府划片怡山小+过渡杨桥。
这里面最大的可能就是融侨小、怡山小，至于最终如何，有一定悬念。
对于景观资源来说，项目周边都是老旧社区，江景资源也是可有可无，除了个别高层有一定视野外，基本也没有太多亮点。
从居住属性来看，整个区域主打就是相对安静的居住圈。
对于项目社区来说，由于袖珍狭长地块，也没有过多社区空间，楼间距上，1#距离2#间距39米，2号楼73米，低层需要注意，对于2#、3#间距相对有一定保障。
对于产品定位，房企给出TOP天系，宣称打造酒店式大堂等，预期也基本就是最终的交付效果。
综上，项目除了鼓楼这个牌子外，并没有亮眼配套，预期就是能否过渡杨桥，以及房企的产品打造，对于这个区位的改善，市场接受度有一定分化，喜欢的很喜欢，无感也很无感。
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价格情况
对于项目价格，虽然指导价4W，不过目前放风价已经破5W，以周边做个参考：
1、国贸天琴湾：精装5.5W+2个70W车位
2、建发璞云：精装4.8W+40W车位
3、融侨锦江悦府：二手5.3W左右
4、海晟闽江印象：二手3.7W左右
5、正祥福沁满庭：二手小户型3.7W
分析：对于项目而言最大的参考对象就是同样定位改善的悦府，悦府特点就是超高层住宅+部分江景资源，以及划片怡山过渡杨桥。
对于这个次新的二手走势，在还未过渡杨桥前，毛坯成交4.4W，确定过渡后，单价突破5W，高峰精装达到5.7W，目前毛坯均价5.1W。
这个改善盘由于超高层住宅定位，公摊并不低，整体户型设计也非目前的大面宽，主要依靠杨桥+改善的混合定位，单价有一定走高。
对于周边的新盘，主要是台江的两个第四代住宅，天琴湾门槛较高，算上车位溢价，均价达到6W左右，目前在售的上海西两个纯商，定位更加接近，折后均价4.8W左右。
从竞争性来说，存在一定抗性，上海西虽然地处台江，不过二环内，距离市中心更近，劣势在于供应较大，容积率较高，没有划片预期。
从价格来看，如果非地缘，价格不建议过高。
当然由于自身体量较小，加上地缘置换存在，预计会出现一定溢价，加上周边悦府这些溢价次新存在，多少会托起项目。
不过近期鼓楼供应已经开启，这种没有过多亮眼资源的袖珍盘，从选择来说，建议交给地缘客算了。
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楼盘总结
项目位于鼓楼西区，优势在于周边断供多年，加上自身体量偏小，存在较大的置换需求，整体户型设计也有一定特色，搭配房企的TOP系，有一定产品预期存在，劣势在于周边配套相对一般，区位接受度并不广，也没有特别稀缺资源，同时存在一定溢价基础。
对于这个项目有一个联想，即近期上市位于王庄的首开端礼著，两个项目有一定的相似度，都是定位改善袖珍盘，周边没有过多优质资源，最大的卖点就是产品自身。
综上，建议购房者，多考虑自身需求，再去思考整个市场，特别是鼓楼的改善盘，未来走势会如何。