鼓楼，9月1日将迎来2023年度唯一一块住宅用地拍卖。从政府公告的地块指标来看，8.38亩的用地，只能直呼鼓楼真的越来越“小气”了。
城市心脏区的鼓楼，为什么越来越难做出大平层豪宅？当福州第四代生态住宅早已风生水起，为什么鼓楼却一直空白？
鼓楼，作为福州城历史最悠久的主城区，老牌核心区的优势很明显：医疗、教育等各类优渥的资源一应俱全，自成一套高效、成熟的生活体系。
鼓楼北江滨实景图
这是令人向往的鼓楼，六区七县的福州人，都有一个安家鼓楼的梦。可惜鼓楼终究是少数人的鼓楼！
就面积而言，鼓楼仅占福州土地面积约1/335，只有35.7平方千米，其中省市机关、文体公建、商务办公等功能性建筑即占了半壁江山，三山一湖、三坊七巷、104个重点文物保护单位等又“瓜分”了有限的土地资源，真正能用于住宅开发的土地凤毛麟角，加上早期集中式开发，如今的鼓楼早已是寸土寸金。
三坊七巷实景图
翻看鼓楼的房价版图：鼓楼西湖旁的保利·天悦部分房源二手房挂牌价已超9万元/m²；鼓楼北江滨的锦江悦府，一个10年前的老盘在2023年挂出的二手房中，部分高楼层房源甚至挂出6.5万元/m²。因为稀缺，也因为供求关系的紧张。
据2022年统计，区区35.7平方千米的鼓楼，就有67.5万常住人口，占近1/12的福州人口比例，其常住人口密度比香港还高，加之福州人对鼓楼的向往，让供求关系越发失衡，尤其是鼓楼的改善性高品质住宅。
毕竟，鼓楼土地少，“含金量”高的土地少之又少。从鼓楼2017年-2022年商品住宅土地供应情况来看：
1）纯商品房地块少
2017年至今的纯商地块屈指可数，其中安商地块的安置比例均在60%-95%之间。
2）净地稀少
鼓楼大多数超十万方的大宗地块都属于整体拆迁用地，诸如乌山西路省筑路机械厂地块，其涉及关系复杂，开发难度大。
3）纯粹好地块难得
当土地资源进入不可再生的稀贵时代，主城低密地块少之又少，若想要找到兼具“低密+纯商房”的净地，简直是难上加难。
鼓楼2017年-2022年商品住宅土地供应情况
所以，当兼具“鼓楼住宅用地+纯商+2.2容积率”三大优势的宗地2022-38号地推出时，吸引了42家房企报名，并且在一开拍就直达最高限价，进入摇号环节，最终由保利发展成功夺得。在这块土地上诞生的「保利·天珺」，成为了鼓楼近年来有且仅有的纯商品房低密项目。
福州人离不开鼓楼。作为福州永远的中心，鼓楼诞生了许多的闽都名人，他们对生活品质的追求，不仅是居住空间的舒适，更在意不可复制的人文邻里圈层。所以越是老钱越是离不开鼓楼，只可惜鼓楼满足改善的住宅已经是可遇不可求。
在鼓楼，约有70%的住宅为机关企业宿舍，这些平均30年房龄左右的老房子，已进入置换周期。而改善的第一要素是面积，但鼓楼的老旧小区大部分在100㎡左右，极少有140㎡以上面积的四房产品。新房方面，据克尔瑞数据统计，140㎡以上的在售住宅也仅有135套。
保利·天珺，鼓楼首座第四代生态住宅，187㎡的大平层正好符合当下改善需求，何况还有紧跟时代步伐“第四代生态住宅”价值的加持，无疑是鼓楼改善塔尖群体，梦寐以求的核心资产。
第四代生态住宅最大的特点，是把花园搬到了空中。与市场上其他第四代生态住宅相比，保利·天珺创新打造3座露台。
全新颠覆设计“游艇式露台”，IMAX视野，以游艇为灵感来源，创造无边界视野效果，并且3座空中花园功能分明，满足全龄化需求：
1）聚会花园露台：串联北向书房及厨房，满足家人亲友观影露营/派对烧烤日常小聚，是孩子们露营观星、户外玩耍的绝佳场地；
2）观景花园露台：连接客厅，延伸社交与生活，满足先生、太太的私人聚会，会客洽谈的需求，容纳父母颐养、莳花弄草的小爱好；
3）私享花园露台：连通南向主卧空间，拓展主人的私密生活空间，无论是静坐小憩，品茗观景，都能一一满足。
效果图过程稿，不作为交付承诺
独创“π”字型对称布局，让“花园包裹生活”，带来360度全景环幕视野，极致发挥了第四代生态住宅的优势，将自然与日常完美融合。
三栋建筑，围合出两座中庭花园。保利·天珺，将低密转译为生活，实现户均享有绿地面积高达约25平（地块面积X绿地率÷户数），是市场同类产品的1.5倍。
以明代著名画家项圣谟《闽游图》为蓝本，打造独具风情的园林景观，规划全龄段活动空间，微度假主题邻里会客厅、太太花园、森系儿童乐园等，可游、可赏、可憩、可玩，形成家之外的第二活动场所。
此外，保利·天珺还配置了“珺邻会”五大主题会所，涵盖私宴、品茗、会客、健身、童玩等功能，多样化的活动场景与精细化的功能分区，满足了家庭成员对生活的多元向往。
回家就是度假的开始，保利·天珺参鉴全球星级度假酒店，将园林的度假感与酒店式归家动线相结合，丰富的场景与生活转场，成为归家的生活底色和气质。
【约60米宝格丽酒店风隐奢门庭】
【全景式无风雨连廊】
【两大度假主题花园】
【星级酒店式双入户大堂】
响应第四代生态住宅“节能减碳”“健康自然”的需求，保利·天珺突破目前市面上多数“三恒”科技住宅的做法，携手全球顶尖品牌，领创性引入“六恒”科技系统。
通过保利定制的智能控制系统，将新风、空调、地暖进行联动，可根据环境指标、时间段自动调节设备，营造四季如春的室内环境，更可以根据使用者和使用场景，设置老人、儿童、睡眠、运用等专属模式，实现恒温、恒湿、恒氧、恒智。而在厨房配置的专用防油烟空调、各类设备加载的消毒模块，则保证室内空气达到恒净。所有设备均采用超低分贝噪音设计，让环境实现恒静。
稀缺的鼓楼，无论在何时，都意味着绝对的价值感。而保利·天珺在这天赋土地之上，打造具有时代性的第四代生态住宅和低密大平层产品，多重稀缺因素的叠加，无论是当下还是未来，都将是传世珍藏的顶流资产。
免责声明：1、本项目宣传资料中“保利天珺”为推广名，开发报建及地名办核准名为“珺华公馆”，开发公司为“福州中沁置业有限公司”；2、本宣传资料相关宣传内容不排除因政府相关规划、规定及出卖人分期规划、未能控制等原因而发生变化；3、本资料为要约邀请，不作为要约或承诺；4、本项目最终名称、楼栋号及房号/单元号以政府有关部门核定为准。本宣传资料所涉及的户型仅供示意参考，不作为要约或销售承诺，具体以政府部门最终审定的图纸和双方签署的《商品房买卖合同》为准。5、本项目教育配套信息来源于政府公开信息，仅供参考。学校名称、建成时间、开办学性质、办学规模、学位设置、开学时间、招生条件、收费标准及招生区域划定等均存在未确定或者调整的可能，出卖人对此不作出任何承诺，须以政府教育主管部门及校方的最新政策为准；6、本项目交通配套信息来源于福州市人民政府官网数据，市政配套信息来源于福州市人民政府官网数据，仅供参考，交通规划设置、市政配套设置不排除因政府规划、政府规定及出卖人未能控制的原因而发生变化，本宣传资料旨在提供相关信息，不代表出卖人对此作出要约或者承诺；7、本宣传资料对商业的具体业态、开业时间等仅作介绍，不代表出卖人对此作出要约或者承诺，具体以经营者实际经营状况为准；8、本宣传资料中涉及的商品房价格、折扣、付款方式等信息，因销售时间、户型楼栋、楼层、方位等不同有所差异，以买卖双方签订的《商品房买卖合同》为准；9、买卖双方的权利义务以双方最终签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等书面文件为准；10、本宣传资料发布的内容为2023年8月28日之前的信息，敬请留意最新资料。