近期位于上海西的国贸天琴樾也已经领证上市，同时鼓楼的高工小区也发布征迁方案，正好来聊聊福州的改善市场。
01
国贸天琴樾
2023年8月18日，首次备案两栋住宅，#6、#10，合计110套，精装备案均价5.3W，截至27日，网签52套，去化率47%。
2022年12月10日，厦门国贸以底价25.81亿拿下宗地2022-51号上海西新村地块二，面积45亩，容积率3.2，楼面价2.68W，销售指导价4.8W。
分析：对于去年上海西的巨型旧改，两幅纯商分别被厦门建发和厦门国贸拿下，全部定位第四代住宅的改善盘，两个项目近期都已经开盘上市。
首先建发璞云提前上市，备案精装单价5.16W，采取车位联购优惠的策略，精装4.8万/m，车位40万/个。
虽然全部楼栋都已经开盘，不过网签备案延迟较大，目前项目备案4栋，合计230套，网签221套。
随着建发上市做到较好的表现后，国贸紧随其后，开盘消息4栋住宅234套，同样采取车位联购优惠的策略，精装4.8万/㎡，车位45万/个。
从备案价对比来看，国贸首期备案均价比建发璞云，贵了1.5K，不过折后均价接近。
与建发一样，开盘消息的房源数量都高于备案数量，传出都是高去化，不过从网签走势来看有一定差异：
建发璞云，目前备案两次，都在备案1天后开启集中网签，两天内网签高达30-75套。
国贸天琴樾，目前领证8天，最高日网签只有19套，从数据来看比璞云差了不少。
对于两个项目，还有不少楼栋未备案，是否如网络消息那样热销，只能说依然存疑。
不管最终如何，从建发到国贸，网签的密度呈现减弱的趋势。
聊完去化情况，看看价格情况：
由于是第四代住宅，所以存在奇偶层的差异，按这个特性做均价拆分。
从对比来看，国贸由于整体面积更大，加上目前备案的楼栋，面积都在180以上，套均总价达到千万左右。
从奇偶层差价来看，对比建发璞云差价1-2K，国贸差价较小。
从公摊来看，由于都是高层的2T2板楼，公摊都不低，建发璞云由于面积偏小，所以部分楼栋公摊高达27%，可谓炸裂。
从备案楼栋位置来看，建发璞云南向三栋全部备案，国贸一栋算是社区楼王，一栋东靠白马河，也算较好的楼栋。
可以说两个项目的定价、优惠策略，备案楼栋，完全一致。
从楼层差价来看，相比于建发璞云，国贸个别分水岭楼层更明显。
以偶数层为例，4楼、12楼、16楼，层差都在1000-3500。
与建发璞云一样，项目高层差价没有拉开，加上楼间距一般，如果意向高层房源，越高单价优势越明显。
从目前网签的房源分布来看，10号楼东端网签远强于西端，在不考虑延迟的情况下，这栋楼存在一定的价格差。
以户型图为例，东端206平，西端185平。
楼栋东靠白马河，西端以四开间朝南的主流布局，东端采取侧厅的布局，由于整个上海西都是钢铁森林，对于东端房源反而成了视野最好的优势房源。
从东西端差价来看，10层以下差价1.2K左右，高层差价3K-4K。
虽然存在明显差价，不过对于楼栋而言，高层套均千万，东西端头差价百万，面积差20平左右。
对于这个门槛的购房者，相信对于产品的挑剔度更高，很明显东端优势更强烈。
对于国贸后续的去化，以及剩余楼栋的表现，预计没有想象的轻松。
相比于建发璞云更接近地缘改善，国贸整体面积门槛更高，整个项目的定位更接近头部改善，但是对于这个项目而言，做头部豪宅，看不到稀缺资源。
最后，顺便看看建发璞云后续两栋的备案情况，项目首期两栋备案均价5.16W，集中网签，直接网络刷屏，不过最终分析发现折后均价4.85W。
随后备案的6#、7#，备案均价5.02W，对比首期楼栋，便宜1.4K。
按当时开盘优惠来看，7号楼折后均价4.74W。
可以发现上海西所谓的豪宅，真正价格可能远低于很多人的预期，按楼栋差异来看，剩余区位更差的房源，预计会出现均价4.5W左右。
综上，对于上海西的改善盘，从表面数据来看，破5W的价格做到所谓的热销，但是实际数据成交4.8W，部分4.7W，后续不排除4.5W。
网签趋势也在走弱，至于是网签内部原因，还是真实去化就是如此，可以后续再关注看看。
02
鼓楼供应
近期第二场土拍即将开始，不同于此前发布的第二批土地清单，第二次土拍并没有太多亮眼地块，不过第二批清单也预示着后续也会上架，这里面最受关注就是鼓楼区近期的旧改地块，东大+高工。
两幅地块，一个面积46亩，容积率高达3.9，一个面积25亩，容积率仅2.5。
从征收公告来看，东大新村征收建筑面积7.17万平，安置房选项里面，主要可选项即原地安置。
对于高工小区征收房屋建筑面积3.47万平，给出的安置选项里面，期房没有原地只有东大新村。
从这份报告，配合土拍清单的地块条件，很明显25亩的高工小区，会以纯商地块出让，届时可以很好的打造一幅改善项目。
对于东大新村，容积率3.9，按目前两幅地块的征收面积达到10.64万方，地块总建面12.14万方，预计安商比例会达到100%。
这样的征收方案，以及预计的土地规划，很明显也是上海西的第二次复刻，届时供应预计会引起一波热度。
鼓楼除了这个旧改外，此前网友发布的一个截图，杨桥河南新村选址面积246亩。
届时这个巨型旧改如果启动，鼓楼的“上海西”也会供应上市，很明显这样的巨型旧改，纯商地块并不会缺。
从这些地块的规划和走势来看，福州的安商房模式，也在土拍遇冷后，彻底落寞。
目前条件符合的地块，尽量规划出纯商地块从而促进成交。
剩余安置地块，虽然还是安商房，不过也基本是100%安商房等同于原来的安置房，然后给出容积率等指标偏高的规划。
很明显这样的方案也就是早年的方案。
此时会看市场后续的供应，可以发现鼓楼开启供应，而且会供应出纯商地块，还不是一幅，断供10多年的核心启动后，改善新盘预计短时间内都不会少。
届时如何定价，去化如何，会不会背刺近年的存在溢价的改善项目，都存在很大不确定性。
对于一个新盘，未来二手的定价，无非是市场供需决定，这几年不少看上去没有多惊艳的改善盘，二手溢价极高，其中最大的红利就是断供。
如果后续鼓楼接连开启供应，那些5W左右，破千万没有稀缺资源的改善盘，二手要如何保值，相信会是一大难题。
03
盘点总结
对于上海西的两个纯商，从目前消息面和备案数据来说，表现都相对优秀，当然里面也存在价格水分，以及后续是否能延续的问题。
对于有意向市区的改善购房者，建议以预算做好区分，600W是改善，1000W也是改善，只不过这里面的侧重点差异并不小。
如果以一个高总价买入一个偏地缘的改善盘，未来二手的流通性和保值都存在问题。
改善≠保值，或者≠保值更简单，如果出现价位和楼盘定位偏差，相反更容易出现贬值。
至于近年的部分改善二手溢价，也基本得利于断供。
如今土地供应的预期已经打开，官方也回归主流，顺应推出优质纯商，未来的二手市场，改善的保值难度并不会低于刚需盘。
对于购房者，有意向改善新盘，建议多思考再下手。