刚刚，滨海最具冲击力的楼盘，我拿到了一手猛料！

滨海粉丝问为啥不聊滨海，是真没什么好聊的。塘沽很久没新盘；生态城是刚需、学区的集中地；于家堡面向城市腰部改善，热了两年赶上房企暴雷一言难尽。泰达动辄300平大户型，普通百姓压根“爱不起”，市场格局稳如铁板。但最近滨海终于有了些新看点，秘密君拿到了时尚广场城市更新项目的规划细节，定名浅羽花园，景观上格调也使出了杀手锏，而且引入了九年一贯制学校，对滨海坚硬的楼市格局，绝对是个强有力的冲击。

滨海的割裂由来已久，塘沽的体量、规模以及规划完全就是发达程度略高的静海宝坻武清老城区，有完善的生活配套，但没有高端产业基地、没有消费目的地，塘沽买房只能图个生活便利。但塘沽核心区没有项目在售，胡家园、塘沽湾依赖的是塘沽刚需外溢。

开发区是滨海的核心，但当年压根没想打造新城区，只在一二大街规划了商业、写字楼、酒店以及住宅区。巅峰时期的泰达GDP产值高、外籍、高收入群体云集，少量核心区住宅显得更稀缺。2018年万通华府喊出“泰达核心区房价要向市区看齐”。目前除了远洋琨庭与天保尾盘，其余项目售价2.8-3万，瑰丽花园套均更高达530万。泰达已经妥妥的豪宅化了。

于家堡大面积调整成住宅之后，成了楼市热点，但天碱板块处于于家堡与泰达、老塘沽的交接地带，一众大牌开发商引来了学校、商业，配合已经落地的大型公共配套，截留了大部分腰部改善客户。天碱售价集中在1.8-2.2万元/平方米，于家堡明显均价略低，在1.7-1.8万元/平方米左右。南侧的大面积土地潜在供应明显对客户信心构成显著压力，更何况开发成熟周期明显会更长。

生态城是教育优势催生下的一朵奇葩，起步区均价1.8-2.2万，已经逼近于家堡，处于从底层刚需到改善的过渡阶段，但北岛、中部北部片区大量万元刚需盘与塘沽湾刚需看齐。

所以滨海买房是超级简单的二选一：纯头部高端买泰达，腰部改善就买天碱、于家堡与生态城起步区，底部刚需客户就看塘沽湾与北岛片区。刚需以上，改善以下，就去响螺湾与生态城中北部。

但现在滨海客户焦虑的不是买哪里，而是滨海与曾经的热情活力相比，城市活力明显下降！

当年天津是手机之都，摩托罗拉的工资让国企都羡慕不已；当年泰达有4999家外资企业，30多个国家外籍人士3000多人；当年有纯正的日韩美式餐饮集群，面向外资高管的服务式公寓租金拿到手软；泰达会展举办过首届达沃斯，而泰达足球场见证了天津足球的高光时刻。

2022年滨海布局了一系列大项目，有小上海之称的海河外滩率先改造提升并实现开门纳客，官方说要激活外滩，在滨海打造一个消费名片。而最早确认城市更新主体的项目却是泰达的核心地带泰达时尚购物广场，2021年，该项目正式确认由格调操盘整个片区的更新工作。这个片区曾经是滨海新区的名片，擦亮名片，对于整个滨海的重要性难以估量。

对滨海来说，抢人是根本问题，抢人要靠产业，产业的前提是活力。城市更新在眼下被赋予更多使命：不止是拆掉这里，盖起那里，改造这里，提升那里，更重要的是打造新兴消费活力地带，激活滨海。

从这个意义上来说，滨海的发展需要迭代泰达的“产业核”，更重要的是打造一个新兴消费核，产业与消费的匹配才能真正让滨海成为现代化城市的“滨城”。

泰达时尚广场一直是市场焦点：开发区核心区为数不多的存量用地，有大型商业，有稀缺的大面积湖景，地铁、住宅区林立，会展中心与足球场都是城市代表性名片，当然这也是所有开发商梦寐以求的资源。

永旺之外，滨海足球场、泰达时尚购物中心与泰达时尚天街、公园进行整体改造。其余用地被分成了6个住宅地块，累计建筑面积达到了超过30万方，如果将城市更新的改造工程与湖景公园的升级打造都算在内，这个项目将成为格调有史以来打造的规模最大的项目。

原会展中心拆除后，整体改造为住宅+商业别墅+一所九年一贯制学校，当前会展中心已拆除完毕，该部分为项目首期动工的地块。其他地块在尽可能留足城市景观空间尺度的同时，插空布局在片区内主体商业、足球场及公园主体建筑的交叉地带。插空式的布局，让整个片区的住宅与配套融合度更高，而且留足景观尺度让每个地块达到了最佳的资源均好性布局。

格调向来追求首开一炮而红，这种大盘首开更是至关重要。因此首期启动地块不仅选在了临近轻轨会展中心站的原会展中心之上，而且是与学校、永旺一路之隔，将”学铁商”配套全部集齐。

湖景+地铁+学区+核心区+格调，更关键的是在豪宅化的泰达，提供了适合刚改改善入手的主流面积段区间，对现在的滨海市场格局无疑是个巨大的冲击，最起码，天碱与于家堡已经感受到了危机。

不高的容积率，稀缺的湖区公园加持，学铁商一应俱全的配套，匹配格调与九年一贯制，生态城别墅市场与泰达高端住宅市场也会被冲击的人仰马翻。所以从年初开始秘密君就提示很多滨海购房客户观望一下这个项目，目前来看，不论是市场还是供应的产品面积段，都没让客户失望。

目前首开地块户型尚未拿到，但格调最焦点的景观方案与绝佳湖景的碰撞，绝对让人耳目一新。

在永旺购物中心与滨海足球场的交接处湖面上，格调以新加坡金沙苹果旗舰店为灵感，打造了一轮悬浮于湖水之上的“圆月”。这个湖区公园的玻璃构筑物未来会永久保留，构筑物凌建水面之上，倒影水面非常靓丽，晚上灯火投下很有意境。但构筑物从来不是格调的重点，景观才是，浅羽花园的示范区，格调祭出了纯正的日式园林。

竹境、林泉因为场地限制都只是局部借鉴日式景观，浅羽花园今年首先展示的示范区面积高达1万平，位于湖北岸，完全有空间复刻日式园林中规模最大的回游式庭院，山、路、岛屿、水池、溪、桥等所有核心要素全部配齐。而最值得期待的是城市客厅部分，格调要将连续十年评为日本最美艺术馆的足立美术馆场景复刻到这里来。

足立美术馆对日式园林的重要性不亚于留园对中国古典园林的意义，该园林的主要园林以枯山水庭院展开，并且引入苔庭代替青草与白沙呼应。其中唯一能够走进的园子是寿立庵，茶室庭院的苔庭与红叶呼应成为日式园林一绝。为了复刻该景观节点，格调从场地尺度排布到植物选择都投入颇丰，力求打造原汁原味的景观节点。

整个示范区被分割成6个空间，主入口一座拱桥从水面上升起，两侧红枫掩映，远处是高大的常绿乔木为底景。春季绿树繁荣，冬季白雪与水岸驳杂，拱桥凌于其上，远山近树，倒影在水面之上，色彩浓重仿若天然而成。

格调惯用庭院景观，二重庭院通过两侧苗木限制逶迤曲折的水面宽度，人站在任何一点上都很难看到水景背后的全貌。一座亭子坐落在水景尽头，水岸天然石材铺陈，两侧是精心构图的油松，境界深幽又有曲水流觞的味道。

回游庭院是景观的高潮部分，也是日式园林将山水景致浓缩刻画最为得意的所在。庭院由若干个被水面环绕的浮岛构成，浮岛之上或是青苔蔓地白沙铺陈，或是松木与球形灌木交织，石灯笼、石水钵、竹篱笆点缀其间，浮岛间又有木桥、石板桥相互交通，形成一个完整的体系。而不同的浮岛之上，各色植物搭配，形成一年四季的观赏性，令每个浮岛各有意趣，回游庭院的静谧自然被发挥的淋漓尽致。

示范区的点睛之笔是跌水瀑布，中式瀑布讲求水势与山势结合，日式更注重水通过石头流下来的形态与激荡的声音，对水流高度与水势的把握要求高。自然瀑布的水流并不是人造景观的平直统一水量充沛，垂帘型、细长的自然式，甚至是枯水期的枯瀑等不同形态各有异趣，目前的景观方案跌水略显呆板人工痕迹浓重，可见强如格调，在创新路上也是挑战重重。

有粉丝说滨海市场没什么可买的项目，位置好的豪宅化，买得起的担心交付，能交付的怀疑品质，最后会还免不了自问滨海会不会重新焕发活力？

这也是市场对城市更新类项目高度关注的原因：项目位置绝佳而且时尚广场本身又有稀缺的资源加持，同时注入的教育、商业全新资源，打造成了一个全维度的核心生活圈。与此同时项目体量较大，一定会配置部分市场主流产品，腰部改善客户能够找到适合自己的选择。而泰达作为实施主体，除了关注产品，更关注整个区域的发展与焕新，比如参与永旺外立面提升，区域湖区公园改造等等。这些内容短期看是服务于销售，但长远来看也会是滨海消费活力与地区活力的突破口。