住房问题关系千家万户切身利益，关系人民安居乐业。在2022年度个人所得税汇算中，住房贷款利息专项附加扣除是纳税人问得最多的专项附加扣除项目，主要是纳税人看到一些自媒体的宣传说，只要贷款买房就可以退税。这个说法是不准确的，咱们住房贷款利息专项附加扣除是指纳税人本人或者配偶单独或者共同使用商业银行或者住房公积金，个人住房贷款为本人或者其配偶购买中国境内住房，发生的首套住房贷款利息支出，在实际发生贷款利息的年度，按照每月1000元的标准定额扣除，扣除期限最长不超过240个月。这只是一个税前扣除项，纳税人如果在平时预扣预缴的时候没有享受或没有充分享受扣除，可以在年度汇算的时候申请将多缴的税款退还，但绝不像有些网上宣传一样，贷款买房就能退税甚至退契税。
住房租金问题不是很多，主要注意纳税人及其配偶在一个纳税年度内不能同时分别享受住房贷款利息和住房租金专项附加扣除。
个税专项附加扣除
住房贷款利息
夫妻双方婚前分别购买住房，利息如何扣除？
根据《个人所得税专项附加扣除暂行办法》国发〔2018〕41号文件第十五条明确，夫妻双方婚前分别购买住房发生的首套住房贷款，其贷款利息支出，婚后可以选择其中一套购买的住房，由购买方按扣除标准的100%扣除，也可以由夫妻双方对各自购买的住房分别按扣除标准的50%扣除，具体扣除方式在一个纳税年度内不能变更。
购买第二套住房能否享受住房贷款利息扣除？
一般来说，纳税人购买第二套住房，不能享受住房贷款利息扣除。但存在一种特殊情况——首套房的贷款还清后，贷款购买第二套房屋时，银行仍旧按照首套房贷款利率发放贷款，且首套房没有享受过扣除。根据国发〔2018〕41号文件等规定，纳税人此前未享受过住房贷款利息扣除，那么其按照首套住房贷款利率贷款购买的第二套住房，可以享受住房贷款利息扣除。
需要注意的是，只要纳税人申报扣除过一套住房贷款利息，在个人所得税专项附加扣除的信息系统中就存有扣除住房贷款利息的记录，无论扣除时间长短，也无论该住房的产权归属情况，纳税人不得再就其他房屋享受住房贷款利息扣除。
扣除时间如何填写？
纳税人享受首套住房贷款利率，但是本月还未开始还贷。此时，就出现一个问题，首次还贷的时间应如何填写？根据国发〔2018〕41号文件等规定，住房贷款利息，为贷款合同约定开始还款的当月至贷款全部归还或贷款合同终止的当月。因此，首次还款日期，填写住房贷款合同上注明的首次还款日期。
此外，也有不少纳税人咨询，组合贷中商业贷款已还清，剩余部分公积金贷款还能扣除吗？答案是肯定的。能否适用住房贷款利息扣除，取决于是否满足主体为本人或其配偶，客体为住房等条件，与贷款形式无关。也就是说，采取组合贷方式下，在商业贷款还清后，继续偿还公积金贷款，仍能享受每个月1000元的专项附加扣除。
需要注意的是，根据《国家税务总局关于修订发布〈个人所得税专项附加扣除操作办法（试行）〉的公告》（国家税务总局公告2022年第7号）第三条第四款规定，住房贷款利息，为贷款合同约定开始还款的当月至贷款全部归还或贷款合同终止的当月，扣除期限最长不得超过240个月。
记者：凌 慧、文 菱
编辑：赵佛佛
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